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分享到QQ空間供需失衡：“人扎堆”“錢扎堆”催生樓市躁動房
近年來，中國房地產市場一直在輪回，面對高企的房價，中央政府從未停止對房地產市場調控的腳步。在調控高壓下，部分樓市依然出現“價量齊升”的躁動。究竟是什麼支撐著房地產市場，是什麼促使房價不斷走高？
《經濟參考報》記者走訪北京、上海、杭州、太原等城市了解到，雖然全國有600多個城市，但真正能稱之為市場有活躍度的大約僅有70個，而這 70個中僅有北上廣深及部分重點城市房地產市場表現強勁。在少數城市“屢調屢漲”怪象的背后是“人扎堆”、“錢扎堆”熱捧起來的市場。
“剛需”的樓市情結
提起中國樓市不可回避的一個名詞就是“剛需”。“剛需”這個經濟學名詞已成為新聞裡和買房人口中的流行語。百度百科中對“剛需”的解釋為“剛性需求，指商品供求關系中受價格影響較小的需求。”但對“剛需”的理解也有爭議。有人認為這是開發商制造房價上漲的概念，但對於某個群體來講，卻是不管房價漲與不漲都需要買房的處境。
“北漂”：為定居買房
小宋2012年畢業后進了北京的一家事業單位，可以落戶在北京。盡管自己是家裡的獨生子，但是他還是選擇把戶口從老家烏魯木齊遷到了北京。他告訴《經濟參考報》記者，“父母也支持我的選擇，北京各方面的發展前景都比老家要好很多。”
“有了戶口我就可以在這邊買房子，家裡人春節期間一直在催這件事情，希望趕緊買了房子再准備結婚。”小宋說。
在綜合考慮戶型、價格、交通、周邊的配套等情況后。小宋最終將目標鎖定在朝陽區五裡橋的一個小戶型。“雖然相對要遠一點，但離地鐵6號線很近，去公司上班大概40分鐘左右，還算比較方便。”小宋認為。
“首付目前在50萬元左右，還在家裡的承受范圍之內。”小宋告訴記者，自己剛剛開始工作並沒有積蓄，甚至生活方面還需要父母貼補。而買房子的首付全靠父母幾十年的積蓄，因為擔心房價上漲，他打算近幾天內趕緊先把房子的訂金交了。
“丈母娘經濟”：買房與娶妻須同步
30歲的王宇，從河南的一個小縣城來到北京打拼已有12個年頭。“從上大學到讀研究生再到工作，這一路我還算比較順利，但沒想到在2009年因 為買房的事與已經談了四年的女友分手了。”王宇說對記者說，當時雖然已經工作了幾年，但積蓄並不多，如果要買房得讓父母幫忙，可父母也沒有多少存款。
王宇說，所以本意是想先租房結婚，等再工作幾年，有更多積蓄的時候再去買房。但女朋友和她的父母都不同意。
“也就在那之后認識了現在的老婆，2012年時我們買了現在這套房，下個月我們就結婚了，現在才發現買房與娶妻是同步的。”王宇自嘲道。
“學區房”：為孩子上好學校買房
“2009年時因為結婚買了套70平方米的兩居室，但現在我們准備要孩子，由於老人要來照顧孩子，所以得再買套大一點的。”外企職員李明告訴記者，他的收入方面還算不錯，有能力再買一套房子。
在問及是否會賣掉現在的房子時，李明說自己不會賣掉現在的房子。“因為那是我買的第一套房，也是我的婚房，有特別的意義。”
此外，記者了解到，例如北京等很多城市的小學在入學政策上採取“就近免試入學”。因此，重點小學劃片內的房子，也成了一些家長們爭相購買的對象。
“學校對於孩子來說太重要了，一個好學校，甚至能決定孩子的一生。”一位購房人表示，孩子已經快到入學年齡，得趕緊在好學校邊買套房。
《經濟參考報》記者在走訪一家售樓處時，遇到一對年約40的夫婦前來看房。他們告訴記者，“是給兒子提前買的，他現在10歲，可這房價眼看著一直往上漲，等孩子長大了還不知道要漲到多少。所以現在提前看看，有好的就買一套給孩子留著，省得到時候著急。”
“全家團圓”：為老人買房
從事視覺設計工作的陳先生已經結婚兩三年，不需要為“婚房”發愁，由於暫時不打算要孩子，自然也沒有為孩子買房的顧慮。但是他也想買套房子，“為了把山東老家的父母接過來。
盡管陳先生夫婦在北京生活工作多年，但是兩人戶口都不在北京，加上此前各種陰差陽錯的原因，兩人並不具備在這個“嚴格限購城市”買房的條件。“我們很想買，這幾年也攢夠了錢，本來希望限購政策有鬆動的一天，但是目前來看幾年內大概是沒希望了。”
最終，他們不得不在河北燕郊選擇了一套三居室的房子。“優點是比北京城區便宜很多，單價8千多，相當四環區域房價的1/3﹔缺點就是遠點，好在我們有車，每天不上班路況順利的話也就半個小時。”陳先生說。
陳先生告訴記者，在城區租一個兩居室的房子，月租金一般不會低於4000元，而買房子后的月供則遠遠小於這個數目。“有了自己的房子，才會有家的感覺。”
“夾心層”：望房興嘆
事實上，在住房保障還不能完全覆蓋的背景下，雖然剛性需求持續上漲，但在房價節節攀高的背景下，不少購房者最終隻能“望房興嘆”。
