冷靜看待 全國樓市量價回升勢頭

　　根據國家統計局最新公布數據，7月份商品房銷售面積同比繼續增長，而且增速從6月份的16％上升到了18.9％。1-7月份的累計增速，也從上半年的3.9％增加到了6.1％﹔l-7月份，商品房均價同比上漲6.9％，比上半年擴大1.0個百分點。由此是否可以判斷，樓市開始全面回升呢？筆者認為，對此應保持謹慎樂觀，需求驅動下的房價反彈已現疲態，銷售增長動能在減弱，銷售回升的利好無法延伸到新開工和拿地環節。

　　從全國商品房均價看。盡管7月商品房均價環比6月上漲3.8％，但明顯低於過去5年6.6％的均值﹔百城房價連漲三個月，但漲幅全面收窄。與6月相比，百城中7月房價環比上漲城市減少7個，漲幅在1％以上的城市減少2個。環比下跌城市增加7個，跌幅在1％以上城市增加5個。前期房價漲幅過快的重點城市，房價已經開始回調。中原地產數據顯示，自7月份以來，深圳二手房挂牌報價連續5周下滑。

　　政策面“空窗”也是制約銷售持續增長的因素之一。從去年“9·30”新政開始，樓市已經持續回升了三個季度，且回升勢頭很強，全國商品房銷售面積從1—2月下滑13％迅速逆轉到1—7月上升6.1％，這中間，一攬子政策刺激功不可沒，過去10年布局的樓市緊縮政策在上半年“一股腦”退出、降准降息輪番登場、各地救市之頻繁和力度之大史無前例。

　　但進入7月份以后，無論是國家還是地方層面，房地產刺激政策該出的都出了，樓市處於政策“空窗期”﹔貨幣政策寬鬆出現“脫實入虛”負效應。加上CPI回升，制約了進一步寬鬆的空間，“降准降息式”的寬鬆沒那麼頻繁了﹔股市財富效應全面衰減，深州樓市近期全面回調就是例証。近期，央行推出新一輪匯改，未來人民幣持續小幅貶值的概率上升，資金流出增加，資金面緊縮也影響樓市需求。

　　需求集中的重點城市銷售回落。可能將拖累未來幾個月全國銷售規模增長。更為重要的是，即便全國銷售回升，但利好也無法延伸到新開工和拿地回暖。新開工和拿地不景氣，或意味著開發企業對未來較為悲觀，減杠杆趨勢明顯。今年以來產業資本退出房地產的案例不斷增多，龍頭房企向多元化經營轉型。另外，即便大力度扶持，經濟重鎮和二線城市密集的東北，今年以來樓市供應過剩、房價下跌的局面仍難以改觀，背后原因是產業落后且升級緩慢、居民收入水平低、人口老齡化且大量流失，這些內在問題對樓市的沖擊是中長期的，在很多中西部省份均存在，這或是新開工和企業拿地持續“冷凍”的重要原因。

　　（摘自《上海証券報》李宇嘉文）