房地產迎多重利好 金九銀十可期

　　26日，北京住房公積金管理中心、廣州住房公積金中心分別發布通知，自2015年8月26日起，調整公積金貸款利率，五年期以下（含五年）貸款利率由現行的3%下調至2.75%﹔五年期以上貸款利率由現行的3.5%下調至3.25%。

　　業內人士表示，房地產貸款利率已降至近年來新低，在股市大幅下跌的背景下，投資者將再度轉向資金成本低、保值效果好的房地產，購房預期明顯上漲。在眾多利好作用下，一二線城市樓市“金九銀十”可期。

　　加碼 公積金貸款利率創新低

　　央行宣布自2015年8月26日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基准利率，以進一步降低企業融資成本。其中，金融機構一年期貸款基准利率下調0.25個百分點至4.6%﹔一年期存款基准利率下調0.25個百分點至1.75%﹔其他各檔次貸款及存款基准利率、個人住房公積金存貸款利率相應調整。初步測算本次降准釋放資金總量約為7300億元。

　　央行同步發布了再度降准的消息，即自2015年9月6日起，下調金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點，以保持銀行體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸平穩適度增長。

　　央行有關負責人表示，當前我國經濟增長仍存在下行壓力，穩增長、調結構、促改革、惠民生和防風險的任務還十分艱巨，全球金融市場近期也出現較大波動，需要更加靈活地運用貨幣政策工具，為經濟結構調整和經濟平穩健康發展創造良好的貨幣金融環境。此次降低貸款及存款基准利率，主要目的是繼續發揮好基准利率的引導作用，促進降低社會融資成本，支持實體經濟持續健康發展。此次降低存款准備金率，主要是根據銀行體系流動性變化，適當提供長期流動性，以保持流動性合理充裕，促進經濟平穩健康發展。

　　值得一提的是，這是自去年11月份以來的第五次降息，也是自今年5月以來的第二次“雙降”。中原地產市場總監張大偉表示，雖然降准、降息政策並非完全針對樓市，但從目前的市場情況看，房地產市場受到的利好最為直接。

　　“房地產市場行情與貨幣環境變化息息相關。繼去年末開啟降息周期之后，降息已達5次，降准4次，力度與2008年期間相當。目前，五年期以下（含五年）公積金貸款利率由現行的3%下調至2.75%，五年期以上貸款利率由現行的3.5%下調至3.25%，均創下2000年以來的新低。”張大偉說，以100萬元借貸20年來計算，利息幅度減少高達19.3萬元。這對於有購房意願的購房者來說，將明顯提高其購房積極性。

　　轉移 股市重挫資產配置方向生變

　　近期A股多個交易日大幅下挫，在央行宣布雙降后，仍然失守3000點。隨著兩市暴跌，A股市值已從6月15日峰值69.57萬億元縮水至40.39萬億元。

　　有業內人士指出，在股市反復大幅波動下，將有越來越多的投資者轉向投資較為保險的不動產。

　　此前中國家庭金融調查與研究中心發布的2015年第二季度中國家庭資產報告就已指出，在二季度末的A股暴跌過程中，股市資金撤出流向房市的跡象已經顯現。

　　報告指出，2014年以來，我國持股家庭的股市預期指數持續上升，並在2015年一季度達到最大值142（當指數值大於100時看漲股市，小於100則看跌股市）。但二季度末，受股市暴跌對國內投資者情緒的消極影響，該指數下降至111。

　　報告顯示，截至2015年一季度，持股家庭的房價預期指數均小於100，表明持股家庭看漲股價的同時對房價持看跌態度，但到了2015年二季度，持股家庭的房價預期上升到了111.8，而股市預期指數下降至110，持股家庭轉而看漲房價，股市與房市之間的蹺蹺板效應明顯。

　　中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁表示，隨著股市大跌，持股盈利家庭的佔比在2015年第二季度首次出現下滑，部分家庭開始警覺市場風險，減持意願明顯增強。“而在6月15日至7月2日的第二季度調查中，已經有大量的家庭購買了新商品房，而這個時期恰好是股市開始暴跌的時間”。

　　“隨著股市大幅波動，購房資金成本的下降，將有越來越多的家庭投資發生轉向。”同策咨詢研究部總監張宏偉認為，對於投資者來講，當股市基本面開始回歸理性后，股民將考慮調整資產結構的配置。相對於不穩定因素較高的股市來說，或加大對房地產等實體投資的配置比例。

　　預判 利好頻出樓市成交有望攀高

　　事實上，除貸款利率的進一步降低，地方的救市政策也在出台。日前，山東省發布《關於促進全省房地產市場平穩健康發展的意見》，從商業貸款、公積金貸款，營業稅、所得稅、契稅按條件減免等多方面給予購房優惠。

　　對此，張大偉表示，目前中國經濟形勢依然十分嚴峻，房地產仍是支持中國經濟的重要產業。因此，各項政策多管齊下的目的仍是維持平穩上漲。在此背景下，對於開發商來說也是較大利好。

　　易居研究院研究員朱光也認為，目前房地產行業資金情況雖然有所好轉，但整體受到金融環境的影響，融資成本依舊較高，融資渠道不暢，而且商業銀行普遍對房企開發貸支持力度較小，房地產企業更多地還是依靠自籌資金以及銷售回款等作為日常運營的主要資金來源。而降息有助於降低融資成本，進一步緩解企業資金壓力。房企可以利用此次降准降息的短期政策窗口效應，加大推盤力度，積極去庫存，從而為企業的經營發展創造良好條件。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，隨著流動性的增加以及融資成本的降低，將對進入8月份略顯疲態的房地產市場起到刺激作用，“金九銀十”交易量有望再度攀高，全年樓市成交量或創3年來新高。

　　張宏偉也認為，短期內來看，接下來幾個月樓市成交量勢必會短期反彈，“金九銀十”已無太多懸念。此前國家統計局公布2015年7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有29個，上漲的城市有31個，這也是本輪下降以來，首次上漲城市數量超過下降城市數量。

　　朱光也表示，各地市場分化將愈發明顯。隨著此次的降准降息，樓市回暖將再添新動力，特別是供需結構相對緊張的一線和部分二線城市，預計年內房地產市場還將繼續升溫，房價上漲也會加快﹔而大部分二線城市和部分三線城市將加速去庫存的進程，房價也將穩中有升﹔大多數三四線城市則因為庫存去化周期較長，房價走勢也將趨於平穩。