如何降房價？政府降價賣地不現實 企業降價空間有限

　　一提房子，大家最關心房價。中央經濟工作會議提出，要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼並重組，提高產業集中度。那麼在去庫存的過程中，房價能否下降，能下降多少？

　　一問

　　農民工買房對去庫存有何效果

　　理論上10%的農民工市民化就能消化庫存，關鍵要看政府的支持力度

　　記者：進城農民工大概有多少潛在購房需求？

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉：國家統計局的數據顯示，2014年底農民工的總量為2.74億人。今年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米，折合約440萬套﹔商品房待售面積6.8億平方米，折合約680萬套。從這些數據中可以看出，理論上10%的農民工實現市民化，就可以有效緩解當前商品住宅市場的庫存壓力。

　　然而，農民工就業地和其可以買得起的住房所在的地方，往往是分開的。比如90個重點城市的住房，往往都是農民工難以支付得起的住房，而他們支付得起的住房往往分布在縣級市、縣城或建制鎮，這就大大增加了靠農民工去庫存的難度。

　　海南省房地產中介行業協會會長、海南錄德房地產股份有限公司董事長邱廷錄：從長期來看，農民工群體有購房需求，這部分流動人口是未來購房的主力人群。至於有多少能轉化成有效需求，還要看政府出台什麼樣的政策，支持力度有多大。

　　記者：以目前的房價水平看，如何支持才能讓農民工付得起首付款？

　　劉洪玉：讓農民工進入商品住宅市場買房，支付有困難。做個測算：當前全國商品住房平均銷售價格約為6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上稅費、裝修等費用，保守計算一套房子總費用為50萬元。

　　據國務院農民工工作領導小組辦公室2月發布的數據，外出農民工月平均收入2864元。如果平均一個農民工家庭有兩個人工作，其年家庭收入約為5萬元，房價收入比達到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考慮稅費和裝修等費用，負擔也挺大。

　　從這個意義上來說，要讓農民工在城市能夠買得起或租得起房，必須要有政府的補貼。比如讓農民工可以購買和租住保障性住房、對購房家庭給予金融支持和稅收優惠，還可以採用租買混合的共有產權模式。要能夠做到這些，必須要對現有的城鎮住房制度進行改革，為政府給新落戶農民工進行各種形式的補貼提供政策依據。

　　邱廷錄：近幾年我國農民工收入大幅度提升。就拿打零工來說吧，在二、三線城市打一天工都能賺200元以上，一線城市會更高。而本科畢業生在二、三線城市工作兩三年后，月工資也僅達到3000元左右。所以，隻要農民工肯吃苦，收入並不是大問題。以一線城市的收入去三、四線城市買房，大部分農民工支付首付款問題不大，但也不可能所有人均能買得起房，總會有一部分人群是選擇租房的。

　　記者：讓農民工形成真正的購房能力，還應配套哪些措施？

　　劉洪玉：促進農民工市民化，更多的是從促進城鎮化發展、提高城鎮化質量的角度看的。一個農民工家庭，如果有了穩定的就業和家庭收入，政府再提供必要的基本公共服務，就具備了成為真正的市民的條件，就產生了比較可靠的住房需求。

　　如果能夠在政策支持下實現購買或租住住房，就會對消化庫存、帶動住房建設和投資有幫助。但如果僅僅是為了消化房地產庫存來實現市民化，即在政策性住房金融支持下買房的同時，實現市民化，則會存在潛在金融風險。

　　國家信息中心經濟預測部宏觀經濟研究室主任牛犁：現在去庫存的關鍵是要把農民工培育成新市民，讓他們成為購房主力，這就要把他們納入到很多政策體系當中，比如公租房、保障房等。同時，應該把房地產去庫存同城鎮化戶籍改革結合起來。此外，還得讓開發商降價，讓房價合理回歸。這樣，面積小的、地段遠一些的，新市民就能負擔得起了。

　　二問

　　降低商品房價格，政府能做啥

　　降房價有可能實現，政府應採取激勵政策，並壓縮稅費、交易成本

　　記者：降房價，政府可以採取哪些措施？

　　劉洪玉：降低商品住房價格是有可能實現的，尤其是在三、四線城市。政府為了降低市場風險，可以採取必要的激勵政策，或者是團購保障性住房的做法，鼓勵開發商主動降價。當然，房地產市場上還有一個非常重要的特點，人們買房子大多是在房價上漲的過程中實現的，如果房價處於下降通道，人們擔心后悔很少會出手購買。因此，政府和社會各界，還要盡量維持一個相對穩定的市場環境，以利於人們做出理性的購買決策。

　　牛犁：降房價，最簡單的，是把地價壓下去。但是，這涉及各級政府的土地財政收入。今年土地出讓金已經下降了30%多，壓力已經很大。如果再降價賣地，那真是雪上加霜，所以這不太現實。

　　不過，相關稅費、各環節的圖章，現在還是很多的。不光是制造企業，相關服務領域也應該簡政放權，降低這些交易成本。

　　我所了解到的，建一個房子，除了消防、安全這些好理解的圖章要蓋，就連文化、體育這些部門的圖章也要蓋，有時候沒有100多個圖章，你這房就甭想賣出去。這個意思就是，要麼你得給這些部門送房子，要麼人家買房子的時候你得照顧，這裡面交易成本的負擔是非常大的。所以說，稅費、交易成本這些，是最有壓縮空間的。

　　三問

　　讓房地產商割肉，他們情願嗎

　　企業主動降價比較少見，兼並重組有利於降價空間的出現

　　劉洪玉：從過去的經驗看，開發商主動降價的情況很少見，多是在企業內部財務壓力(如流動性壓力)作用下，或在外部市場競爭壓力下，才有可能實現主動降價。

　　邱廷錄：一、二線，三、四線城市面臨的問題不同，開發商應採取的策略也應不同。如海南的房產銷售，客戶70%以上是面向全國30個省市的，涉及面之廣使得沒有任何一家開發商企業通過自身建立的銷售網絡能滿足銷售需要，必須由政府牽頭加大政府房地產銷售行業的投入，通過銷售行業協會協調規范，才能完成海南房地產去庫存工作。

　　降低商品房價格是比較難的，商品房銷售是市場行為，目前銷售不動的開發商企業，能降的價格在這之前基本都降到了自己所承受的底線了，銷售不好的開發商企業不會坐等政府來救他們。

　　因此，降低房價可能有3種情況：第一，企業自身降價，但是空間並不是很大﹔第二，政府應發揮市場調節手段，讓困難的房地產開發企業自動降價，如銷售補貼或免除部分企業應交的稅金，讓企業的成本降下來等行政手段，使房價有下降空間﹔第三，行業破壞性的降價，也就是說，出現開發商大面積現金流斷裂，大面積的企業破產，房產企業出現拋售現象，投資人棄房而去，房價會大幅度下降，這是大家不想看到的結果。

　　此外，企業兼並重組是一個很好解決房地產去庫存的辦法。當下出現房子滯銷的企業基本有兩種，一種是企業規模比較小，開發成本較高。另一種是企業產品沒有品牌附加值，房子賣了很低的價還沒有人買。通過大企業兼並一些小企業，並不一定要降價，就可以消化掉現有庫存，確實需要降價的通過降低成本規模化開發，也有了降價空間。