平安成險企“地產一哥” 不動產資產規模近500億

　　在房地產行業轉型之際，開發商對於行業發展都持謹慎態度，金融保險巨頭平安集團卻在不斷“加倉”房地產。

　　4月1日，中國平安斥資62.95億港元持股9.9%，成為碧桂園第二大股東。而在2014年8月-2015年2月期間，平安不動產已經投入超過300億元人民幣擴充土地儲備，讓不少大房企咋舌。此外，平安還在去年成立平安好房網，進軍互聯網金融和房地產電商。

　　目前，平安旗下的不動產業務已涉足商業、住宅、養老、工業物流、房地產金融+電商等多個領域，儼然是保險公司中的地產“一哥”。在中國平安董事長馬明哲面前，一個宏大的地產王國版圖已鋪展開來。

　　鐘情不動產投資

　　在房價突飛猛進的歲月裡，險資進入房地產曾是個敏感話題，保險資金投資不動產也因此受到政策嚴格監管。很多保險公司都是打著“自用”的旗號，投資、收購城市核心區的商業、寫字樓。平安的地產投資則大都以集團或平安信托的名義進行。

　　直到2010年9月，中國保監會公布《保險資金投資不動產暫行辦法》，規定保險資金投資不動產的賬面余額，不高於公司上季度末總資產的10%，保險公司不得直接從事房地產開發建設。當聽說險資開閘投資不動產時，平安集團董事長馬明哲曾表示，“已經等了5年。目前我們已經為不動產投資准備了很好的項目和團隊，平安信托和投資部門一直在為第三方做這方面的投資。”由此可見他對不動產投資的鐘愛。

　　雖然投資細則尚未出爐，但已陸續有保險巨頭以自用名義“先下手為強”。2010年7月30日，中國平安斥資6.13億元獲得深圳（樓盤）福田中心區南區的一個地塊，建筑面積約為12.8萬平方米，該地塊位於中國平安總部的旁邊。

　　保險資金追求的是長期的穩定回報，核心城市的核心物業符合這一要求。因此，險資偏好一二線城市核心商業區辦公樓、綜合體的投資邏輯一直被沿用至今。而早期平安投資的這些物業，現在基本都交由平安不動產統一管理。

　　2012年，險資投資不動產的比例被允許提高至20%。各大險企更是紛紛成立資產管理公司，增持不動產資產。“保險資金是最適合商業地產發展的，因為商業地產的租金收入、升值潛力，能為保險資金提供穩定的回報率。”一位專注商業地產領域的開發商如是說。

　　不動產資產規模近500億

　　不過，平安的地產野心不僅限於商業地產。

　　2011年，平安壽險獲得了PE與不動產雙牌照。此后，平安投資不動產的動作明顯增多。平安涉足了養老地產，在浙江桐鄉、雲南西雙版納、浙江烏鎮開發養老項目，並採用“租賃+出售”的操作模式﹔平安還在成都空港和龍泉布局了工業物流地產。同時，平安與品牌開發商頻繁互動，包括招商、華潤、首開、金地、朗詩、世茂等房企均與平安有合作項目，產品類型涵蓋住宅、商業等。今年4月，平安更是直接收購了碧桂園9.9%的股份，當起了二股東。此外，平安的地產版圖還擴張到了海外，在英國倫敦、美國波士頓等地購置商業不動產。另外，平安還打造了一個互聯網+房地產+金融的跨界平台—平安好房網，進入激烈的互聯網行業。

　　資料顯示，作為中國平安旗下全資子公司，平安不動產截至2014年8月，公司資產管理規模近500億元。業務涵蓋商業地產、旅游養老地產、工業物流地產和住宅、股債券投資等。

　　“如果說之前平安在探索不動產投資，那麼現階段資產管理規模已經幾百億了，已經進入成熟發展的通道了。”一位投資界人士表示。

　　買地、財務投資並舉

　　從平安投資地產的足跡可以看出，2014年是集中爆發的一年，互聯網平台、養老、工業物流都是在這一年嶄露頭角，而“干掉”不少大鱷、豪擲超過300億元購置土地，更讓平安成為地產圈內的“土豪”。

　　同時，當生命人壽、安邦保險等險資大舉從二級市場購進房地產股票，並獲得金地集團、金融街等上市公司的大股東、二股東地位時，平安則是更深地介入到房地產行業。“主要是財務投資。”一位投資界人士介紹：“地產股因為調控和市場的原因，一直處於低估值階段，具備抄底升值的潛力。於是，平安從投資回報率的角度，選擇了與開發商合作開發項目”。

　　2015年1月，華潤、首開、平安聯合體以86.25億元豪奪豐台區白盆窯地塊。據首開董秘王怡透露，該項目由華潤、首開來主導操盤，平安則是同股同權益，財務投資為主。

　　雖然險資不能直接從事房地產開發，但險資通過金融產品過渡被業內視為規避政策涉足房地產開發的途徑。另據有關媒體報道，平安不動產內部人士透露，拿地資金並不來自平安集團其他體系，言外之意沒有直接利用險資。

