專家:樓市新政或促一線城市房價上漲 二三線難反彈

　　近日，樓市利好政策輪番出台，“兩會”積極表態穩定住房消費，貸款利率下調，公積金貸款政策放寬，3月27日，住建部和國土資源部要求各地合理安排住房及其用地的供應規模和結構，3月30日，五部委聯合發布樓市新政，對二套房首付比例及二手房稅費做出調整，這一系列政策的出台形成了樓市調整的“組合拳”，將對2015年的樓市產生什麼影響？

　　中國人民大學財政金融學院副院長、金融與証券研究所副所長趙錫軍日前在做客中新網房產頻道視頻訪談時表示，當前我國房地產市場已經變為以自住和改善型需求為主，在此背景下出台的一系列樓市政策，有利於拉動市場成交，對去庫存有積極的作用，但具體效果還有待於觀察。趙錫軍預測，新政的出台或許會引起一線城市房價的上漲，但對於庫存高企的二三線城市，房價短期內難以反彈。

　　房貸新政：帶動改善型需求入市 助力庫存去化

　　3月30日，央行、住建部、銀監會三部委聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購買二套房，最低首付款比例調整為不低於40%。首次購房公積金貸款最低首付款比例為20%，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　對於此次政策出台的背景，趙錫軍談到，前幾年房地產市場經歷了爆發式增長，房子價格上升非常快，大量投資投機性需求進入市場，導致房地產價格虛高產生泡沫，隱含了大量風險。所以在那個時候，政府相關部門採取了很多綜合性的措施進行調控，經過幾年宏觀調控，大部分城市和地區的房價走向平穩，有些城市的房價還有所回落，原來的投資、投機性的需求開始淡出或退出，目前樓市主要的是居民自住型、改善型需求。

　　在以自住和改善型需求為主流的市場背景下，該項政策一經出台就引起了人們的極大關注，趙錫軍談到，新的房貸政策對改善型需求的支持是比較直接的，對房地產市場的信心也有明顯的提振作用。他同時指出，我們應該看到，改善型需求並不是房地產市場的主導性需求，主導性需求還是首套房需求，新的政策對整個房地產市場帶來多大影響還有待於觀察。

　　對於一些二三線城市來說，新政是否能達到預期的去庫存效果？趙錫軍表示，新政規定二套房的首付降低，居民的購房門檻降低，會產生新的市場需求，消化部分空置房。但他同時指出，購買二套房的購房者的比例有多高還不好說，另外，有些二三線城市房子的空置率是相當高的，有的甚至可以達到50%，所以新政策是否能消化這麼高的空置率，效果還有待查看。

　　營業稅調整：活躍二手房市場交易 對房價影響有限

　　除二套房首付比例調整外，房地產營業稅也做出了相應變化。3月30日，中國財政部和國家稅務總局聯合發布了《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，營業稅免征門檻由5年變為2年。

　　這一政策的調整也引發了市場的廣泛關注，尤其在對市場反應較為敏銳的二手房市場產生了較大的反響。據《京華時報》4月1日報道，新政發布后的首日，一些房產中介的挂牌、咨詢、簽約量出現了明顯的提升，甚至還有二手房房主要求漲價。

　　趙錫軍認為，營業稅的調整對二手房交易具有積極作用，使交易成本有所下降、活躍度有所提升，但是這個作用是有限的，因為營業稅的比例並不是很高，對整個房子價格的影響不大。

　　除營業稅外，目前二手房交易稅費稅賦比重最重的是個人所得稅，征收標准是5年以內房產差額征收20%，為何這個稅種沒有做出調整？趙錫軍表示，目前政策的初衷很明確，即滿足自住和改善性住房需求，而不是投資投機需求，所以在所得稅方面相應地控制得更加嚴格一些。

　　對樓市影響：一線城市房價或將上漲 庫存高企的二三線城市難反彈

　　來自中國指數研究院的數據，2015年3月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10523元/平方米，環比小幅下跌0.15%，跌幅較上月有所收窄。與上月相比，本月價格環比上漲的城市數量增加4個，下跌的城市數量較減少6個，一線城市中上海和深圳的房價環比出現上漲。

　　雖然3月的百城房價數據仍在下探，但降幅較上月有所收窄，在樓市政策紛紛出台之際，購房者普遍擔心房價會再次反彈。對此，趙錫軍表示，對於房價變動，需要分城市來看，目前我國地區發展不平衡，城市間的兩極分化比較嚴重。北上廣深四個一線城市人口集中度較高，住房供給存在較大壓力。即便沒有寬鬆的樓市政策，房價不用刺激也在往上漲。相反，有些二三線城市，由於以前盲目開發造成大量庫存的積壓，即便放鬆了限貸、限購政策，房子也有可能賣不動。

　　有專業人士分析，樓市政策的輪番出台，在當前市場環境下，購房的窗口期或已打開。那麼現在是否到了買房的好時機呢？趙錫軍表示，如果是自住和改善型需求的話，目前有政策條件支持的時候，是買房的合適時機，但如果有人想趁機炒房的話，還是要慎重。就像我國前幾年的房地產市場，大量的投機投資需求進入，把房價炒高，市場出現泡沫，國家就會採取更加嚴厲的調控措施，到時候房價下跌、房子難以出手，炒房的人就可能會得不償失。(房產頻道 陸肖肖)