人民幣大幅貶值或助推個人海外投資熱情

近幾年，受到中國房地產限購、增速放緩、融資成本高等因素的影響，無論是企業還是個人前往海外投資的熱情不斷攀升，8月11日，央行大幅下調人民幣中間價，三天內人民幣兌美元累計貶值達到4.66%，創下近20年來人民幣匯率的最大一次調整。

業內人士分析，人民幣大幅貶值雖然表面看加大了個人投資海外不動產的成本，但是考慮到資產保值增值的角度，可能對個人的投資行為產生一定的推動作用，廣州一家海外置業投資公司近半個月來的咨詢量就漲了25%。但是對於企業而言，由於國內融資成本不斷降低，海外融資成本升高，加上風險性較大，因此加碼海外的可能性不大。

數據

去年中國海外投資額同比大增46%

據仲量聯行數據統計，2014年，中國房地產投資在海外市場的投資額創下新高，達到165億美元，比2013年增長了46%。商業地產投資名列前茅增長近50%，超過112億美元。現有的辦公樓和酒店資產成為中國海外投資最熱門的選擇。中國的住宅開發商增長其海外投資配比，超過53億美元，比2013年增長了38%。海外投資的激增使中國一躍成為全球五大主要跨境資本來源地之一。

其中，歐洲成為最受歡迎的投資目的地，共吸引了超過55億美元的投資﹔2014年澳大利亞成為中國投資者青睞的新目標市場，流入資本超過30億美元﹔25億美元資本則流入美洲。從城市來看，悉尼獲得了大部分的投資額，達到22億美元，紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡也各獲得了5億至15億美元的中國投資。

仲量聯行國際資本集團中國區總監夏??指出，在中國宏觀調控以及住宅市場低迷的形勢下，中國開發商及機構投資者通過國際市場的多元化投資以實現持續性增長，並確保長期收益。值得注意的是，投資活動再次聚焦於中國投資者熟悉的世界主要城市，例如倫敦、悉尼及美國主要大城市紐約、舊金山、洛杉磯和芝加哥。

仲量聯行全球資本市場研究部總監David Green-Morgan甚至預測，2015年底，中國的海外投資總額將達到200億美元。

影響

海外投資活躍不僅為高回報且更為保值

人民幣貶值，美國央行加息預期，無疑將對市民海外消費、投資以及外幣儲備造成一定的影響。

仲量聯行華北區研究部總監麥哲文表示，過去一兩年間，中國對外資本流出，包括不動產投資，急劇增長。這次貶值是否會是遏制資本外流的一種資本控制手段？他認為並非如此。貨幣貶值短期內有提高海外資產價格的作用，因此不利於海外投資。但是，通過貶值減少資本外流的目的將會適得其反，因為這實際上會鼓勵更多資本外流到海外房地產投資。此次貶值的意外結果就是鼓勵中國不動產基金在全球范圍內實施資產多元化，從而對沖匯率風險，這將鼓勵更多海外投資。中國的海外投資者將受益於更強的外國主導的現金流，總收益將會顯著提升。

麥哲文預計，海外住宅投資的興趣將日益提高，這不只是為了獲得回報或租金收益，而且還是一個財富保值工具。投資目的地的最佳選擇將依然是倫敦或紐約等全球金融中心，同時投資者對全球二級市場的興趣也在逐步增加。近期的市場變化反而提醒投資者需要採取投資地域的多元化，同時提高受硬通貨抑制的不動產的利率水平。

所有匯率變動都有周期性，美元在過去幾十年來就是如此。現在，每一個人都在觀望。需要形成新的趨勢才能改變人們的行為方式，僅僅三天不足以徹底扭轉人民幣長達10年的匯率升值趨勢。但可以確定的是，人民幣匯率的這一最新變化，將大大推動中國投資者海外購買住宅資產的熱情。麥哲文補充道。

據國信証券數據顯示，美國7月新屋開工數量在四個月來第三次觸及2008年金融危機以來的新高，7月成屋銷售也攀升至經濟衰退以來的最高水平，表明美國房地產市場在三季度保持強勁復蘇。美國房地產市場的強勁復蘇有助於增強投資者的信心，業內人士認為。

另外，麥哲文還預計，境外住房價格在需求量增加的基礎上略有提高。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，人民幣匯率貶值后，部分投機類型的資本會加快到海外投資，當然，相比過去，由於一線城市依然有限購政策，所以此類投機型資金的規模預計是不太大的。這樣估算，其實外逃的資本沒有預計的多，對於國內房地產市場的負面影響也要打折扣。而對於海外房地產市場來說，或集中在一些傳統的物業和城市領域，比如說傳統歐美的住宅和商業項目。一些新興的海外市場的投資其實相對來說有比較大的風險，所以這個時候並不會有大量的資金涌入。而部分個人投資者可能在這個時候會加快到海外市場進行投資，但此類例子相比國內物業投資的群體來說，肯定隻有一小部分。

房企海外投資加碼可能性小

近幾年，由於中國融資成本高企，不少企業進軍海外掘金，那麼人民幣貶值對於房企的海外市場將產生什麼影響？

據中國中投証券數據顯示，房地產行業海外債務規模大，人民幣快速貶值對財務沖擊相對明顯。2013年、2014年房地產行業美元債券融資金額僅次於銀行業，同時發債企業以民營房企為主，其外匯風險對沖措施幾乎無法與銀行業相提並論，因此本次人民幣快速貶值后房地產行業在財務層面受到的沖擊在所有行業中相對明顯。

數據還顯示，2014年末外幣債務佔總債務的平均比例為29.6%，整體對外幣債務依存度比例較低。中海地產、華潤?地、碧桂園、時代地產和雅居樂外幣債務佔比超過45%，但長期的外債結構有效平緩了人民幣貶值對外債佔比高房企的即期匯兌損益影響。時代地產、金地集團、龍湖地產淨負債率對匯率變動敏感度較高，人民幣貶值后其淨負債率將出現超比率的被動上升，不過淨負債率和外幣債務依存度雙高的民企時代地產、中國奧園、融創中國均已通過發行人民幣債券逐步調整債務結構，而金地集團、萬科以及龍湖地產採用衍生工具可有效對沖外匯風險。從目前情況來看，樣本房企的個別外匯風險亦可控。

和房企海外融資優勢在下降相對的是，國內直接融資卻在不斷得到支持。8月25日，央行決定自8月26日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基准利率，以進一步降低企業融資成本。

專業人士認為，雖然海外融資依然是房地產企業融資實力的體現之一，但外匯風險、融資成本以及政策支持的綜合因素仍將支持房企回歸國內直接融資。嚴躍進也認為此次人民幣貶值不太可能令房企加碼海外房地產市場的投資，因為國內市場尤其是二線城市的投資門檻比較低，價格上升幅度也是比較明顯的。對於房企來說，原有的海外市場擴張依然會持續，但加碼的可能性是不大的。因為從國內市場來看，目前已經有了庫存不足的風險，這個時候容易引起房價上漲的態勢。所以把有限的資金投資中國國內物業，其實升值空間還是比較大的。