　　而對於地產的投資方向，此前，平安不動產董事長兼CEO鄒益民表示，“平安選擇的應該也是每個城市的核心地段，二線城市也屬於考慮的范疇之內。……現成的好的樓太少了，現在剛好開發商也面臨資金短缺的問題，那麼我們也可以在商業地產這做一點投資，這是一個很好的合作。”

　　“任性”押寶杭州

　　與平安高歌猛進投資地產相對比的是，2014年全國樓市處於下行趨勢，不少城市庫存高企，去化困難。但平安卻大舉進軍房地產，而且在最早降價的杭州（樓盤）市，平安也是拿下江干區、余杭區等多宗商業、住宅土地。

　　對此，杭州雙贏置業機構總經理章惠芳認為，“杭州調整得快，恢復也快。投資最怕一潭死水、沒有波段。”去年，杭州“鬆綁”后，市場成交量反彈較大，但受制於庫存量，價格比較平穩。“好在有量，所以平安重金購地，找准了城市和時機，其蘊含的風險也相對小些。而一些三四線城市對調控反應平淡，庫存量也大，就沒有必要進駐了。”

　　在章惠芳看來，樓市調整，給金融保險資金提供了介入的機會。“以前房地產行業利潤率高，不用去細算借貸成本，與金融保險機構合作的積極性不高。而現在全行業利潤率低成為新常態。引入金融保險資金，既可以降低融資成本，又可以一起承擔風險。另一方面，保險資金也需要尋找出路，在運營中增值保值。未來房地產金融化的趨勢將越來越明顯。”

　　一盤大棋，搶佔先機？

　　房企在轉型，金融保險公司也在轉型。近幾年，平安集團“掌門人”馬明哲也在為中國平安尋找新的增長引擎。從網絡投融資平台“陸金所”，到“三馬”聯手組建的互聯網保險公司“眾安在線”，中國平安正在逐步試水互聯網平台下的新型金融模式。

　　而在地產板塊推出的平安好房網，去年上線后就引發爭議。業內質疑其打著“去中介化”、“顛覆中介”的旗號，實際是在推它的互聯網金融產品。包括近期入股碧桂園成為二股東，都不是財務投資那麼簡單，更蘊含著下一階段的商機。

　　平安方面稱，將加強其在地產行業的競爭能力，促進市場和行業整合發展，實現戰略互補，爭取更大市場份額，更為重要的是，這將為平安提供進入社區服務的切入點。而據媒體報道，在碧桂園社區服務APP中，將會嵌入中國平安任意門及平安付，推廣使用平安付支付物業管理費、水電費、煤氣費和其他收費服務﹔還要針對物業管理、O2O平台、電商、金融服務、養老、醫療、物流等等定制式的設計合作方案。

　　“這些跨界合作或是將線上線下資源做透，將非常有前景。每個行業都有吃螃蟹的人，誰更有經驗、誰先進入進行資源整合，誰就會佔到先機。”章惠芳如是說。

　　不過，王怡卻對此持謹慎態度，合作方向有很多，聽起來還不錯，但還需要落地，經受市場檢驗是否可行。

　　至於未來如何，平安集團董事長馬明哲在2015年的新年致辭中，提到平安不動產時僅寥寥數語，但也可見端倪：不動產公司投資規模實現突破性增長，戰略投資項目為集團未來的發展奠定良好基礎。

