一線城市房價后市難暴漲 常態上漲或引政策再收緊

　　經過“3·30政策”兩個多月的發酵，房地產市場確立了回暖態勢，一線城市房價全面飛漲，深圳更是創紀錄地增長，上海方面的漲幅也創了27個月新高。買房增值又成為人們爭相討論的焦點。對此，業內人士表示，經過2014年的沉寂之后，在房地產政策托市的背景下，需求旺盛的一線城市樓市再度迎來飛漲，成為全國的領頭羊。但值得注意的是，雖然從現階段來看，房地產市場難以再現2009年瘋漲的場景，但如果房價進入常態化的上升通道並持續下去，不排除2016年將再度迎來政策收緊。

　　深圳樓市領漲

　　日前，國家統計局發布70大中城市房價變動情況顯示，雖然70城市仍有部分持續下滑，但一線城市全線上漲，其中，深圳新建商品住宅價格環比上漲6.7%，同比高達7.7%，創下新建商品住宅環比漲幅最高值。

　　事實上，在樓市一系列利好政策出台后，從4月下旬開始，深圳樓市大幅升溫，開發商紛紛入市，購房者爭先購房。5月則延續了4月的市場熱潮，自五一小長假起，多個樓盤入市引爆購房現場。五一期間成交量大增，遠高於去年同期水平。整個5月開發商推出了7138套一手住宅，購房者通宵排隊購房、“日光盤”紛紛涌現，促使新房成交量達到6106套。不少樓盤5月售價有所提升。

　　萬科6月6日推出了萬科雲城項目，雖然均價高達5.5萬元/平方米，但首日銷售率就達到了95%。該公司員工說，“也不知道之后的市場走勢如何，趁這波兒勢頭，趕緊賣。”

　　深圳市規劃和國土資源委員會數據顯示，6月深圳一手住宅均價達到30713元/平方米，首次突破3萬元，同比上漲31%。房價大幅上漲和愈加復雜的交易程序並未抑制購房者的熱情。數據顯示，今年6月一二手住宅單月合計成交23224套，同比大漲261%，僅次於2009年11月的歷史高峰。其中，一手住宅成交7494套，環比增加22.7%，成交面積為76.9萬平方米，環比增加26.5%。

　　深圳房價已連續數月大漲，5月深圳一手商品住宅共成交6106套，環比上漲50%，同比上漲139.7%﹔成交面積60.8萬平方米，環比上漲50.1%，同比上漲151.1%。成交量的大幅攀升帶動價格大幅上漲，5月深圳一手商品住宅成交均價為28487元/平方米，環比上漲8%，同比上漲18.8%。其中，南山漲幅最凶，5月一手商品住宅成交均價達到61398元/平方米，環比上漲35.4%，同比上漲85.7%。

　　此外，深圳市房地產信息網數據顯示，深圳二手住宅挂牌均價36903元/平方米，環比上漲8%，同比上漲21.8%。

　　准備在深圳購房的孫先生，看好了位於香蜜湖的東方玫瑰花園一套130平方米的房子，“3·30新政”之前，業主叫價500萬，但現在是“每問一次，就漲一次價”的節奏，業主叫價已經走高到700多萬。“現在業主都不誠心賣了，房價漲得這麼快，業主也怕賣虧了，或者賣了之后買不到差不多的了。”

　　剛剛出手購房的張先生，更是眼睜睜地看著位於深圳南山區的“澳城1618”一套實用面積120平方米的房子從2014年9月開發商賣470萬元漲到如今二手業主叫價800多萬元。

　　德佑鏈家市場研究部總監陸騎麟表示，深圳近期房價大漲是多方因素疊加所致，一方面，在3·30等政策的刺激下，房價有了上漲的動力，另一方面的原因是近幾個月投資客購房現象火速蔓延，帶動深圳樓市大幅成交，房價也隨之快速上漲。

　　世聯地產研究部經理劉文春分析認為，樓市的活躍度取決於市場氛圍和政策傾向。深圳是一個市場化的、對政策特別敏感的城市。“3·30新政”出台后，雖然一線城市並沒有放開限購，深圳也沒有執行二套房首付4成的規定，但依舊給了購房者一個“買入”信號。

