業委會“難產” 多地小區物業糾紛進入高發期

　　“廣州天河區華南御景園業主委員會籌備三年仍未獲批成立”、“南昌藍天郡業主自治成立業委會受阻”、“哈爾濱中北春城成立業委會再難產”、“上海中遠兩灣城小區業委會越俎代庖、欲速不達”……近年來，各地頻繁曝出業委會“難產”現象，小區居民自治遭遇阻礙。

　　中國物業管理協會會長沈建忠介紹，目前，我國業主委員會的成立率不到50%，運行較好的僅有15%。北京師范大學中國社會管理研究院博士后陳鵬研究發現，北京、廣州、深圳等房地產市場發展較早的城市業委會成立比例也僅將近20%。

　　《經濟參考報》記者獲悉，當前，業主委員會法律地位不明、權責不清、運作不規范等問題普遍存在，致使物業公司與業主矛盾激化，抑制了物業管理行業的長遠發展。

　　成立之難

　　業委會的成立究竟難在何處？從個案來講，即使業委會成立比較順利，一般平均也需近12個月的時間。

　　南昌市梵頓公館業主羅武華向記者介紹，自己居住的小區自2007年交付以來治安問題就堪憂。多處圍欄倒塌無人問津，車庫也未安裝監控設施，近年來，小區多次發生住戶被盜案件。

　　羅武華告訴記者：“前兩年部分業主就有成立業委會的想法，一是希望更換物業管理企業，二是成立業委會才可以動用房屋維修基金對小區治安管理設備進行更新。”按照相關規定，發起成立業委會，需要該小區已交付業主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上。待小區入住達到這一法定條件之后，還得有熱心業主願意出來發起和牽頭。“但龐大的業主群體，提抱怨、看熱鬧的多，真正辦實事的卻很少，業委會的成立一直止步不前。”羅武華說。

　　半年前，羅武華毅然擔下業委會發起人的“重任”，召集“志同道合”之士開始籌備工作。《物權法》第七十六條對業主共同事務的決策投票權做出明確的規定，業主需以明示的方式表達意見，而議題通過需“贊成”達到全體業主票數和票權數雙過半或雙三分之二。此項規定一直被看作是業委會成立的“高門檻”。

　　籌備組成立之初僅有7人，他們大多是有各自職業的熱心人士。然而容納2000多戶業主的梵頓公館，共有40多棟建筑，發起人不得不利用晚上和周末的空閑時間挨家挨戶調查統計。由於小區投資房佔有一定比例，入住率不高，長期不在此居住的業主，羅武華都會通過電話形式溝通，並要求對方將簽字確認書拍照發送到自己手中。單是業委會成立的籌備階段，就進行了半年多的時間。接下來，梵頓公館的業委會籌備組還將繼續成立業委會的漫漫“征程”。

　　小區成立業委會，一路走來可謂“披荊斬棘”。廣東華南和諧社區發展中心主任周活寧介紹，廣州天河區華南御景園容納了3000多戶業主，2010年7月起，由業主趙英發起，小區部分熱心業主聯名多次向長興街道辦提交成立業委會籌備組的申請，街道辦均以人數太少為由拖延。2013年，籌備組人數增加至12人，卻被街道辦告知另有13名業主有意加入籌備組，已經向街道辦報名，先前公示名單作廢。趙英曾多次要求街道辦公開這批業主的名單，但街道辦城管科負責人以“保護業主隱私”為由予以拒絕，業委會成立遙遙無期。

　　《物業管理條例》第十條規定，同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。而政府主管部門在實際工作中則將“備案”當作“行政性審批”來執行。地方條例僅對各部門職責進行了分工，但沒有形成監管機制和獎懲制度。因此，針對業委會的成立，基層政府常常出現推諉、拖延、敷衍。

　　有名無實

　　南昌市房管局物業管理處處長黃祥斌說：“目前國家關於業委會成立和運行的體制機制還不夠完善，誰來組織、誰來監督、誰來管理均未得到明確。”《物業管理條例》雖然明確規定“業主委員會是業主大會的執行機構”，但是對召開業主大會的條件、業主委員會的組織保障、對業主委員會的監督、業主委員會的法律責任等都沒有具體規定。

　　業委會要成為民事主體，要麼具備法人資格，要麼屬於其他社會組織，否則其行為無法得到法律的認可和保護。不具備法人資格，業委會便無法成為民事主體，同時，對其監管也在法律范圍內架空。

