灰色房贷借道消费贷 银行存在贷后管理难题

　　“国五条”出台之后，房贷政策进一步收紧，在北京，购买第二套房的首付比例从原来的六成升至七成，这也就意味着能从银行取得的贷款只有区区三成，很多想买二套房，但是首付又不够的人该怎么办呢？记者日前在调查中发现，一些消费贷款正在伪装成首付，流入房地产市场。

　　□背景

　　京城房贷交易量下降

　　“国五条”落地至今已满两个月，新政的实施与原本火热的房贷市场相比骤然起变。据“伟嘉安捷”数据统计显示，新政实施近两个月以来，京房贷交易量环比同期下降了50%，而在整体交易量下跌的环境下，市场中蕴藏的各元素也是“有升有降”。“伟嘉安捷”指出，个税的征收是造成交易量环比下降的重要原因，自“国五条”实施以来，北京各城区严格执行二手房转让环节征收20%差额税的规定，从严的规定令在京4月8日后欲办理网签的置业人群陷入观望。

　　记者了解到，目前“卖房人降低房价，买房人承担个税”为市场主流。而4月8日的网签界限也令市场呈现明显的冷热差异。搭乘规定“末班车”的购房置业人群制造了三月“如火如荼”的房贷交易市场，而“国五条”的“个税”出台也是交易量下降的重要原因之一。

　　□调查

　　中介借道消费贷款

　　记者日前以购房者身份去中介咨询二套房购买的相关业务，表示自己想购买二套房，但是首付不够，中介工作人员在详细地介绍完房源之后表示，无须担心二套房首付比例过高的问题，他们有很多成熟的办法解决这一难题，并且强调“已经成功操作多次”。

　　以位于左家庄附近的一个房源来看，业主报价在310万元，满五年唯一住房，无个税。某中介公司工作人员表示，该房源在银行的评估价大概为200多万，但如果购房者首付不够，他们可以帮忙办理银行消费贷款，贷款额度从20万元到100万元不等。“只要有客户，我们就会尽量留住客户，资金不是问题，我们有很多办法。”中介工作人员表示。

　　当被问到办理这种业务有什么附加费用时，该中介工作人员表示，房屋按揭贷款部分是不收手续费的，但消费贷款部分，他们要收取贷款额2%的服务费用，比如贷款30万元，收取6000元的服务费用，并且这个服务费用并不包含在房屋买卖的中介费当中。

　　记者了解到，这个手续费的比例每家公司都差不多，即便不是基于购房需求，而是基于真实的消费需求，一些个人抵押消费贷款的客户也大多是通过这样的第三方公司来银行办理。但近期，很多客户开始自己找渠道，通过熟人介绍或朋友的公司来操作，尽量减少手续费的支出。

　　银行存在贷后管理难题

　　一位银行房贷业务人士告诉记者，多家银行推出的多种个人综合消费贷款，主要是指银行向个人客户发放的有指定消费用途的消费性个人贷款，这其中并不包含房贷。此前，央行和银监会发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，“要求各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房”。然而，不少购房者与装修公司等相互配合，加之个别银行审批不严等因素，屡禁不止。

　　银行人士透露，虽然央行、银监会明令禁止消费类贷款用于购房，但由于这种贷款期限短、风险较小，且需求旺盛，而银行对消费类贷款的用途审核、监督并不严格，只要能提供消费合同，大都可以顺利地贷到款。

　　一家股份制银行支行业务人员表示，借款者在该行的消费贷申请成功以后，必须刷卡消费。但在申请购买房产时，其授信额度被中介和开发商的系统给屏蔽掉。所以，贷款最终的流向管理存在比较大的困难。

　　而中介公司正是利用银行贷后管理困难实现“灰色房贷”。比如，客户以申请装修贷款的名义，将手中的房屋抵押给商业银行，银行按房贷评估值70%以内提供消费贷款，贷款获得审批后，银行将资金直接划拨到客户签约的装修公司账户。

　　如此操作，满足贷款额仅用于消费、贷款由银行直接打入第三方账户的条件。实际上，该装修公司与客户早就达成了协议，客户只需支付一定的手续费就可领走这部分贷款，用于支付房贷，贷款再度填补炒房黑洞。

　　骗贷直接影响个人信誉

　　对于消费贷款，银行人士对此有着自己的无奈。使用消费类贷款购房的需求大量存在，各种代办公司也增加了银行审核贷款真实用途的难度，一般中介都会通过一个第三方公司的账户获得贷款。从流程上看，贷款确实给了指定账户，但是实际上却不排除流入房地产市场的可能。此外，二套房首付提高了房贷的门槛，银行在这方面的业务量明显下降，而抵押消费贷款期限短、抵押物优质，风险相对较小，“默认”这种业务可以弥补房贷业务量的减少。

　　虽然银行并不监督消费类贷款的后续使用情况，不过，一旦贷款人被发现挪用消费类贷款购房，银行会给出停贷、要求立即偿还贷款的处理，而且贷款人的行为会被认定为骗贷，会进入个人信用记录。

　　□观点

　　消费贷购房伤及地产调控

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，这种情况在当今这个社会是见怪不怪了。在二套房贷被严苛控制的今天，消费贷的利率虽然比一套房贷要高，但是和二套房贷相比，并不会高出多少。

　　郭田勇告诉记者，这样的融资方式现在越来越多地被中小企业主和白领所认可，对于银行而言，因为一般是以房产作为抵押物的，所谓风险并不高，而对于个人而言，只要有偿还能力，问题也不大。唯一受伤害的只有目前的房地产调控。一旦房地产市场失控，不仅银行风险剧增，个人的资产也会严重缩水。

　　郭田勇把资金比成流水，哪里有利益，它就会流向哪里。与其四处补漏，还不如出手那些能从根本上遏制房价的“铁腕政策”。

　　在郭田勇看来，银行信贷政策并不是房地产调控的核心政策，人为性地堵截资金是很难的，即便是企业贷款也不排除有些会通过各种方式进入到房产市场。房地产调控是综合性政策，比如房产税、房地产联网，这个从操作层面来说要容易得多，但是你不抓重要的，而是老堵截这些资金，恐怕是有问题的。

　　未来调控楼市难度加大

　　对于未来房贷市场，业内人士认为房贷还将进一步回落。“伟嘉安捷”指出，新政的落地实施必然带动市场交易量的变化，因此广大借款人也无需过分担忧。未来市场的交易量将呈现平稳趋势，市场交易量环比下跌的局面并非常态。经过了火热的三月，冷却的四月与五月，六月的房贷市场，将会持续稳中有降的态势。

　　中原地产市场研究部总监张大伟坦言，“国五条”落地细则力度低于预期，大部分城市目前执行的政策与“国五条”之前一致，楼市的供需结构依然悬殊，整体房价的上涨趋势依然未改。限价城市部分预售项目增加装修等额外价格。

　　张大伟表示，广州、北京、上海等一线城市均出现了区域土地价格新高。整体楼市在“国五条”落地力度低于预期的情况下，购房者、开发商对市场的判断再次出现明显的一致看涨现象。市场存在再次失控的风险。各地“国五条”细则落地无力度，除北京一地执行落地了“国五条”细则政策外，其他所有城市目前的楼市政策与“国五条”出台前差别不大。导致整体市场依然在延续之前的高温热度。整体来说，当下楼市量价均居于高位，而开发商的资金情况明显好于往年，在这种情况下调控楼市的难度明显加大。