　　業內人士玉家雄認為，對后市房價上漲的預期，出於“自主+增值”的資產配置的考慮，使得購房者的行為出現聚集效應，集中入市，使得需求暴增。但供應卻一時難以跟上，外加深圳土地資源有限，因此無論從短期看，還是從長期看，深圳樓市都處於供不應求的狀態，這是支撐深圳樓市價格走高的重要因素。

　　北上廣緊隨其后

　　值得注意的是，在深圳樓市領漲的同時，北京、上海、廣州也有較大的上漲幅度。

　　6月20日，石景山自住房項目——中海長安雅苑，在售樓處舉行首日公開選房，推出1號樓、2號樓、4號樓、5號樓、6號樓、9號樓，共計997套房源，銷售均價27000元/平方米。截至當天17點25分，997套房源全部售罄。

　　統計局數據顯示，除深圳以外，5月北京、上海、廣州新建商品住宅和二手住宅價格環比全部上漲。環比方面，北京上漲1.4%，上海上漲2.6%，廣州上漲1.4%﹔同比來看，北京上漲4.3%，上海上漲2.2%，廣州上漲2.3%。其中，上海環比漲幅創27個月新高。

　　“以深圳為代表的一線城市已率先進入房價上漲期，成為商品住宅成交價格的回漲主力。”亞豪機構副總經理任啟鑫分析說。

　　除房價外，一線城市成交量也再度達到高點。北京來看，6月北京新房市場繼續攀升至高位，全市純新房成交6517套，環比上漲26.1%，同比上漲85.9%，創2013年10月以來的最高值。二手住宅網簽量18576套，創2013年3月以來累計27個月新高。其中，新房成交均價為29828元/平方米，環比上漲3.3%，同比上漲11.4%。

　　值得注意的是，受北京市政府機關外遷等消息影響，北京通州區房地產成交量猛增，甚至顯現開盤“秒殺”跡象。數據顯示，5月，通州房地產銷售面積達16.9萬平方米，是去年同期的1.9倍，這也是通州房地產銷售市場16個月來首次回暖。通州區統計局提供的數據顯示，今年1月至5月，通州房地產銷售面積達47.2萬平方米，同比增長4.6%，銷售額達95億元，同比增長7.5%。其中5月的統計數據尤其引人關注，當月全區房地產銷售面積高達16.9萬平方米，是去年同期的1.9倍，單月銷售額達34億元，為去年同期的3倍。

　　就上海而言，5月上海新建商品住宅環比漲幅達2.6%，漲幅創27個月新高，已經達到2013年的漲幅水平。6月20日，端午節小長假的第一天，綠地位於上海張江高科的商業綜合體項目M-Town開盤僅2小時，首批240套房源便告售罄。同一天，青浦萬達mall樓盤開盤即熱銷。該項目策劃經理郭曉山表示，現階段商鋪已基本銷售完畢，預計7月底將推出LOFT項目。而在節前的6月19日，高端住宅復興瓏御開盤短短2個小時內，近80%的房源就已經認購完畢。

　　據美聯物業全國研究中心統計，6月廣州一手商品住宅成交呈量價齊升態勢。6月全市一手商品住宅成交套數和面積分別為9726套、116.75萬平方米，環比分別上漲11.35%和14.05%，同比則分別上漲62.72%和56.96%﹔成交均價為15387元/平方米，環比上漲8.12%。

　　新房庫存方面，截至6月16日，廣州市商品住宅可售套數為7萬套，總面積達917.49萬平方米。跟5月上旬的庫存數據相比，可售套數和總可售面積環比分別下降6.5%。

　　張大偉表示，房地產是“買漲不買跌”的市場，在“9·30”“3·30”新政以及后續系列降息影響下，一線樓市二手房市場成交升溫，資金開始涌入新房市場后，拉動新房市場的成交量呈現上升趨勢。

　　德佑鏈家研究部總監陸騎麟認為，近期中高端市場成交活躍，成交結構是導致房價上漲的一個因素。“以上海市為例，6月份以來，上海土地市場非常活躍，中環附近土地樓板價達3萬元/平方米已經是常態，開發企業高價拿地的同時，一方面刺激了周邊房源的成交價格，另一方面，高價拿地之后，想要有獲利空間未來隻能建造精裝修的中高端產品，產品定價也極有可能成為區域之最，由此促進房價上漲。”

　　土地市場再現“地王”

