易憲容：城鎮化助推房價上漲是曲解

　　如果不對住房市場進行重大制度改革，不對當前房地產泡沫作一個了斷並堅決擠出，中國住房市場不通過有效的經濟政策進行周期性調整，那麼走出當前住房市場困境是不可能的。

■易憲容

　　筆者對當前國內住房市場形勢有以下幾點判斷。

　　頂在天花板上的房價

　　沒有多少調整

　　首先，從2012年5月起，全國樓市開始回暖，交易增加房價反彈，特別是一線城市，在年底幾個月銷售旺盛、價格?升，年初政府希望讓房價回歸理性的目標被打到原形。同時，不少三四線城市房地產泡沫開始破滅（比如溫州、鄂爾多斯等），不僅這些城市巨大住房庫存如何消化面臨著巨大的不確定，而且溫州等地房地產泡沫破滅的風險能夠延續多遠同樣是面臨著巨大的不確定。

　　其次，兩年多來的房地產宏觀調控，盡管聲勢浩大，但是不僅住房市場的性質沒有改變，而且頂在天花板上的房價也沒有多少調整（溫州等房地產泡沫破滅地方除外），反之，2012年下半年還在上升。在這種情況下，表面上看是住房消費者進入市場（或一些人所制造虛假概念“剛需”），但實際上，無論是購買第一套住房者還是購買第二套者（如果沒有事中及事后限制購買一套住房同樣可投機），基本上都是投機炒作者進入市場。即“剛需”也在投機投資。因為，住房投資投機者對住房價格敏感，隻要有利可圖，他們就會千方百計進入市場（比如北京不少人都在破解各種限制進入市場，住房公積金也成了不少人投機賺錢的工具）。也就是說，如果住房市場性質不改變，住房仍然是一種賺錢工具，那麼這些市場還會出現短期繁榮，但三四線城市的風險很快就漫延過來。

　　第三，一線城市的土地市場又開始火爆，去年11月底以來，全國各地特別是一線城市又掀起新一輪“地王潮”，北京、上海等12個重點城市不斷刷新土地年度總價。不僅全國前十名以上的房地產開發商銷售額大增或創歷史紀錄，而且許多大房地產開發商紛紛從三四線城市，甚至於二線城市撤回到一線城市。房地產的流向突然逆轉。

　　第四，正因為經過兩年來宏觀調控房地產市場沒有改變市場性質，因此，當前全國的住房市場走向基本上是由預期來決定。無論是2012年上半年穩增長政策出台，還是最近市場炒作瘋狂的“城鎮化”，都成了決定國內住房市場價格走向的重要因素。因為，2012年上半年“穩增長”，市場把它理解為貨幣政策全面放鬆，或貨幣政策又要回到2009年的狀態。這自然會讓整個住房市場預期突然逆轉，正在調整中的住房市場也隨著這種預期逆轉開始全面回暖。而“城鎮化”則被市場理解為更多的人進入城市需要更多的住房，住房需求會快速增長﹔或理解為城市空間的擴張，城市需要建造更多的住房來滿足這種住房市場需求。而住房需求快速增加房價也就要上漲了。但很少有人理解城鎮化的核心是什麼？有質量的城鎮又是什麼？

　　多管齊下

　　擠出房地產泡沫

　　對於這樣一個看上去繁榮的住房市場，實際上高房價早就把中國經濟與社會推到了巨大火山口。現在政府應對的政策是希望增加土地供給，建造更多的住房來遏制房價﹔加大保障性住房建設來解決中低收入民眾的住房問題，以緩解由住房問題引發的社會危機﹔穩定現在的房價，以保証今年的經濟增長得以持續﹔以城鎮化的老路，再造中國經濟的輝煌等。但實際上，如果不對住房市場進行重大制度改革，不對當前巨大房地產泡沫作一個了斷並堅決擠出，中國住房市場不通過有效的經濟政策進行周期性調整，那麼，走出當前住房市場困境是不可能的。

　　無論是增加住房供給還是大造保障性住房，對於當前這個以投資投機為主導市場隻能給出反向預期。因為，從國內外的經驗來看，任何一個國家的保障性住房建設都有一個相當長的發展過程，政府希望通過大造保障性住房來解決中低收入民眾住房條件不僅政府財力有限也是杯水車薪，而且在保障性住房法律制度不健全的情況下，所導致的問題可能比少造保障性住房所面臨的問題會更多。

　　去除住房消費市場

　　賺錢效應

　　在這種情況下，增加住房供給對住房市場的調控同樣是南轅北轍。因為對住房投資投機者來說，他們對住房投機需求是從零到無限大。即隻要市場預期住房價格還會上漲，又有很好的金融市場條件，那投資投機者對住房需求可能是無限大。他們可購買一套、二套，甚至於一百套住房等。而當前政府職能部門又重新啟動“改善性住房需求”（這個概念是2009年住房價格炒作上天的核心），讓市場以為政府根本就不想改變當前住房市場現狀，反之會進一步把這種現狀推到極致。

　　所以，面對當前國內住房市場的形勢，新政府首先要對住房市場有一個清楚明確的預期，政府有決心擠出當前的房地產泡沫，有決心改變當前住房市場性質，有能力對住房市場投機投資需求進行全面遏制，並堅決去除住房消費市場賺錢效應（出台嚴厲的事前、事中、事后信貸與稅收限制政策）。其次，對於當前住房市場形勢不僅要判斷准確，要堅決去除房地產業宏觀調控工具的功能，給市場以清楚明確的信息。在這點上不可猶豫不決，而是信息清楚明確及政策堅決。

　　“城鎮化”被市場理解為更多的人進入城市需要更多的住房，住房需求會快速增長﹔或理解為城市空間的擴張，城市需要建造更多的住房來滿足這種住房市場需求。但很少有人理解城鎮化的核心是什麼？有質量的城鎮又是什麼？

　　——易憲容

　　社會科學研究院金融研究所研究員

(來源:証券日報)