二套房首付四成政策半年未落地
利率大多上浮10%
見習記者 劉 萌
今年3月30日,中國人民銀行、住建部、銀監會聯合發文,調整個人住房貸款政策,對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房,最低首付款比例調整為不低於40%。
房貸政策調整已經過去了近半年的時間,《証券日報》記者近日走訪北京地區多家銀行了解到,目前北京市二套房貸款多執行最低首付五成的標准,執行利率也大多為基准利率上浮10%。不過,如果購房者貸款已經還清此前的房貸,即便名下有房依然可以按照首套房貸款政策執行。
首付四成僅為理論可行
二套房首付四成政策出台初期,多家銀行紛紛表態支持,並根據政策做出相應調整,但如今看來,執行力度偏弱。除了政策實施初期部分銀行支持二套房首付四成外,目前北京地區各家銀行大多執行最低首付五成的標准。
在走訪過程中,多家銀行個貸經理表示,“銀行會根據借款人的資質狀況、征信記錄、還款能力確定二套房首付比例,多按照五成執行。”但是,也有少數股份制銀行和區域性銀行要求首付最少六成。由於北京住宅每平米金額較高,首付相差一成金額的差距很大,銀行究竟怎樣執行政策就顯得影響很大。
融360數據顯示,某股份制銀行標注的二套房貸首付最低可低至四成。但當《証券日報》記者前往該行北京地區網點咨詢時,貸款專員卻告知:“目前二套房首付最低為六成,隻有部分與房地產公司合作的新盤才有可能拿到四成首付的政策,同時貸款金額也要達到一定的額度。並且,這樣的新盤也越來越少,能不能批下來也要看開發商和對應支行的合作細節。”
鏈家地產的一位經紀人告訴《証券日報》記者,“二套房貸款首付四成的新政,隻有少數銀行在4月份執行了不到一個月的時間。目前,大行都按照二套房首付五成的標准執行,和我們中介有合作的銀行近三個月都沒有批過四成首付,個人申請應該是沒有任何希望。
二套房貸款利率打折難
根據“3·30新政”,二套房貸利率由商業銀行自主確定,不必再按基准利率上浮10%的政策統一規定執行。但是,迄今為止,二套房貸款利率一直未鬆動。截至目前,北京各銀行普遍維持基准利率上浮10%的標准。
某國有大行的貸款經理告訴《証券日報》記者,“基准利率一年內降了5次,商業銀行房貸業務利差越來越薄,二套房貸可以彌補一部分利差的下降,短期內不可能有折扣,沒有繼續上浮就已經等於打折了。”
另一位銀行工作人員也表示,“銀行房貸業務主要還是面向首套房貸款購房者,目前批貸速度雖然很快,但是放貸速度已經放緩。近幾個月樓市火熱,有些支行的貸款指標已經用完,估計二套房的利率不會有鬆動。”
《証券日報》記者以購房者身份咨詢地產中介時,經紀人紛紛給出了“離婚買房”的建議。
而當本報記者提出不考慮離婚,希望中介幫忙選擇合作銀行拿到最低折扣時,各個中介公司均表示希望不大,“如果隻考慮二手房,首付五成現在肯定是最低的。大行利率要上浮10%,其他銀行有可能獲批基准利率,但是這些銀行對客戶資質要求很高,成功的幾率也非常小,我們上個月隻成功辦理了幾單。”
事實上,最新一輪降息后,如果按照二套房貸款,基准利率上浮10%為5.665%﹔按照首套房貸款,基准利率八八折后為4.532%。
北京地區難享公積金新政
近日,住建部、財政部、央行聯合通知,自9月1日起,擁有對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的居民家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買住房的,最低首付款比例由30%降至20%。
不過,由於北京市對於二套房有最高限額80萬元以及利率上浮10%的門檻,這意味著,即使首付降至20%,純公積金貸款也隻能購買總價為100萬元的房產。從北京市目前成交均價來看,不只是改善性二套房,首套房也難符合此標准。
當然,購房者可以選擇組合貸款獲得更高的貸款額。但是當前組合貸款的首付要求是“標准不同,取其高”的原則。公積金新政后,商貸首付比例高於公積金貸款,也就是說,組合貸款的首付比例也不會按照20%執行,而是執行對應的商貸標准。