　　CRIC研究中心研究員楊科偉認為，現階段一線城市熱度再起的主要原因一方面是土地稀缺，較三四線城市來說，土地風險性較小。另一方面，在國土部指導下，一線城市加快推地速度，也是造成此輪上漲的主要原因。

　　6月，在樓市發力的背景下，土地市場也熱了起來。上海再現總價“地王”，一線城市平均樓面價又創單月歷史紀錄。6月初，華潤華發聯合體以87.95億元拿下上海閘北地塊，地塊樓面價38061元/平方米，刷新了其自身於3月創下的上海總價“地王”紀錄。同日，招商平安聯合體則以高達2.3萬元/平方米的樓面價，競得寶山大場鎮地塊，創出近90%的高溢價率。

　　中原地產研究部統計數據顯示，截至目前，2015年20大標杆房企集中一二線拿地，合計一二線城市購入土地金額高達1342億，創造歷史最高紀錄。其中，一線城市745.89億元，佔比達50.1%，較於2014年的35.6%、2013年的29.5%，2012年的22.8%有大幅提高。

　　此前3月下旬，國土部聯合住建部發文，要求各地因地制宜，對土地供應要做到“有供有限”。5月17日，國土資源部印發《關於下達〈2015年全國土地利用計劃〉的通知》，要求各地區別對待、有保有壓，合理安排建設用地計劃指標，促進區域、城鄉、產業協調發展。嚴格控制特大城市用地，合理安排大中小城市和小城鎮用地計劃指標。

　　克而瑞提供的數據顯示，已經公布2015年計劃供地情況的三個一線城市中，北京計劃供應居住用地1200公頃，同比下降27.27%﹔上海計劃供應居住用地600公頃，同比下降20%﹔廣州計劃供應居住用地524公頃，同比下降24.21%。

　　“基於國土局‘有供有限’的指導思想，各城市土地供應計劃性增強，尤其多數土地消化周期過高的三四線城市紛紛放緩供地節奏。”楊科偉說，在此背景下，一線城市便加快供地速度。

　　常態化上漲或引政策再度收緊

　　陸騎麟指出，5月上海新建商品住宅環比漲幅達2.6%，個人認為上海的房價已進入一個“常態化”的上升通道，到今年年底，上海新房可能會有20%左右的漲幅，一旦真的出現，那麼2016年必然會出台新的調控政策。

　　據消息稱，6月17日，國家發改委司局級領導帶隊一行抵達上海，專題調研上海樓市的近期反應。“座談會持續了近4個小時，調研組關注的問題非常全面，涉及短期房地產市場反應，近期樓市政策反應，有無限制和扭曲住房需求，征集房地產市場持續健康發展的建議等。”一位參加發改委調研組座談會的人士說，座談會上，調研組比較謹慎，更多的是傾聽市場各方對於近期樓市的意見，表態並不多。

　　此外，在深圳市場，6月初郵儲銀行在放鬆房貸的大環境中逆市選擇提高利率。隨后的半月內，包括中行、建行、交行等3家國有大行，以及招行、民生、渤海等3家股份制銀行也紛紛收緊首套房貸。

　　有業內人士指出，5月一線城市樓市的非理性上漲已受到上層關注。現階段深圳、北京方面不再僅僅是自住需求增加，投資性購房在不斷增多。據美聯物業全國研究中心統計數據顯示，深圳一手住宅新推、在售項目價格升幅顯著，助力5月成交均價非結構性走高，新房庫存顯著下降﹔二手住宅市場成交量、成交價格也穩定上漲。另據中聯鏈家地產統計，近期投資客重返市場勢頭明顯，在深圳二手房成交中，投資客比例已近三成，達到28.1%。而在去年市場低迷期，投資客的比例隻佔一成。

　　不過也有人士提出，一線城市的全面回調並不意味著全國樓市也將重回“大步快漲”時代。2003年到2013年，中國商品房年銷售額從不足8000億元到突破8萬多億元，商品房年銷售面積從不足3.4億平方米到突破13億平方米，市場基數已不可同日而語，增速降低是必然。

　　住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地產市場供應已經從過去總體偏緊、部分地區過緊，發展到今天總體偏鬆、部分地區過剩的情況。當供給速度遠快於需求時，很難出現2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應偏緊的一線城市，也有限購政策在控制需求規模，從而抑制樓市過快上漲。