北京3天拍出2個地王 中糧孫河地王有望解套

　　《証券日報》記者查閱北京孫河土地出讓記錄發現，3年間該地樓面價由2萬元/平方米漲至5.4萬元/平方米，暴漲1.67倍

　　■本報記者 王麗新

　　在“斷頓”一個多月以后，北京土地市場出現成交小高潮。在8月31日-9月2日的3天內，北京誕生兩個地王，分別為豐台石榴庄地王和孫河新地王，總計出讓金額達115億元。

　　據《証券日報》記者了解，上述位於孫河鄉北甸西村的孫河地王成交樓面價高達5.38萬元/平方米，而三年前的9月26日，龍湖地產摘得孫河鄉北甸西村居住用地時樓面價為20158元/平方米。三年間，孫河板塊樓面價飆升近3.4萬元/平方米，暴漲1.67倍。

　　值得注意的是，孫河地王的橫空出世，有望將中糧地產2013年摘得的孫河前地王解套。據了解，中糧地產對孫河地王頗為“頭疼”，掙扎兩年才於今年5月底入市，且蓄客期長達一年多時間的項目，開盤簽約率僅維持在12%左右。

　　兩地王單價

　　將進入“10萬元+”陣營

　　8月31日，經過64輪激烈角逐，“豐台區南苑鄉石榴庄村0517-659等地塊”最終以50.25億元的總價，1.86萬平方米公租房的代價被中鐵建與方興地產聯合取得，扣除公租房部分折扣樓面價高達60000元/平方米左右。這也是繼西局地塊之后，豐台區域再現單價“地王”。

　　然而，“新晉地王”的風光僅維持了兩天。9月2日，北京市國土局土地拍賣大廳內迎來一場重頭大戲。保利首開以64.83億元、樓面價53830元/平方米的代價奪下孫河地塊，樓面價和總價雙雙刷新孫河區域紀錄，成為孫河“雙料地王”。而去年，該地塊兩度流拍，今年反遭哄搶。據了解，孫河地塊是今年首宗“異地建設保障房”地塊，“異地建設保障房”競價配建的商品房面積將不會在本地塊上建設，而是按每平方米10000元的價格支付保障房建設資金。

　　值得一提的是，亞豪機構市場總監郭毅向《証券日報》記者表示，上述兩宗地塊未來入市價格都將超過10萬元∕平方米。在北京房價豪宅化的市場環境下，今年單價“10萬元+”豪宅陣營是北京歷史上最壯大的豪宅陣營。

　　《証券日報》記者近日獲得的消息也顯示，北京“10萬元+”陣營近期將再添高利潤空間的新項目，即位於西三環的釣雲台。據悉，西三環板塊是今年北京豪宅的聚集地，目前在售的位於西局的龍湖西宸原著項目部分房源報價已超過20萬元/平方米。

　　上述消息人士也向本報記者透露，釣雲台項目開發商為懋源地產，該項目由4棟16層-18層豪宅組成，總計107套。重要的是，據該人士透露，懋源地產2012年即獲得該地塊，而其預計銷售價格將參照龍湖西宸原著項目。記者從北京市住建委網站查詢，目前龍湖西宸原著項目最低擬售報價也超過了10萬元∕平方米。這意味著釣雲台項目蟄伏三年時間后，其報價可能直接跨入北京超級豪宅陣營，利潤空間也將很高。

　　而據中原地產市場研究部統計數據顯示，2015年-2016年，北京預期上市能夠銷售的新增“10萬元+”的項目接近15個，再加上目前單價已經跨入“10萬元+”陣營的在售存量項目有10個左右。目前整體來看，待售的“10萬元+”頂豪住宅達到了2000套以上。

