全國樓市不對稱復蘇 成熟型城市土地市場競爭激烈

　　一、二線城市樓市回暖，三、四線城市卻驚現整體疲軟，今年以來，全國樓市分化更為明顯。在各項救市政策刺激下，一線城市以及部分需求較大的二線城市，房企的庫存以及銷售回款各方壓力將會有所減輕，部分一線城市甚至出現日光盤，但是，庫存壓力較大的三、四線城市，成交依舊難現起色。

　　分化的數據

　　4月以來，在3 30樓市新政助推下，北京、上海、廣州等一線城市樓市成交量環比、同比均出現大漲。與此同時，受庫存高企、市場低迷影響，三、四線城市成交難現起色，樓市不對稱回暖明顯。

　　據亞豪機構統計數據顯示，4月北京新增供應2464套商品住宅，而當月成交量則高達9218套，使得一直處於高位的庫存量開始明顯下滑。

　　在樓市升溫之后，消失已久的日光盤也在北上廣深四大一線城市和廈門、武漢等部分二線城市重現。比如，4月25日─26日，北京共有6盤入市，分別是泰禾拾景園、旭輝御錦、合生悅上城、恆大領寓、首開常青藤以及首地浣溪谷。其中泰禾拾景園、旭輝御錦以及合生悅上城在開盤當天便實現了日光。

　　相比一、二線城市樓市的迅速升溫，三、四線城市的表現要暗淡不少。4月份以來，一、二線城市住宅成交提升幅度明顯，成交量環比上漲了27%。而三、四線城市對新政刺激反應冷淡，成交量不增反降，下跌約為26%。若按東中西部劃分，東部城市的同比增幅由3月份的15.4%上升為40.1%，中部城市由3月份的6.4%上升為27.9%，而西部城市由3月份的-10.8%上升為3.4%。

　　“東中西部的分化跟城市之間的分化在某種程度上是吻合的。”上海易居房地產研究員嚴躍進表示，一線城市主要集中在東部沿海，所以東部的表現要好過中西部。在3 30新政后，像四個一線城市和杭州、南京等准一線城市的購房者出於擔心房價上漲等各種因素，入市節奏加快。相比之下，經濟一般的三、四線城市由於供大於求，對於政策的強力刺激反應冷淡。

　　庫存成關鍵指標

　　鏈家地產市場研究部李巧玲表示，北京、上海、深圳等一線城市都再次出現“日光盤”，在本輪市場復蘇中成為領頭羊。政策刺激對基本面較好的城市產生積極影響，而對供過於求的城市提振作用有限。

　　據亞豪機構統計數據顯示，4月北京僅新增供應了2464套商品住宅，而當月成交量則高達9218套，這使得一直處於高位的庫存量開始明顯下滑。截至5月4日，北京商品住宅庫存量已降至78904套，跌破8萬套大關，並創下近10個月新低。

　　庫存高企，成為三、四線城市面臨的嚴峻現實，同策機構的數據顯示,從2015年3月份36個大中城市存銷比指標來看，庫存壓力較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然佔到大多數城市，比如福州、廈門、青島、武漢、西安、長沙、寧波、大連等二線城市，無錫、溫州、蕪湖、徐州等大部分三、四線城市仍然面臨較大的市場“去庫存”壓力，起碼在上半年不可能出現大規模漲價，甚至在年內也難以大規模漲價。

　　中國社科院發布的《房地產藍皮書》顯示，今年全國樓市區域分化將十分明顯，人口聚集能力強的一線城市和部分熱點二線城市房價有回暖、上漲趨勢，而人口聚集能力差、庫存大的部分二線城市或三、四線城市房價會延續下跌態勢。

　　成熟型城市土地市場競爭激烈

　　“4月以來一、二線城市住宅成交提升幅度明顯，而三、四線城市則較為低迷。”中原地產首席分析師張大偉認為，三、四線城市多面臨天量庫存，再加上經濟發展不均衡、公共資源不均衡、產業布局不均衡、人口不均衡以及政策刺激作用不均衡等影響，去化壓力巨大。

　　上海易居房地產研究院5月8日發布了《2015年度中國35城住宅市場生命周期專題研究》報告顯示，從城市基本面與新房總容量綜合比較來看，35城呈現四類生命周期：住宅市場發展分別處於成熟型、優質型、潛力型、風險型。

　　報告顯示，成熟型典型的是北京、上海、廣州和深圳四個一線城市，城市基本面好，市場發達，屬於成熟型城市。此類城市土地供應偏緊，土地市場競爭激烈，但居民購房能力較強。部分城市經濟發展水平較為落后，但新房市場前幾年發展過快，其規模已趨於見頂，屬於風險型城市，如長春、南寧。這類城市新房市場的發展已經脫離城市基本面的支撐，未來市場存在一定的風險。

　　京華時報記者 邢飛