　　“若能賦予業委會社團法人資格，即可代表業主大會進行房屋設施設備交接，共有設施使用收益權交付到全體業主自己手中，可避免后期物業管理產生的多種糾紛。”黃祥斌說。

　　廣州鬆雲雅苑業委會主任王剛表示，許多已經成立的業主大會隻有組織，但是沒有固定工作場所，沒有經費，沒有專職工作人員，被稱為“三無組織”，無法有效地開展工作。

　　“我們的業委會成員有退休公務員、法官、大學教授、律師，大家都是義務服務，不收任何報酬的，同時委員能力、經驗的缺乏不利於業主委員會良好的運作。”王剛說，“沒有收益的組織很難實現自己的願望。我們想要做成一件事，又不能強制業主執行，隻能一次次打‘人情牌’。”

　　在採訪中，多位社區自治問題專家、法學界人士呼吁，業委會的法律與社會地位應當“名正言順”。

　　有專家認為，業委會即代表全體業主權益，成立后應在民政部門登記成為社團法人或其他社會組織，確立其民事主體地位，使其享有獨立民事主體資格，保証了業委會的法權，還可以設立賬號。業委會即可與物業服務企業平等溝通，簽訂服務合同，並進行相關民事管理。這就在一定程度上可規范業委會的操作。

　　《北京市物業管理條例》(專家建議稿)撰稿人之一，北京市律師協會物業管理法律專業委員會主任包華律師建議：參照《公司法》立法理念，重新構架業主組織治理結構。在對外的物業管理活動中，比如聘用物業服務企業或者其他管理人，聘用專項管理人，與第三方等機構締結契約等活動，均應以業主大會名義進行，具體可以由業主委員會執行﹔在對內的物業管理活動中，比如要求業主履行共同義務、遵守《業主規約》等活動，可以業主委員會名義做出。

　　治理軟肋

　　當前，隨著業主維權意識和組織化程度明顯提高，不少小區進入物業矛盾高發期。物業公司與業主之間、新老物業企業之間矛盾重重乃至沖突激化，是小區物業管理領域集中暴露的一個問題。

　　今年2月，河南新鄭市龍湖鎮一個小區，業委會發起人被物業公司雇人砍斷手指。警方的調查表明，起因在於物業公司提出大幅提高停車費遭到業主集體抵制，“挑頭”的業主委員會發起人招致打擊報復。

　　一些地方新老物業交接的時候，也發生過激烈矛盾甚至釀成慘劇。2013年12月31日晚，上海浦東大唐盛世花園小區，老物業公司拒絕與業主新聘的物業公司交接。兩家物業公司僵持至次日凌晨，最后老物業公司員工竟然開車撞向新物業公司的員工。

　　多地物業糾紛訴訟也高居不下。北京市所調查的36家單位有3700多件訴訟糾紛，因為合同產生的3300多件，因物業管理合同服務費產生的糾紛3108件，因侵權產生的204件。

　　在一些案例中，業主表達訴求和維權的組織化程度較高，物業容易成為業主的“宣泄渠道”，但小區矛盾卻與其它社會問題有關。比如，2013年，上海虹口區大上海紫金城小區，業主入住5年后仍無法選舉產生業委會，加上小區入室盜竊案件多發、群租現象抬頭、電子監控設備部分缺失等，業主不滿情緒加劇，斥責物業“不作為”。

　　《經濟參考報》記者調研發現，種種物業矛盾的背后，一定程度上反映了我國基層治理面臨的困境。

　　首先，行業失范，物業企業在服務能力和素質上暴露問題。許多地方雖然物業企業多，但企業小、散、亂情況突出，人員隊伍則呈現“三多兩大”特征，即外來人員多，低學歷人員多，低收入人員多，人員年齡整體偏大，人員流動性大，而此現象在老舊小區尤其突出。而普遍存在的薄利乃至虧損局面，讓許多物業企業生存都成了問題，遑論改善經營管理、提高服務品質。

　　其次，政府部門失職，對“小區內的矛盾”尚沒有找到有效辦法。上海物業管理行業協會副會長王志興說，住宅小區管理涉及綜多部門和專業服務單位﹔但住宅小區內很多事務和矛盾糾紛都超出了物業管理范疇。據梳理統計，小區各類物業和非物業類事項，涉及18個行政管理部門和三個專業服務單位，比如，“居改非”涉及規劃、工商等部門，電力設施是電力公司管，水是自來水公司管等。

　　近年來，許多地方也建立了由政府部門和專業服務參與的聯席會議制度，但缺乏實質運轉，不少管理、執法、服務止步於小區大門，一些跨部門、跨領域的復雜問題更是難以及時協調解決。

　　再次，業主失能，自治能力還明顯有待提高。南京市物業協會秘書長王利生說，業主反映集中的停車難、群租、違法建設、寵物擾民、堆物佔道、高空拋物、技防安保、物業公司服務不到位、居住環境和房屋維修等小區問題，相當一部分其實是業主自身造成的。