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全國樓市不對稱復蘇 成熟型城市土地市場競爭激烈

2015年05月15日07:52    來源:京華時報    手機看新聞
原標題:全國樓市不對稱復蘇 成熟型城市土地市場競爭激烈

  一、二線城市樓市回暖,三、四線城市卻驚現整體疲軟,今年以來,全國樓市分化更為明顯。在各項救市政策刺激下,一線城市以及部分需求較大的二線城市,房企的庫存以及銷售回款各方壓力將會有所減輕,部分一線城市甚至出現日光盤,但是,庫存壓力較大的三、四線城市,成交依舊難現起色。

  分化的數據

  4月以來,在3 30樓市新政助推下,北京、上海、廣州等一線城市樓市成交量環比、同比均出現大漲。與此同時,受庫存高企、市場低迷影響,三、四線城市成交難現起色,樓市不對稱回暖明顯。

  據亞豪機構統計數據顯示,4月北京新增供應2464套商品住宅,而當月成交量則高達9218套,使得一直處於高位的庫存量開始明顯下滑。

  在樓市升溫之后,消失已久的日光盤也在北上廣深四大一線城市和廈門、武漢等部分二線城市重現。比如,4月25日─26日,北京共有6盤入市,分別是泰禾拾景園、旭輝御錦、合生悅上城、恆大領寓、首開常青藤以及首地浣溪谷。其中泰禾拾景園、旭輝御錦以及合生悅上城在開盤當天便實現了日光。

  相比一、二線城市樓市的迅速升溫,三、四線城市的表現要暗淡不少。4月份以來,一、二線城市住宅成交提升幅度明顯,成交量環比上漲了27%。而三、四線城市對新政刺激反應冷淡,成交量不增反降,下跌約為26%。若按東中西部劃分,東部城市的同比增幅由3月份的15.4%上升為40.1%,中部城市由3月份的6.4%上升為27.9%,而西部城市由3月份的-10.8%上升為3.4%。

  “東中西部的分化跟城市之間的分化在某種程度上是吻合的。”上海易居房地產研究員嚴躍進表示,一線城市主要集中在東部沿海,所以東部的表現要好過中西部。在3 30新政后,像四個一線城市和杭州、南京等准一線城市的購房者出於擔心房價上漲等各種因素,入市節奏加快。相比之下,經濟一般的三、四線城市由於供大於求,對於政策的強力刺激反應冷淡。

  庫存成關鍵指標

  鏈家地產市場研究部李巧玲表示,北京、上海、深圳等一線城市都再次出現“日光盤”,在本輪市場復蘇中成為領頭羊。政策刺激對基本面較好的城市產生積極影響,而對供過於求的城市提振作用有限。

  據亞豪機構統計數據顯示,4月北京僅新增供應了2464套商品住宅,而當月成交量則高達9218套,這使得一直處於高位的庫存量開始明顯下滑。截至5月4日,北京商品住宅庫存量已降至78904套,跌破8萬套大關,並創下近10個月新低。

  庫存高企,成為三、四線城市面臨的嚴峻現實,同策機構的數據顯示,從2015年3月份36個大中城市存銷比指標來看,庫存壓力較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然佔到大多數城市,比如福州、廈門、青島、武漢、西安、長沙、寧波、大連等二線城市,無錫、溫州、蕪湖、徐州等大部分三、四線城市仍然面臨較大的市場“去庫存”壓力,起碼在上半年不可能出現大規模漲價,甚至在年內也難以大規模漲價。

  中國社科院發布的《房地產藍皮書》顯示,今年全國樓市區域分化將十分明顯,人口聚集能力強的一線城市和部分熱點二線城市房價有回暖、上漲趨勢,而人口聚集能力差、庫存大的部分二線城市或三、四線城市房價會延續下跌態勢。

  成熟型城市土地市場競爭激烈

  “4月以來一、二線城市住宅成交提升幅度明顯,而三、四線城市則較為低迷。”中原地產首席分析師張大偉認為,三、四線城市多面臨天量庫存,再加上經濟發展不均衡、公共資源不均衡、產業布局不均衡、人口不均衡以及政策刺激作用不均衡等影響,去化壓力巨大。

  上海易居房地產研究院5月8日發布了《2015年度中國35城住宅市場生命周期專題研究》報告顯示,從城市基本面與新房總容量綜合比較來看,35城呈現四類生命周期:住宅市場發展分別處於成熟型、優質型、潛力型、風險型。

  報告顯示,成熟型典型的是北京、上海、廣州和深圳四個一線城市,城市基本面好,市場發達,屬於成熟型城市。此類城市土地供應偏緊,土地市場競爭激烈,但居民購房能力較強。部分城市經濟發展水平較為落后,但新房市場前幾年發展過快,其規模已趨於見頂,屬於風險型城市,如長春、南寧。這類城市新房市場的發展已經脫離城市基本面的支撐,未來市場存在一定的風險。

  京華時報記者 邢飛

(責編:楊迪、楊曦)


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