千億軍團三分之二缺席 房地產信托發行冷暖難辨

　　房地產信托發行冷暖難辨

　　《証券日報》記者根據公開數據統計，今年以來共有16家信托公司發行房地產信托，2011年底15家受托資產超千億的信托公司中，僅中信信托等5家現身，即三分之二的“千億”成員缺席今年的房地產信托發行

　　去年底“463號文”對基建信托的限制使得今年以來房地產信托的發行量佔比顯著提高，但下房地產信托發行回暖的結論似乎為時尚早。《証券日報》記者通過公開渠道統計，今年以來已有16家信托公司發行34款房地產信托，但與前些年相比，今年發行信托公司的結構似乎有所變化：在這16家信托公司中，2011年底受托資產規模超千億的公司僅有5家，這也就意味著三分之二的“千億俱樂部”成員缺席今年的房地產信托發行﹔而另一方面，中鐵信托、四川信托等中小公司房地產信托發行量卻后來居上，其中中鐵信托的發行數量達到7款。

　　大型信托公司缺席房地產信托發行是因為嚴控風險？還是信息披露不足導致的統計誤差？記者通過公開渠道尚未得知答案，房地產信托市場仍冷暖難辨。

　　中小信托漸成發行主力

　　《証券日報》記者根據公開數據統計，今年以來共有16家信托公司發行了34款集合房地產信托產品，其中發行數量最多的是中鐵信托與中融信托，各發行了7款房地產信托產品。其次是大業信托發行了4款產品，四川信托和渤海信托分別發行了3款產品和2款產品。此外，中信信托、國民信托、百瑞信托、長安信托、浙金信托、山東信托、華宸信托、中投信托、華潤信托、方正信托、東莞信托各發行了一款產品。

　　值得注意的是，在這份房地產信托發行列表中，卻很難看到幾家老牌、規模較大信托公司的面孔。如果以2011年信托公司年報數據中公布的受托資產規模超一千億元為標准劃分，2011年底15家受托資產規模進入“千億俱樂部”的信托公司中，出現在上述列表中的僅有中信信托、中融信托、山東信托、華潤信托、渤海信托5家。而外貿信托、中誠信托這些受托資產規模靠前的信托公司則不見蹤影，即三分之二的“千億”成員缺席今年的房地產信托發行。

　　不過雖然公開信息顯示中信信托隻成立了一款房地產集合信托——“中信·金源百榮股權投資集合信托計劃”，不過僅其一款產品成立規模就達到了31.2億元，為今年來房地產信托成立規模之最。該信托資金投資於金源百榮投資有限公司股權，進而以股東再投入的方式投資於金源百榮投資有限公司依據與鄭州市二七區、管城回族區人民政府分別簽署的《合作協議書》及其補充協議合作的CSD國際時尚商貿中心項目建設。

　　集合房地產信托的發行機構或許正在向中小信托公司轉移。房地產信托發行數量最多的中鐵信托信息顯示，其2011年年底受托資產規模為425.89億元，在全部信托公司中排名第38位﹔今年以來發行4款房地產信托的大業信托，2011年重組后首份年報顯示，其受托資產規模僅為161億元。有數據顯示，截止到2012年11月中旬受托資產規模達到262億元﹔另外，四川信托和渤海信托2011年受托資產規模分別為706億元和1069.59億元，排第24位和第15位。

　　業內人士指出，出現這樣一個現象的原因是，一方面，很多信托公司的相關產品發行情況並不在官方網站上全部披露，導致監測數據出現誤差﹔另一方面，有可能是部分信托公司對集合類房地產信托仍持謹慎態度，產品可能更多以單一的形式出現。

　　用益信托指出，2012年房地產信托的結構悄然發生了變化，單一資金信托變成了房地產信托的主要形式。信托業協會數據顯示，2010年三季度以來，集合資金信托都是以房地產信托的主要形式出現。然而2012年二季度，單一資金信托兩年來首次超過了集合資金信托，單一資金信托佔比53%，成為房地產信托的主要形式，三、四季度單一資金信托佔比繼續攀升至55%、57%。導致這種現象的原因主要有兩個：首先是銀監會對集合資金房地產信托的審核更加嚴格，其次是佐証了大資金對房地產行業更加樂觀。

　　除此以外，今年以來市場對房地產信托仍比較謹慎，多家信托公司的房地產信托並沒有按期足額完成發行，在中鐵信托今年發行的7款房地產信托中，已有多款產品沒有足額募集。

　　不少信托公司房地產信托的“缺貨”也使銀行“斷糧”。有業內人士指出，房地產信托一般能提供8%-10%的年化收益率，這對銀行理財客戶具有很大的吸引力。而由於多數銀行對代銷金融產品風險控制嚴格，銀行普遍青睞代銷風控相對嚴格的大型信托公司的信托產品。所以，大型信托公司“缺貨”也讓銀行能提供的產品捉襟見肘。

　　業內人士表示，這其實也是信托公司直銷渠道與銀行競爭的結果，大型信托公司自銷能力日趨成熟，對於部分熱銷的項目，信托公司往往更傾向於通過自有渠道銷售。

　　新“國五條”影響尚難判斷

　　近日，國務院常務會議研究部署繼續做好房地產市場調控工作，確定了五項加強房地產市場調控的政策措施。之后，國務院又發布了《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》，對銀行差別化住房貸款提出了嚴格的要求，對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。同時，還要求對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

　　雖然新“國五條”對房地產信托的影響尚難判斷，但是業內人士普遍分析認為，新“國五條”對二手房交易的影響會進一步促進一手房市場交易，房企資金流緊張程度會降低信托公司融資需求，但房企新開發房地產項目動力增加也會帶動房地產信托市場。

　　“房地產信托去年成立規模佔信托總規模比例，已經是近年來的低谷，預計今年會有一定程度增長，但是不會回到前些年的火熱態勢。”一券商分析人士對本報記者表示。

　　用益信托數據顯示，從房地產信托新增規模增長速度來看，2012年房地產信托發行規模為2169億元，同比減少24%，房地產信托成立規模為1764億元，同比減少35%﹔房地產信托成立規模佔比為22%，僅僅強於2007年13%的歷史最低值。記者 徐天曉

(來源:証券日報)