上海二手房：漲幅再現擴大 “金九”成色尚足

    人民網上海10月1日電 （記者孫小靜）2015年9月，上海二手房指數為3089點，比上月上升35點，環比上漲1.09%，漲幅較上月擴大0.26個百分點。指數漲幅連續兩個月縮小后，9月再現擴大。

    自“330”新政以來，二手房市場連續5個月處於月成交3萬套以上的高水平。進入9月，成交維持高位，指數漲幅翹頭，“金九”成色尚足。上海二手房指數辦公室認為，利好連連釋放需求，成交持續高位運行。指數漲幅再次擴大，行情延續。9月市場特征表現為：一、一手房提價入市和土地市場的火爆，讓二手房賣家持續看漲，挂牌拉高相關區域房價﹔二、部分剛需類買家擔憂房價繼續上漲，“恐慌”入市現象漸多，老工房（售后公房）成交抬頭﹔三、供應顯現分化，外環內優質次新房、學區房供不應求，小部分賣家惜售並大幅提價10%左右。挂牌量由內向外呈加大趨勢，其中外環外部分板塊增加3成以上，加上一手房分流買家，成交表現平淡﹔四、股市連續震蕩下跌，前期影響樓市成交，違約時現或暫緩購房，近期反而促使部分資金轉投房地產，以規避股市風險。截至9月30日，全市二手住宅挂牌量為107412套，較上月上升4.0%。其中，內環內、內外環、外環外挂牌量分別為28278套、59058套、20076套，較上月上升3.1%、4.0%、5.5%，挂牌呈現逐漸放量。

    9月8日，在閘北靜安“撤二建一”工作醞釀和聽取意見過程中，消息傳出影響巨大，致使閘北部分房源價格一夜串升。9月21日，住建部發布《住房城鄉建設部關於住房公積金異地個人住房貸款有關操作問題的通知》，支持繳存職工異地購房需求。次日上海市公積金中心表示，落實細則還在研究中。此通知對於一線城市的上海影響有限。9月30日，央行、銀監會通知，不實施“限購”的城市，居民家庭首次購買普通住房，最低首付款調整為不低於25%。此通知不針對上海，但傳遞政策再次放寬信號。

剛需放量高端走緩

    2015年9月，傳統市區全部8個區及浦東陸家嘴整體上漲1.38%，漲幅較上月擴大0.53個百分點。其中，市中心4區及陸家嘴整體上漲1.24%，漲幅較上月擴大0.54個百分點。

    9月，市區漲幅較大的靜安、楊浦、黃浦分別上漲1.72%、1.43%、1.27%。市區內看漲惜售賣家增多，部分熱門小區房源挂牌寥寥，有的甚至無房可售。挂牌后的房源往往在一周內就能成交，其中二室三室戶供不應求，房價上漲明顯，500-800萬的中高端改善次新房最受買家青睞。在次新房成交連續火熱帶動下，老工房（售后公房）成交也出現了明顯放量，一些首次購房的剛需客唯恐房價繼續上漲，后續入市選擇面更小，快速選擇購入200萬以內的二室戶。由此，一些房齡久，樓層、位置較差的房源也能不議價而成交，其中漲幅較大的普陀、虹口分別上漲1.22%、0.92%。而1000萬以上的高端房源成交縮小2成以上，帶看量和挂牌房源均有3成左右的減少。買家對高價房源接受度降低，成交放緩。

    9月，新興城區整體上漲0.97%，漲幅較上月擴大0.02個百分點。其中，漲幅較大的寶山、閔行近市區部分分別上漲1.21%、1.13%。嘉定、鬆江近市區部分分別上漲0.47%、0.43%。成交分化，新興城區近市區板塊及主城區次新房成交較熱，而一些較偏遠的房源或者老工房（售后公房）價格微漲或持平。由於區域內剛需買家對價格敏感度高，漲幅略大就難以成交，於是置換型賣家隻能平價出售以完成升級購房。區域內次新房則在老工房業主置換需求釋放下，成為置換客的首選目標，價格漲幅明顯放大。

    9月，非新興城區整體上漲0.59 %，漲幅較上月擴大0.08個百分點。漲幅較大的為非新興城區主城區，如金山新城、崇明陳家鎮分別上漲0.44%、0.39%。究其原因，區域內購房消費平淡，買家選擇面大，二手房價格漲幅較小。而地處郊環外的臨港新城則受益自貿區建設加快，上漲0.61%。

改善板塊漲幅領先

    2015年9月，全市130個板塊中，上漲板塊104個，佔比80%﹔下跌板塊13個，佔比10%﹔持平板塊13個，佔比10%。

    上漲板塊平均上漲1.29%，漲幅環比擴大0.31百分點，上漲板塊力度加強。其中，市區一些改善板塊漲幅領先，漲幅較大的如靜安曹家渡、楊浦新江灣城、普陀長壽路分別上漲2.09%、1.99%、1.82%，500萬以上的房源成交最熱。另外，閘北、靜安並區消息傳出后，閘北一些板塊內次新房供不應求，賣家調價幅度普遍達3%-6%，漲幅較大的如閘北西藏北路、閘北大寧綠地分別上漲2.01%、1.23%。新興城區的次新房成交表現也不俗，抽樣統計，大戶型及經濟型別墅成交較上月有3成以上增長，如閔行梅隴、鬆江泗涇、浦東三林分別上漲1.67%、1.60%、1.52%。前期優質次新房大幅去化，乃至一有優質房源挂牌，盡管漲價，一周內往往成交。而學區房的價格更是一路陡升，連續數月維持5%-8%的漲幅，一些市級、區級第一階梯小學對口的小面積學區房，更是出現房荒。漲幅較大的如靜安江寧路、陸家嘴分別上漲1.98%、1.21%，單價突破10萬的房源比比皆是。

    持平板塊13個，半數為非新興城區板塊，如鬆江小昆山、崇明堡鎮、奉賢奉城，這類板塊交易活躍度低，需求不旺，價格穩定。也有一些板塊由於區域內一手房大量入市分流，二手房均無漲幅，如寶山羅店、淞南。

    下跌板塊平均下跌0.31%，跌幅環比擴大0.22個百分點。一些持有中低檔房源的置換客，為快速鎖定計劃入手的中高端房源，出售價格給出一定讓步。這些板塊中，浦東洋涇、虹口魯迅公園、徐匯萬體館分別下跌0.42%、0.30%、0.26%。下跌主要原因：一是連環交易時間長，置換客出於資金成本及置換房源的迫切性，降價出售﹔二是部分房源有一定瑕疵，降價為求快速出售。也有受到一手房放量推盤影響，以降價攬客，如普陀桃浦、鬆江佘山、嘉定南翔分別下跌0.51%、0.39%、0.37%。

    上海二手房指數辦公室認為，9月傳統季節，市場延續前期態勢，價格漲幅再現擴大，成交量維持高位，市場信心筑就“金九”行情。市場整體表現為，改善類次新房依舊受買家青睞，而隨之老工房（售后公房）成交也有抬頭。具體表現為，前期大熱的改善型次新房需求旺盛，但部分賣家看漲后市，有的甚至惜售跳價，成交受到一定壓抑。而房價上漲勢頭，迫使不少資金有限的剛需客也結束觀望，跟風入市，一些前期不被市場關注的老舊房源也有成交。

    展望10月，不少一手房將推盤計劃放在國慶小長假，開發商造勢。在一手房市場拉動下，二手房“銀十”行情可期。不過，價格的持續上漲將導致買家購買力下降，之前爆發式快速上漲格局或變為溫和式上漲行情。