北京“准地王”大戰一觸即發 4地塊尚未入市已沸騰

　　北京土儲中心最新挂出的位於東壩、孫河和豐台石榴庄的4地塊尚未入市就已經“沸騰”。除了地處熱點區域以外，地塊本身的素質也可圈可點。業內人士指出，由於上述幾個區域豪宅化趨勢已成，並且已具備一定市場接受度，后期項目操作難度相對減小，因此這4宗地塊必然將遭到“瘋搶”，“地王”標准也將密集被刷新。

　　房企躍躍欲試

　　新一輪的搶地大戰即將一觸即發。在歷經了再一次的土地供應干涸期后，7月底以來，連續多宗經營性用地在北京市國土局網站挂牌出讓。截至8月19日，共有5宗地塊處於挂牌公示期，其中除1宗商業地塊外，其他4宗均為住宅用地。值得一提的是，這四宗宅地位於當前北京樓市的熱點區域及主城區，包括朝陽的東壩、孫河以及豐台的石榴庄。8月底開始，它們將陸續出讓。

　　“這幾塊地我們目前都在跟，無論是區域位置，還是地塊品質，都要比前段時間出讓的要好。拍地肯定是要去參與的。”某國企負責人告訴記者。

　　這其實也道出了多數在京主流房企的心聲。接受採訪的多家知名房企負責人都對上述地塊表現出濃厚的興趣。而對於地塊預期的價格，一位上市房企負責人認為，今年以來北京土地市場的價格普遍高企，目前挂出的這幾塊地起始價並不高，也說明未來競拍的空間還很大。

　　上述國企負責人則一語點破高地價的奧秘：“很多地塊拍出時，大家都覺得貴得離譜，但過一兩年再回頭去看，依然覺得物有所值。尤其是在北京，在熱點區域越早拿地越合適。”

　　可以預見的“搶地”

　　讓眾多房企翹首企盼的地塊出讓，在今年變得尤為稀缺、可貴。今年前7個月，北京僅成交21宗宅地，創造了近3年同期的新低。某房企北京公司負責人感嘆：“今年朝陽區公開挂牌的地不足5塊，如果真能搶到手，也算是賺到了。”

　　市場人士分析指出，今年樓市持續回暖，房企資金情況得以緩解，對土地尤其是宅地的需求開始回升。供應的稀缺與企業購地意願的增強，使得今年出讓的宅地多遭到“搶購”，預計這4宗宅地也不例外。

　　記者在整理年內土地出讓紀錄時發現，今年以來北京土地市場採取了交替推出冷熱門地塊的做法。業內人士認為此舉一方面是為避免出現“流拍”﹔另一方面也是為了避免土地市場長期“高溫”。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析，由於整體供應的稀缺，之前推出的一些冷門地塊也遭熱搶，由此推斷，即將出讓的幾宗熱門地塊的命運可想而知。他進一步表示：“地王標准將會被再次刷新，而這四塊宅地未來打造的項目也必將成為豪宅一員。”

　　■ 掃描

　　東壩 新貴區域，新盤將推

　　從一文不名到“高攀不起”，東壩隻用了2年時間就完成了華麗蛻變。

　　毗鄰東五環的東壩區域，坐享第四使館區的天然配套，同時將是未來重心東移的受益板塊之一，自然成為北京土地市場上炙手可熱的區域。統計顯示，近兩年來，東壩區域共成交宅地7宗，實際樓面價最高超過5萬元/平方米，並以此迅速集聚了恆大、保利、龍湖、首開等品牌房企。

　　“這個區域無論從地段、配套，還是交通條件來看，都已經具備開發中高端樓盤的潛力。”一位多次參與東壩區域地塊競拍的房企人士表示，目前區域內現有的商品房也以低密度中端產品為主，多年的開發已經為整個區域奠定了一個較好的氛圍。他進一步指出，盡管被外界認為配建了自住型商品房是硬傷，但這是土地出讓時“綁定”的，無法更改，對於區域而言仍是瑕不掩瑜。

　　據了解，目前該區域內沒有純新項目在售，龍湖首開項目、保利東壩項目、恆大華府等將在今年內推出。

　　在多位業內人士看來，東壩的區域潛質已經在逐步釋放，隻要再推地塊，很多房企都會積極參與拿地。

　　孫河 突破想象，豪宅扎堆

　　無論是前期橫掃別墅市場的龍湖雙瓏原著和泰禾北京院子，還是目前風頭正勁的首開琅樾和中糧瑞府，無不在一次又一次地刷新業內外對於朝陽孫河區域的認知。

　　2012年以來，包括龍湖、泰禾、首開、中糧在內的房企紛紛進駐孫河區域，共成交宅地5宗，實際樓面價最高為48000元/平方米。而就在前不久，中糧瑞府項目以20萬元/平方米的“天價”入市，進一步突破了業界對孫河區域的想象。隨后，周邊的泰禾北京院子等項目成交量隨即大幅上升。

　　值得一提的是，目前挂出的孫河北甸西村地塊曾在去年已經挂牌，並兩度慘遭流拍。對於該地塊選擇在當下重出江湖，業內人士也認為這緣於“時機不錯”。

　　“今年以來，別墅及豪宅市場在多項利好政策的支撐下，成交量及成交價格穩步上升，對於企業的資金形成有效的補充，而求地若渴的開發商也會讓這塊地成為香餑餑。”已進駐孫河的某開發商負責人告訴記者，該地塊此次入市減少了行政配建，價格比首次挂牌時低，又正值北京土地供需緊張之際，預計入市后將迎來眾多房企爭搶。

　　但並非所有業內人士都保持高度樂觀。一位不願具名的房企人士就認為，目前孫河區域的價格已經很高了，如果該地塊最終拍出5萬元/平方米的樓面地價，加上合理的回報，未來入市時得賣到15萬元/平方米。“從目前來看，做出想要支持這一價位的產品，難度其實非常大。”該人士如是說。

　　石榴庄 四環之內，優勢顯著

　　“連五環外的地塊都能引發開發商互掐，可以想象四環內的地塊又會是何種瘋狂。”某國企負責人的一句笑談，說的正是即將出讓的豐台石榴庄地塊。地處三四環之間，毗鄰地鐵10號線，成為石榴庄地塊的天然優勢。

　　據記者統計，近幾年來豐台三四環區域僅成交7宗宅地，實際樓面價最高超過6萬元/平方米。“石榴庄這塊地可以說已經具備了准地王的一切優勢。近兩年同樣區位的地塊一推出都成為區域地價的最高點，這塊地應該也不會例外。”上述國企負責人指出，四環內無論地塊還是項目，目前都已經極度匱乏，但需求仍然存在，憑借成熟的地段和區域，未來的項目依然值得期待。

　　據了解，目前石榴庄周邊在售的新盤僅有魯能釣魚台美高梅，定位為不限購的商住辦公類產品，據項目負責人透露，該項目單套起價為300萬-400萬元，折合單價約為7萬元/平方米。而與該項目同一地塊的自住房項目部分早已選購完畢。

　　值得一提的是，即將推出的石榴庄地塊還配建包括基礎教育、醫療衛生等公共設施。接受記者採訪的房企人士認為，這些配建項目如果操作得當，對項目定位的鮮明性以及吸引力將起到較大作用。

　　本版採寫/新京報記者 李捷