京滬房企拿地熱情高漲 地王再現擾動樓市預期

位於北京市朝陽區農展館北路的一宗住宅混合公建用地日前入市，雖然規劃建筑面積不足6萬平方米，但起拍價就達到20億元，折合樓面價3.38萬元/平方米，這一單價創北京土地起拍價的歷史新高。與之同時入市的還有5宗地塊，6宗土地的總建筑面積達到61.8萬平方米。

近期，北京、廣州、杭州、武漢、天津、大連等城市批量供地，新增土地面積達數千畝，其中不乏地段、性質俱佳的優質地塊，上海、深圳也於此前兩日先后誕生“地王”。

土地市場明顯回暖，不僅體現在土地交易量的回升，同時還有地價上漲，以及諸多“地王”的出現。“地王”雖然主要源自地塊的特殊性，但在歲末年初的時點上，將對市場預期帶來不小影響。業內人士建議，在土地出讓中，應採取措施避免高價地的出現，從而防止市場預期出現大幅波動。

“供地潮”再現

全國樓市在第三季度之后迎來今年第二次“供地潮”。11月23日，杭州市國土資源局一次性挂牌7宗土地，總出讓面積7.28萬平方米。同日，天津土地交易中心發布兩則公告稱，將公開挂牌出讓兩宗土地，總起始價達到42億元。

11月24日，大連市國土資源和房屋局發布公告稱，將以挂牌方式出讓大城(2012)-30號至34號等五宗地，總用地面積達55.5萬平方米。其中，31號宗地和32號宗地的總保証金就達30億元。

11月26日，武漢市國土資源和規劃局發布兩則公告，決定於12月出讓48宗地塊，其中兩宗土地以招標方式出讓，其余46宗土地以挂牌方式出讓。

廣州將在本月30日出讓11宗地塊，其中有5塊為二類居住用地，其余地塊包括商務辦公用地、商業金融業用地、普通倉儲用地等。該市在12月份還將有十余宗土地推出。此外，石家庄、安徽蚌埠等地近日也在集中推出地塊。

中原集團研究中心監測的數據顯示，11月1日-15日，13個重點城市經營性用地供應約為797公頃，已經超過10月份777公頃的總供應量。

中原集團研究中心認為，受樓市調控政策持續發酵和房地產市場觸底的影響，今年供地計劃的完成情況為近年來最差，這使得各地政府在11月份加大推地力度。

數據顯示，今年前三季度，雖然保障房用地計劃完成情況較好，但商品房用地供應仍然存在較大缺口。業內人士認為，由於此前“欠賬”太多，多數城市將難以完成今年全年的土地供應計劃。

來自財政部的數據顯示，今年前10月，全國國有土地使用權出讓收入20093億元，同比減少5561億元，下降21.7%。在地方政府迎來償債高峰的情況下，從土地出讓金中削減赤字已成為不二之選。

“地王”陸續誕生

高價地甚至“地王”也隨著“供地潮”重新出現。11月27日，上海“黃浦區594(北塊)、596街坊招標地塊”以27.7億元的價格競出，折合樓面價超3萬元/平方米，刷新今年滬上土地單價紀錄。28日深圳“寶安尖崗山A122-0341宗地”也以20億元的價格競出，成為今年深圳的總價“地王”。

在即將入市的地塊中，同樣不乏潛質十足的“准地王”地塊。其中，本月26日入市的北京“朝陽區農展館北路8號地”，起拍價為20億元，折合樓面價3.38萬元/平方米，單價創下北京土地起拍價的歷史新高。

此外，位於廣州市荔灣區的“AF010114地塊”，起拍價9800元/平方米，同樣是該區域的高點。亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為，隻要該地塊成交的樓面價超過15000元/平方米，就能成為區域“地王”。而在當前的競爭態勢下，這一價格不難實現。

