樓市回暖態勢確立仍需觀察

　　在政策組合拳刺激下，當前我國房地產市場出現較為顯著回暖跡象。據國家統計局數據，今年1月至4月全國商品房銷售面積同比降幅較一季度收窄4.4個百分點﹔4月份全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市也明顯增多，持平和下降的城市個數均有所減少。盡管如此，考慮到當前房地產政策刺激作用的基本面已發生變化，樓市新政存在結構化傳導效應，以及市場投資性住宅需求尚未實質性啟動，確立樓市回暖趨勢仍需密切觀察。

　　房地產政策刺激作用的基本面已發生重大變化。過去，我國房地產市場整體供不應求，即使國家採取多種限制措施，依然無法阻擋市場需求的集中快速釋放。現在，絕大多數城鎮住宅供求關系已基本平衡，甚至還出現供過於求情況，住宅庫存壓力總體較大，政策刺激能否有效激發住宅市場需求釋放存在不確定性，還要繼續觀察。值得注意的是，隨著我國住宅需求收入中樞下移，中低收入人群和夾心層構成潛在需求群體，市場有效購買能力呈下降趨勢。當前部分城市住宅價格環比上漲，雖有助於刺激改善性住宅需求和剛性住宅需求加快入市，但考慮到市場需求總量已基本穩定，需求集中超前釋放，后續需求必然萎縮，加上價格上漲對需求的抑制作用，不可避免影響政策刺激效果。

　　樓市新政存在結構化傳導效應。樓市新政核心是營業稅免征期限縮短和二套房首付比例下降，對二手住宅交易有顯著助推作用。“3.30樓市新政”發布后，各地二手住宅成交明顯回升。2015年4月，廣州市中心六區二手住宅交易由市場中介促成的新增放盤面積和簽約面積環比分別飆升106.75%和88.14%﹔成都二手住房成交環比增長33%﹔溫州市區二手住宅交易量環比上漲超過50%。但新政對新建商品住宅交易的刺激作用弱於二手房。據報道，4月份北京二手住宅網簽達17191套，創出近25個月以來新高。而同期北京市新建住宅成交平穩，純新建商品住宅成交仍同比下降12%。而新建商品住宅交易均價環比上漲更多是過去購地成本偏高所致。

　　投資性住宅需求尚未實質性啟動。不管承認與否，住宅市場人氣凝聚離不開投資性住宅需求的積極廣泛參與。在當前股票市場交投極為活躍情況下，住宅投資性需求難以實質性啟動，反而還利用二手住宅交易政策優惠環境進行高位套現，“賣房炒股”情況比比皆是。與股票資產相比，住宅不動產流動性程度較低，且未來價格漲幅空間狹小，還要承擔喪失其他投資獲益的機會成本，也在一定程度上影響投資性住宅需求的恢復。雖然從5月11日起人民幣存貸款基准利率下調0.25個百分點，對業已出現回暖跡象的樓市形成一定支撐，但市場實際利率仍在高位運行，住宅不動產定價條件改善狀況還需進一步觀察。

　　本輪房地產刺激政策旨在穩定住房消費，核心是鼓勵改善性住房需求和剛性住房需求入市，進而帶動相關產業發展，為宏觀經濟穩增長予以有效緩沖。房地產市場相關主體應珍惜來之不易的樓市回暖良機，加快住宅去庫存化進程，而不是故意渲染“漲價”噱頭來刺激需求入市。對於樓市未來演化趨勢，既不能否認市場向好態勢，也不宜盲目樂觀，以免經濟行為決策失當，增加新的問題與風險。