新國五條力度大於市場預期 個稅佔房價一成以上

　　個人售房按差價20%繳個稅

　　新“國五條”靴子落地 力度大於市場預期

　　昨天，細化中央調控政策的《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》發布。《通知》中最受關注的內容是，對出售自有住房應征收個人所得稅，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。按照這種方式交易，將大大提高二手房的交易成本。

　　業內專家指出，本次出台的措施力度較大，高於市場預期。樓市調控政策更為嚴格，地方政府再“鑽空子”的幾率已不大，加上從嚴政策是房地產行業的大利空，一線城市過熱的樓市估計很快就將轉冷。

　　新政

　　個稅征稅方法從1%變為差額20%

　　貨幣和稅收政策，歷來被認為屬於最能立竿見影的調控政策。通知要求，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

　　解讀：是影響市場最重的政策

　　記者了解到，此前北京的個稅政策是按照差額的20%或全額的1%征收，但實際上多採取全額1%的征收方式。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在部分房價上漲過快的城市或地區，對於首付30%的客戶購買有個稅的房子，相當於首付款成數升至45%，極大提高了首次置業人群的購房成本，算是影響市場最重的政策。

　　“二手房市場受此政策影響極有可能會快速冷卻下來，且在此之前會迎來趕搭‘末班車’而快速買賣的交易高峰。從中長期來看，受到轉讓環節稅收較少的優勢將得以體現，新房可能比二手房市場先回暖。”胡景暉提到，按照此前規定，對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個人所得稅。這部分人群將不受個稅政策影響。

　　北京中原地產市場研究部總監張大偉認為，個稅按照差額20%收取力度很大，對二手房市場特別是一線城市過熱的二手房市場將有非常大的打擊效果。

　　新政

　　二套房首付及利率上調

　　繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。銀行業金融機構要進一步落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴格執行第二套（及以上）住房信貸政策。對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　解讀：改善型需求將受影響

　　近期，二套房貸首付將調至七成，利率增至1.3倍的傳言甚囂。昨天公布的通知中，並未明確二手房貸的具體政策，但提出可進一步提高。北京市房協秘書長陳志認為，各地應該會從實際情況出發，來確定二套房的政策，除了繼續收緊外，國家也明確提出鼓勵改善性購房需求，因此對於二套房也不能一棒子打死。

　　“該政策將影響到改善型需求的順利釋放，但目前僅在原則上界定了調控的方向，具體落實還有待各部委及地方政府細則。總體而言，貨幣和個稅政策，對房地產行業而言是個大利空，而且效果最立竿見影，現在表現過熱的一線城市二手房市場，如北京，很可能會迅速轉冷，預測下周一地產股很可能跌成一片。”胡景暉告訴記者。

　　新政

　　一季度公布新房價控制目標

　　通知要求，各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房（不含保障性住房）價格控制目標，並於一季度向社會公布。

　　同時，通知繼續嚴格執行商品住房限購措施。限購區域應覆蓋城市全部行政區域﹔限購住房類型，應包括所有新建商品住房和二手住房﹔購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同（認購）前﹔對擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法連續提供一定年限當地納稅証明或社會保險繳納証明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。

　　解讀：首提控制新建商品房價

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，此次國務院要求各地制定公布的房價控制目標，專門指向新建商品住房，這還是首次。

　　而胡景暉則認為，這次新政將“限價”、“限購”標准細化，已經細到“摳”字眼兒的程度。雖然限購范圍擴大政策並不意外，但地方政府也不再有“鑽空子”的機會。比如交易價格標准統一成不含保障房的商品住房﹔“限購”區域覆蓋全市行政區范圍，限購包含所有新建商品住房與二手住房，近30個城市的限購政策將由此而發生改變。

　　地級市“十二五”末聯網住房信息

　　通知還要求，市、縣人民政府應於一季度公布年度住房用地供應計劃。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩定就業的外來務工人員納入當地住房保障范圍。大力推進城鎮個人住房信息系統建設，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現聯網。加快建立和完善引導房地產市場健康發展的長效機制。

　　算賬

　　個稅佔房價一成以上

　　目前，北京的個稅政策是按照差額的20%或全額的1%征收，隻對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個人所得稅。

　　以市民方先生剛談妥的一套四惠附近70平方米的二居室為例。業主原購房款為100萬元，現在的賣價是250萬元，由於是非唯一住房，執行新政后，需繳納的個稅額就從原來的2.5萬元，變為30萬元，增加了27.5萬元，相當於房屋總價的11%。

　　個人售房將按差價的20%征收個稅，引來了業內的積極評價。不過，今早新華社評論也指出，長期看政策效果可能打折扣：對此，記者也採訪了多位專家，傾聽不同聲音。

　　個稅增加會否推高房價

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，他也不乏這樣的擔心。“其實，從二手房交易的稅費負擔來說，我們相比國外城市已然不低，而且更重要的是，這些稅負最后都轉嫁給了買房人。”在他看來，個稅調整到按差額的20%征收后，在目前北京二手房源需求越來越大的市場環境下，估計賣房人增加的這部分稅負，最終仍將通過購房款的方式，轉嫁到買房人頭上，長期看反而加重了買方的購房成本。

　　“所以，我一直持有的觀點都是，應該降低一些房產交易環節的稅費，把它轉到持有環節上，這樣既能夠促進房地產二級市場交易的活躍，滿足購房人的自住需求，又能增加多套房業主的持有成本，抑制投資投機。”

　　新政會否帶動新樓銷售

　　北京中原市場研究部總監張大偉認為，新政不會把需求從“二手房”趕到“一手房”。

　　他說，單從新政的字面邏輯上看，二手房20%的個稅計征會增加交易成本，抑制二手房市場成交，需求會轉到一手房。但實際上，這一輪成交量增加、房價上漲是由於客戶“恐漲”引發的。很多買房人都預期房價會漲，怕以后買不起了，才趕緊出手。新政出台很重要的一個作用是影響預期，如果大家都認為房價不會漲了，可能還會降，他會選擇觀望，一、二手房都不會買，不存在二手房需求轉到一手房的問題。對於一些不買不行的迫切剛需，他買一手房，還是二手房，會綜合考慮性價比，不會隻考慮一手房。

　　新政是否導致租房價格猛漲

　　張大偉認為這個擔憂也是多余的。因為房租是否上漲主要取決於供需和通脹。新政即使抑制了改善型需求，也不影響租賃市場的供需。因為市場的總體需求並沒有因新政而改變，對於租房人來說，不買新房，隻不過舒適度差一些，不是沒地方住，因此不會增加租賃需求。一需一供，也不會導致租房價格猛漲。（本版文字 趙瑩瑩 李海霞）

(來源:北京晚報)