二手房交易個人所得稅究竟該如何繳納

何為“個人所得稅”？國五條細則中強調的“個人所得稅”究竟會如何征收？哪些購房成本可以扣除？記者昨日請相關專業人士進行了詳細解讀。

名詞解釋：個人所得稅

根據1994年實施的個人所得稅法規定，“財產轉讓所得”應按20%的稅率繳納個人所得稅，這其中包括房產。

征收方式為，1、查驗征收：納稅人能夠提供房屋原值等費用發票的，個人所得稅=(計稅價格-原值-契稅-相關稅費-合理費用)×20%

2、核定征收：納稅人不能提供房屋原值等費用發票的，個人所得稅=計稅價格×1%

相關稅費、合理費用如何界定

南京市稅務部門相關人士告訴記者，關於個人所得稅的計征方式歷經多次調整，目前執行的規定是，除了滿5年且是家庭唯一住房(兩個條件需同時具備)之外，其余房產一律要征收賣房人的個人所得稅，征收方式通常是按核定征收，也就是售房總價的1%計算。“好處就不用多說了，賣過房子的都很清楚，主要就是省錢”，該人士稱，也有賣房人選擇按差額的20%繳納，因為其房子增值慢，差價部分很少，但是這種情況佔總數的0.1%都不到。

根據國務院“國五條”細則的要求，凡是能查詢到原值的，都必須要按查驗征收的方式，也就是所謂的差額的20%，那麼在計算稅額時，計稅價格、原值、契稅都好計算，“相關稅費”和“合理費用”究竟該如何界定呢？

該人士告訴記者，“相關費用”是指轉讓房產時繳納的營業稅、建設費、教育費附加及印花稅、土地增值稅等費用，就南京市而言，主要是5.6%的營業稅。“合理費用”則包括裝修費、手續費、公証費等，尤其要說明的是，裝修費是有限額標准的，商品房最高可以扣除房屋原值的10%，公有住房、經適房最高可以扣除原值的15%。

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假設一套100萬購入的房產，現在以200萬的價格出售，按照查驗征收的話，計稅價格為200萬，原值為100萬，契稅為1萬(假設購入時稅率為1%)，相關稅費(主要為營業稅)是11.2萬元，合理費用為裝修費(15萬，能提供發票)、手續費、公証費合計5000元，那麼其需繳納的個人所得稅為(200-100-1-11.2-15-0.5)×20%=14.5萬，並非是買賣價差的20%即20萬元。

揚子晚報記者 馬祚波