　　央企是

　　北京樓市高端化推手？

　　事實上，豪宅爆發式入市的背后，是2013年-2014年多個地王或者高價地塊的成交。

　　豐台和孫河兩個新晉地王也是其中的成員。值得關注的是，兩個新晉地王均是聯合體摘得，前者由中鐵建和方興聯合體搶得，后者由保利首開聯合體摘得，皆為央企。

　　而縱觀北京拍出的地王歷史，最后攬收者多為央企，盡管一些“勇敢”的民企不惜重金摘得地王，也不乏出現最終其無法全身而退的現象。

　　“央企在某種程度上成為了北京樓市高端化的‘推手’。”某不願具名的業內人士向本報記者直言，地王的創造者多是央企。僅以孫河板塊為例，目前出讓的6宗地塊，4塊為央企所拿，其中產生了2個地王。另外兩塊則由龍湖地產和泰禾集團摘得，但三年間，該地塊樓面價已經暴漲近1.7倍，現在已遠不是民企所能承受的土地成本。

　　早在孫河首次拍地時，即2012年9月下旬，龍湖就摘得孫河首宗地塊，但即使9月3日舉牌拼到最后，仍讓位於央企聯合體。2012年，龍湖地產以近2萬元∕平方米的樓面價拿下孫河板塊首宗地塊，溢價率9%。2013年，龍湖·雙瓏原著項目入市，兩年間四度開盤，銷售近40億元。在進入孫河板塊獲得成功的背景下，龍湖地產自然想在該板塊再度拿地，但盡管在今年9月2日的拍賣現場，龍湖一反常態，與保利首開聯合體舉牌拼到最后，結局依然是放棄。

　　顯而易見，將近5.4萬元/平方米的土地成本，已經脫離了龍湖可預見的利潤空間，不得已而選擇放棄。

　　中糧孫河地王

　　有望解套

　　此后，2013年7月份，中糧地產以23.6億元，樓面價4.8萬元/平方米摘得孫河一宗住宅用地，刷新5個月前泰禾集團在該板塊摘得的地王樓面價，成為新地王。然而，中糧地產掙扎將近2年時間仍難產，不得不等龍湖地產和泰禾集團孫河項目的去化進入尾聲才遲遲入市，可謂一度被套的很“頭疼”。

　　據了解，在摘得孫河地王的5個月后，2013年12月份，中糧地產曾發布公告稱，其將與中信信誠資產管理有限公司合作開發孫河“地王”項目。根據協議約定，中信信誠對中糧地產全資子公司北京公司100%持有的北京正德興合房地產開發有限公司，提供9.08億元的委托貸款，期限為24個月，年利率為10%。算上此次貸款，該項目已經從中信貸款超過16億元，但該項目仍舊難產。

　　“由於中糧拿地成本高於泰禾集團摘得的前地王近2萬元/平方米，這導致中糧難以用產品、服務等方式填補這部分剛性成本差距。” 郭毅向《証券日報》記者表示，所以中糧不得不等泰禾與龍湖的項目銷售進入尾聲階段才推孫河地王入市。

　　據本報記者了解，中糧地產的孫河地王案名為中糧瑞府，從北京市住建委網站查閱可知，龍湖用一年時間即推出孫河項目，但中糧地產掙扎了兩年時間，該項目於今年5月底入市，總計48套。而且該項目可謂蓄客期長達一年多時間，但開盤簽約率僅維持在12%左右。

　　“中糧瑞府項目中有6套總價在1.5億元-1.8億元之間的房源，擬售單價有的高達近20萬元/平方米。” 郭毅向《証券日報》記者表示，這種總價過高的住宅銷售周期較長，而資金成本以及慢周轉的銷售周期都將侵蝕中糧地產的利潤空間。

　　“保利首開摘得孫河地王后，中糧此前摘得的孫河地王有望解套，因為地價相對較低，而新地王又抬升了孫河板塊的市場預期，中糧將因此獲得性價比優勢。”郭毅認為，不過在當前豪宅競爭激烈的市場環境下，中糧瑞府的銷售壓力依然很大。

　　而對於保利首開對新晉孫河地王入市節奏把握的預期，郭毅告訴本報記者，“預計不會很慢，尤其保利出於對明年北京銷售業績指標的考慮，可能不會拖太久”。