2016房價怎麼走？七大城市房價看漲

　　轉自微信公眾號 中國經濟網（ID:ourcecn）

　　12月17日，同策咨詢研究部聯合同海咨詢發布的《35個大中城市商品住宅投資價值研究》報告顯示，在包括北上廣深等一線、省會及重點二線在內的35個大中城市中，供需比在1.1以下位於合理區間的城市僅有7個，其中房價最高的深圳供需比數字最小，僅有0.57。供需比低的城市，未來房價有可能會繼續上漲。詳情可見下面表單。

　　而青島、長春、蘭州、沈陽、貴陽、大連六個城市的供需比均超過3，大連供需比則達到7.18，成為樣本中供需關系失衡最嚴重的城市。

　　供需比是咋回事？

　　“供需比小於1.1，表示供需關系處於合理區間，1.1~2之間屬於相對均衡區間，供需比大於2.0，就屬於供需失衡。”

　　對於北上廣深四大一線城市來說，由於經濟發展快，有更多的就業機會，人口持續流入，未來的住宅需求將保持平穩上升，但由於城市規模的限制，供地將會受到一定限制，所以供需比較低。而部分二線城市，如福州、合肥、石家庄這種區域性城市，人口流入較快，其住宅需求也較大。

　　“供需比低的城市，未來房價有可能會繼續上漲。”張宏偉說，以供需比為0.91的上海為例， 2014年常住人口2425.68萬人，人口基數多，且處於穩定增加狀態﹔由於上海是整個長三角地區經濟中心，產業聚集效應明顯，“因此我們預測上海未來三年的潛在需求達到了1886萬平米，在35個城市中位於前列。”

　　上述報告還顯示，在樣本中的重點二線城市中，成都、廈門、天津、杭州、西安、南京，供需比排名位於中上游。“他們的經濟發展程度較好，基本上屬於人口導入型城市，也具備一定的投資價值。”張宏偉認為。

　　根據調研，對於部分供需比大於2.0的城市，且由於其經濟放緩人口外流加速，未來市場容量小，這樣的城市往往也面臨較大庫存壓力，風險已經累積較多，開發商和投資者都要提高警惕，該類型城市主要包括太原、呼和浩特、貴陽、蘭州、長春、沈陽、大連等。

　　35個大中城市商品住宅投資價值排名

　　北上廣深人口越來越多，房價越來越貴?

　　以下是最近五年的一二線城市人口流入情況：

　　注：數據來自各地政府統計公報或人口普查數據。 單位：萬人。

　　如果和中國人口密度圖結合，就是以下這個分布：

　　【人口流入呈現三個規律】

　　第一，高度集中在三大都市圈。

　　人口流入超過100萬的13個城市，三大都市圈就佔了8個，長三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛，渤海灣有京津。

　　長三角上海+蘇州+杭州+南京+寧波+無錫+常州=流入863萬人。

　　珠三角廣州+深圳+東莞+佛山=流入796萬人。

　　渤海灣北京+天津=流入684萬人。

　　放在全世界來說，這三大都市圈所擁有的人口數量都將是進入前三名的。

　　第二，非都市圈人口，流入集中在五大樞紐城市。

　　流入人口超過100萬的城市中，隻有鄭州、成都、重慶、廈門、武漢五大城市不在三大都市圈。

　　其中的成都、重慶、武漢，這三大城市是近年來GDP快速增長的明星城市，分布在長江中上游的樞紐位置，既是國家規劃中成渝都市圈、長江中游城市群的核心，又得益於近年來沿海產業轉移的東風，出現在榜單上一點都不意外。

　　意外的是鄭州和廈門。

　　第三，其他二三線城市，人口流入速度緩慢，甚至停滯。

　　35個主要城市合計流入3778萬人，其中前13個大城市就流入了2832萬人，后面的22個二線城市，則隻流入了946萬人，相當於總數的25%。

　　事實上，這22個二線城市，基本上都是各省的省會，或者經濟中心，那麼可以想象，省會以下的三四線城鎮，人口的停滯或者流失將不可避免。

　　那麼，是否是人口越多的大城市越適合安家呢？

　　並不完全如此。

　　35個一二線城市中，流入緩慢的有人口千萬級的石家庄和哈爾濱，流入快速的也有中等規模的東莞、佛山、廈門。

　　但是，如果我們換一個角度，從都市圈的角度而言，確實是人口越多的大“城市”，越適合生活。

　　因為在這三大都市圈裡，城市與城市之間緊密聯系在一起，互相疊加，專業化分工協作，經濟效率更高，工作機會也會相應的變得更多。

　　來源:樓市參考(ID:house0929) 作者:胡易、第一財經網

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