距離上次全國樓市如此密集地出現“地王”，還要追溯到2010年初。當時，各地土地市場供需兩旺，地方政府不斷推出大體量優質地塊，並迅速被市場熱捧。房地產開發商對后市預期良好，拿地熱情空前高漲，這些因素造成當時土地價格和溢價率雙雙攀高。

多數業內人士認為，本輪全國樓市出現“地王”，與個別熱門地塊的入市不無關系，但其對市場預期帶來的影響也不可忽視。北京中原地產市場研究部總監張大偉認為，在目前市場出現回暖的情況下，“地王”的出現對市場非理性發展有明顯的推進作用。他表示，“地王”對整體房地產市場的影響不大，但其對樓市心理預期影響較大。

事實上，與兩年前的市場狂熱相比，當前房屋和土地市場均處在觸底升溫過程中，市場尚不具備大幅反彈基礎。但在房屋銷售進入傳統淡季的歲末年初，土地市場的關注度空前提高，其信號意義往往容易被過度解讀。

高價地將影響市場預期

“地王”誕生並不具備普遍意義。據了解，大部分“地王”位於城市的核心地段，在熱點城市土地供應“郊區化”的趨勢下，其區位優勢凸顯無疑。此外，“地王”的用地性質多為住宅或商用，配建規模較小，更容易吸引企業參與。

“地王”背后則反映土地市場的爭奪開始激烈。在昨日深圳“寶安西鄉街道尖崗山地塊”的出讓中，中海地產雖以20億元的價格奪魁，天健、佳兆業、萬科與招商聯合體均參與爭奪。同日，大連萬達在北京通州永順鎮一宗商業地塊的招標中，出現19.2億元的最高價。兩天前，該公司剛剛競得與上述地塊相鄰的一宗土地。

據了解，經過此前的市場熱銷和各項融資舉措，不少品牌房企手握的資金流在150億元以上。現金充沛，加之補充庫存的需要，使得房企“既有意願，又有能力”在土地市場作為。

此外，房地產市場觸底升溫的預期愈加明顯。根據國家統計局的數據，近幾個月來，房地產開發投資增速、房企拿地面積增速等指標都在觸底回升，國房景氣指數也有所回調。多數房企認為，在地方政府放量供地的情況下，雖然地價有所提高，但當前仍是拿地的好時機。

張大偉表示，不少地區的土地出讓底價設定偏高的現象普遍存在，這也造成雖然土地市場的整體溢價率不高，但地價仍高企不下。

而在土地出讓方式上，除少數地塊採用招標方式進行出讓外，以“價高者得”為原則的拍賣出讓已佔據市場主流，這更容易使土地競出高價。據統計，即便在今年郊區地塊的交易中，成交的土地價格多數都創下該區域的歷史新高。

業內人士建議，為穩定市場預期，各地在土地出讓中，應盡量採取限制措施，比如設置最高限價、採用招標出讓、合理確定土地出讓底價、加大配建規模等，防止土地出讓價格過高。同時，需盡快制定並公布后續土地出讓計劃，穩定土地市場預期。並根據實際情況，適當推遲熱門地塊的入市時間，以免給房價預期帶來不利影響。

近兩年來北京高價地（單價）相關資料

宗地名稱 用地性質 成交日期 成交總價 成交樓面價

（萬元） （元?平方米）

崇文菜市場（含西側地） 商業金融 ２０１１年６月２７日 ７１０００ ４３２２８

朝陽區霞光裡５號、６號 商業金融 ２０１２年７月３０日 １５１５００ ３７８７５

海澱區萬柳地區居住 Ｒ２二類居住用 ２０１２年７月１０日 ２６３０００ ３３８３１

東城區香河園３號 商業金融、二類居住 ２０１２年４月１６日 １９１５００ ２５７４９

朝陽區孫河鄉北甸西村 Ｒ２二類居住用 ２０１２年９月２６日 １４７０００ ２０１５８（張敏）