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分享到QQ空間國家統計局最新發布的數據顯示，2012年12月，全國70個大中城市中，房價新建商品住宅（不含保障房）價格上漲的城市有54個。房價全面上漲的態勢已持續數月。中國房地產學會副會長陳國強在接受中國証券報記者採訪時表示，在去年宏觀經濟整體增速放緩的情況下，房地產市場調控力度仍未鬆動，說明房地產調控政策將常態化，“短期內，不要指望限購、限貸等政策會退出。”
陳國強表示，盡管2012年以來，部分地方政府有放鬆樓市調控的沖動和嘗試，但幾乎都被叫停，這反映了中央在經濟調結構、轉變增長方式的決心。
在關乎樓市調控的政策推進中，如房產稅試點、個人住房信息系統建設、土地制度改革等，極有可能因城鎮化概念的提出而加快推進。但因涉及到相關利益，地方政府瞻前顧后的心態明顯，導致今年的推進程度面臨不確定性。但他同時強調，上述制度改革的大方向已定，一些地方已具備客觀條件，就看政府部門有無推進決心。
根據國家統計局的數據，去年下半年以來，全國房地產市場“量價齊升”態勢明顯。對此，陳國強表示，在經過近幾年的嚴厲調控后，房地產行業本身形成了一種自我調整、自我修復的內生增長機制，通過簡單的行政手段難以壓制行業本身增長，這也是房地產行業逐漸走向成熟的一種表現。
陳國強稱，雖然市場表現向好，但供應端仍然存在隱患。根據國家統計局的數據，去年全年，全國房地產開發投資增速、房企購地面積增速和房企本年到位資金增速等指標均有所下降，並導致國房景氣指數掉頭向下。他認為，這說明整個房地產市場還處在底部震蕩階段，尚未完全從底部走出。
對於個別城市土地供應量下降，他認為，主要在於地方政府的供地節奏放緩，使全年土地交易量遠低於年度供地計劃。
他強調，雖然目前房地產市場走勢趨穩，但后續供應端的不確定性仍然存在。這使得2013年的樓市走勢存在一定變數。“一方面，目前樓市的需求和成交量在穩步回升﹔另一方面，樓市的供應持續低迷甚至是負增長。”他說，這會給房價帶來上漲壓力。
陳國強建議，在接下來的房地產調控中，要格外關注供應端變化，尤其是增加普通住宅用地供應。
但個別城市存在市場供大於求的風險。陳國強認為，不同區域的房地產市場形態存在較大差異。在鄂爾多斯樓市崩盤之后，貴陽、常州、營口等地先后傳出房地產市場異動的消息，這種現象需要引起關注。“2012年暴露出來的風險只是冰山一角，反映出不同地方市場的供求風險是客觀存在的。”
他指出，部分地方政府在土地財政的驅動下，此前持續放量供地，造成區域樓市供大於求，甚至出現一定的泡沫。對此，買賣雙方不僅要有比較清醒的市場風險意識，政府部門也應該及時採取措施，避免風險擴大。
精彩對話
中國証券報：土地價格不僅是房價的重要成本，同時也會在很大程度上影響市場預期。2013年土地市場是否會延續去年態勢，出現高價地，甚至“地王”？
陳國強：高價地和“地王”的誕生取決於很多因素。首先，用地本身的資質和條件相對較好，如位於核心地段，用地性質良好，配建規模小。其次，土地出讓過程中的爭奪較為激烈，不斷將價格推向高位。“地王”的誕生有其特殊性，需區別看待。隨著土地一級開發等成本的持續提高，一些優質地塊開始入市，不排除繼續出現“地王”的可能。
在土地供應的過程中，政府部門要注意調整供地結構，將普通商品房和高端商品房用地的供應、住宅用地和商業、工業用地的供應、市區和郊區的土地供應等，進行合理搭配。
要明確市場預期，及時公布年度土地出讓計劃，並將擬出讓土地的時間、位置、體量等信息進行公示，避免因信息不對稱導致市場波動。在出讓方式上，應該更加靈活和務實，不要一味採用“價高者得”的拍賣方式出讓，可採用招標或設置最高限價等方式進行出讓。
“飢渴供地”是造成去年個別地塊遭到瘋搶的原因。在政策層面，國土部一直要求加大土地供應力度，但主要責任還是地方政府。未來要關注的是政策如何完善和落實。比如，對於連續多年沒有完成用地出讓計劃的城市，是否會有相應的問責和督查？如何來操作？地方政府怎樣配合房地產調控的實施和落實？這都是未來政策需要完善的地方。
(來源:中國証券報)