　　或許，不動產領域的開疆拓土會是平安集團戰略轉型的一步大棋。

　　【大事記】

　　拓展

　　2007年11月

　　平安集團以16.568億元獲得深圳福田中心區地塊，打造平安國際金融中心，現為平安集團總部。

　　2010年9月

　　中國平安從瑞安建業手中收購成都中匯廣場，7.18億元，后改名為成都平安財富中心，是當時保資投資地產市場首宗個案。

　　2012年

　　平安不動產以23億元競得杭州錢江新城CBD中央核心區一宗土地，已命名為杭州平安金融中心大廈，2017年竣工交付。

　　2013年6月

　　從美國鐵獅門手中購入成都“晶融匯”甲級寫字樓。

　　2014年4月

　　平安不動產推出其第一個養老地產項目品牌—合悅。首批養生養老、度假旅游綜合社區項目分別是合悅江南、合悅版納、合悅烏鎮項目，盈利模式是“租賃+出售”。

　　2014年4月

　　平安不動產從領盛投資管理購得四川成都一總建筑面積約9萬平方米的物流倉儲物業，這是平安不動產的首個物流項目。

　　2014年5月

　　平安好房網上線，推出“好房寶”等系列金融產品，打造互聯網+金融+房地產電商平台。

　　2015年4月

　　中國平安斥資62.95億港元持股9.9%，成為碧桂園第二大股東。

　　拿地

　　2014年10月

　　平安不動產就南京G14號土地、南京G09號土地、廣州番禺土地以債權方式與招商局置地進行合作。

　　2014年11月

　　以24.1億元競得廣州華美牛奶廠兩宗地。

　　2014年12月

　　平安不動產聯手金地、朗詩以26.8億元的價格，競得上海寶山宅地。

　　2014年12月

　　平安不動產聯手金地以7.8億元價格摘得杭州余杭區一商住地。

　　2014年12月 摘得杭州江干區汽車東站住宅兼商業用地，地價約27億元。

　　2015年1月

　　招商、華潤、九龍倉、平安聯合體，以86.9億元競得北京亞林西兩宗居住區用地。

　　2015年1月

　　華潤、首開、平安聯合體以86.25億元豪奪豐台區白盆窯地塊。

　　2015年2月

　　平安不動產以26億元摘杭州三堡宅地。

　　海外

　　2013年7月

　　中國平安以2.6億英鎊（約合23.7億元人民幣。按當時匯率計算，下同）買下倫敦勞埃德大廈。

　　2015年1月

　　中國平安旗下子公司平安人壽以約30.54億元人民幣買下倫敦地標建筑Tower Place大廈。

　　2015年4月

　　、中國平安、鐵獅門聯合收購位於波士頓的一價值5億美元的商業不動產項目。

　　幕后

　　平安入股：折價的誘惑碧桂園轉型：注入金融基因

　　平安成為碧桂園的第二大股東在業界引起一片熱論。碧桂園2014年銷售額達1288億元，同比增長21.5%，創歷史新高，同時2014年銷售樓款現金回籠約1058億元。從現金、負債等數據看，碧桂園的財務數據健康，為何折價引入平安？

　　碧桂園折價出讓股份

　　與此前生命人壽、安邦保險從公開市場增持地產股不同，4月1日平安人壽是以定向增發的形式入主碧桂園第二大股東的。

　　每股認購價格2.816港元，相對於認購協議前一交易日收盤價折讓10.03%，相對於前5個交易日平均收盤價折讓7.79%，相對於前10個交易日平均收盤價折讓6.16%。

　　對於為何折價出讓股份，碧桂園新聞發言人向記者表示，這是雙方管理層基於兩家公司共同的戰略願景，積極的合作意願一直密切溝通、商議的結果。

　　“碧桂園著眼於雙方戰略合作的長期合力，資本市場短期內的局部波動不會影響我們的工作方向”該人士表示。

　　據媒體報道，楊國強多次拜訪中國平安，讓后者選擇碧桂園成為首個入股的房地產企業。

　　而吸引中國平安董事長馬明哲的，除了合適的價格、雙方合作的契合點，或許還有楊國強的誠意。

　　對於雙方的合作，碧桂園新聞發言人對記者回復稱，引入平安成為碧桂園第二大股東，有助於優化碧桂園股東結構，進一步拓寬融資渠道。碧桂園擬將出售股權所募得的資金用於公司發展以及一般公司用途。同時，碧桂園與中國平安將結成緊密戰略同盟，全面打造以中國城鎮化和社區需求為基礎，社區金融領域展開合作。

　　地產轉型輕資產模式

　　2013年以來，楊國強對碧桂園進行了大刀闊斧的改革，引入職業經理人去家族化，在房地產學習互聯網思維這股潮流中，今年他還與小米創始人雷軍互訪。而此次引入平安，也是未雨綢繆，為碧桂園轉型注入金融基因，找一個金融合作伙伴，或許也是房地產金融化的途徑之一。

　　杭州雙贏置業機構總經理章惠芳認為，碧桂園以前以低價土地儲備成為競爭力，但現在土地儲備卻是把雙刃劍。樓市行情看漲時，土地多，資產估值就高，如果樓市行情低迷，則需要現金為王，過多的土地儲備影響資金周轉。碧桂園到了轉型的時刻了，房企都需要從“重”變“輕”，傳統行業需要多條腿走路，分工合作，整合資源。

　　據悉，包括萬科在內的多家房企，都在轉型“輕資產”模式，利用“小股操盤”手段做大經營規模。

　　碧桂園新聞發言人也向記者表示，做平台、輕資產會是公司的一個發展方向，與中國平安的合作可以進一步優化股東結構，並與中國平安結成戰略聯盟關系。而融資所得也是用於在此聯盟基礎上發展房地產及相關產業的業務。

　　“下一輪競爭中，成本成為競爭力，如果能通過金融機構低息融資，將會比其他房企更具競爭力”章惠芳表示。

　　中國平安的地產版圖

　　城市綜合體

　　深圳平安金融中心大廈、杭州平安金融中心大廈、晶融匯、武漢天地企業中心、廣州金融城、鄭州平安金融大廈

　　養生養老社區

　　桐鄉平安養生養老綜合服務社區、西雙版納國際溫泉休閑養生度假社區

　　股債券投資

　　平安－方圓-地產股權投資基金、平安－世茂-地產股權投資基金

　　工業物流

　　成都龍泉項目、成都空港項目基金

　　寫字樓、酒店

　　平安財富中心、北京平安國際金融中心、北京世紀財富中心、中國電子大廈、深圳新城市廣場、成都平安財富中心、重慶平安財富中心、蘇州平安財富中心、上海利園國際大酒店。(袁曉瀾)