房地產去庫存事關經濟“一盤棋” 專家：讓農民工“市民化”

人民網北京12月30日電 （周素雅）隨著中央經濟工作會議圓滿閉幕，“結構性改革”等成為熱詞，“去產能、去庫存、去杠杆、降成本、補短板”的“五大任務”也因提振市場信心成為大眾熱議點。

中央經濟工作會議指出，化解房地產庫存，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。要明確深化住房制度改革方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發展住房租賃市場。要取消過時的限制性措施。

業內指出：巨大房產庫存壓力影響GDP

數據顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積6.22億平方米，同比2013年末增加1.3億平方米，再創歷史新高。全聯房地產商會名譽會長聶梅生在接受媒體採訪時表示：“近6億平方米待售庫存，已經存在明顯的過剩。巨大的社會庫存量帶給房企的壓力將比想象中更加猛烈。”

“化解房地產庫存，其實質就是穩定中國經濟。” 中房數據研究院院長陳晟認為。

多年來，房地產開發投資佔比全國固定資產投資均保持在20%以上，且增長速度遠超過全國固定資產投資。有業內人士指出，2014年，佔比下滑至18.90%，且投資增速遠低於固定資產投資，房地產下滑已經直接影響了GDP。

中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長劉元春說：“目前我國整個房地產處於復蘇艱難期，房地產復蘇如果出現問題，對中國經濟將產生致命沖擊。目前我國房地產現狀，一方面面臨三四線城市的整體庫存太高，另一方面面臨一線城市房價上漲太猛。這種分化性的變化過程很有可能產生強烈的虹吸現象，導致局部區域問題。”

專家建議：“去庫存”要結合“民工市民化”

中房數據研究院院長陳晟曾對媒體表示：“化解房地產庫存最大的突破之一就是挖掘農民工‘新市民’潛力。讓‘新市民’安心在城鎮落戶居住。中央經濟工作會議提出，‘發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房’，其核心是鼓勵大家持有住房，並進行資源再配置，以求化解庫存。”

住建部政策研究中心原副主任王玨林提出了多項策略。例如，為減少房地產增量以降低已有庫存量壓力而提出的“緩開發”﹔“寬門檻”，降低門檻兒，以求讓更多的有潛在購房需求者進入市場﹔ “盤活市場”，打通並融合保障房和商品房，以便消化部分商品住房庫存。王玨林還建議，政府可以通過減免稅費等政策，降低開發商成本，從而鼓勵其降低房價。

“緩解高庫存要配合農民工市民化，提出新思路。”劉元春指出，利用購售、租售並舉的住房制度的改革，利用市場與政府兩條腿都發力的新住房制度體系，來解決農民工市民化問題，也解決三四線庫存量過高的問題。

中國城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵建議，首先，應該調整過度追求盲目性利益為導向的發展機制，特別是斷掉政府財政利益需求這一塊，把政府調動資源來推動房地產這一閘門關掉。其次，市場需求並非沒有，例如可加快管理制度改革，加快土地制度改革，農民進城后便會增加更多住房需求。另外還可以通過發行債券政府來回購存量房，回購以后給中低收入者。“當然這都取決於改革力度。”

然而，化解現有庫存，卻非一朝一夕。

“現有的庫存恐怕不是一兩年能去除的，有的地方甚至需要花上五十年才能化解。”中國城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵補充道。