山西省長治縣北呈村的史旭嬌2006年大學畢業后，在縣城一家企業從事電工工作。他和愛人每月收入加起來不到3400元。他說：“房子漲價太 快，每年至少漲了30%，但是每月2000元的收入已經幾年沒有變化。以自己目前如果在縣城買房非常不現實。”史旭嬌說，幸好自己和愛人都是城鎮戶口，去 年5月申請保障房。但是，目前來看，不論經適房還是公租房，至少還需要等三年時間。
記者了解到，以長治縣為例。已經竣工和入住保障房共有671套。其中經適房540套、廉租房75套、公租房56套。2013年至2015年，計劃再開工建設經適房576套、廉租房108套、公租房126套。但是工作人員坦言，這遠遠滿足不了需求。
高回報引燃投資沖動
在購房大軍中與“剛需族”對應的就是“炒房族”。“炒房族”是個被指責的群體。但在投資渠道並不豐富的中國來說，炒房成為不少民眾尋求財產保值增值的重要選擇。
存錢不如“囤房”
“我的父母都是工薪階級，為了培養我讀書，幾乎耗干所有積蓄。所以我想自己攢錢買套房子，不忍心在房子的事情上再讓他們操心”。不久前在湖北省一個三線城市買了房子的劉小姐告訴《經濟參考報》記者自己買房時的最初想法。
和很多單身族為了結婚而買房不同，劉小姐說她買房子是為了投資。“我們那裡結婚一般要求男方提供婚房，退一步講也是男方提供首付，然后雙方一起供房。所以我沒打算要自己准備婚房”。
劉小姐告訴記者，她2008年6月底畢業於國內一個普通大學，當時本碩連讀一共7年。在研究生畢業前一年在北京一家公司開始實習，畢業后獲得轉正留用的機會。“由於戶口不在北京，所以沒辦法在北京買房子，隻能回老家去買。”
雖然碩士學歷，但工資增長的速度遠遠趕不上房價的漲幅。她認為，“房價是不會跌的，盡管國家出台了種種政策，但是買方願望太強烈，房價不會大跌，頂多漲得慢一點”。
有了這個念頭以后自己開始攢錢，差不多兩年后，慢慢有了將近10萬元的積蓄。按照當地的政策，90平方米以上的要首付三成。“想到買新房還得要 一筆裝修款，買地段偏的價格便宜的，將來不容易租出去”。她說，最終將目標定為市區內小面積的老公寓房。“面積小，壓力也小﹔再加上地段好，既容易出租， 以后也容易出手”。
而她最終也如願以償，買下市區的一套老公寓，位於6樓的4樓，60平方米，二室一廳一廚一衛。房子以35萬元成交。
“父母和朋友幫忙湊齊了首付，貸款20萬元，平均月供不到兩千元。”她給記者算了筆賬，“因為地段好，保守估計房子未來每月收1000元租金沒有問題，所以我月壓力很小，而且還沒用自己的公積金，用的是商業貸款。”
她告訴記者，自己隻想著手裡有套房子“心裡踏實”，至於將來結婚也肯定不會住這個房子。“結婚還是要買新房子，到時候再和未來老公一起努力吧。”
不經意間賺了13萬元
“我在北京工作，老家在四川樂山。”28歲的劉藝告訴《經濟參考報》記者。她在2011年准備要生孩子的時候，由於老家房子較小不方便，她母親就在樂山花了23萬元幫她買了套房子用來待產。
劉藝說，孩子3個月時，自己要回北京上班，所以就打算把待產的那套住房賣掉。“當時是去年3月，房子能賣到29萬元，但我覺得行情還不是很好就沒賣。”
“后來証明我當時的決定是正確的，房子等到6月才賣的。”劉藝興奮地說，她在去年6月以36萬元的價格將待產的房子賣出。“所有稅費、中介費都是買方承擔，幾個月的功夫無意間掙了13萬元。”劉藝最后說：“看來投資房子比什麼都靠譜。”
需求虛火“灼傷”樓市
業界在總結近十年來房地產市場調控政策時指出，從2003年以來，10年裡國務院先后9次常務會議專題研究房地產市場調控。而“十年九調”的一個“共性”是，調控過多在購房者身上做文章，實際上是在抑制需求。
中國房地產學會副會長陳國強指出，近年來調控力度最大的“限購令”歸根結底是讓很多人沒有購房資格，或是提高購房成本，從而減少需求。
另一方面，國內房地產市場的繁榮則是因為大量的需求和購買力支撐。中國房產信息集團在全國東、中、西部三個區域選取包括北京、上海、深圳、合 肥、南昌等30個城市調查后發現，2012年第四季度中國購房者信心總體指數為110.6點，在上一季度108.3點的基礎上，進一步上升2.3點。這一 數據創下2010年調控以來的新高。
一位房地產企業人士告訴《經濟參考報》記者，盡管國家層面這幾年對房地產市場的調控政策從未放鬆，但是在地方上，房地產市場仍然呈現出繁榮的現象。“現在幾乎每個城市都在發展房地產市場，都在蓋房子。”
除了地方政府為了帶動當地經濟發展，以及當前國家政策中要求發展城鎮化的因素以外，他說，最直接的原因則是目前有太多人想買房子，“因為有龐大的購買群體和需求，才讓房地產市場持續發展，甚至刺激房價越調越高。”
住房和城鄉建設部政策研究中心綜合研究處處長趙路興在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，中國現在所處的階段決定了中國的購房需求，一方面數量龐大，另一方面需求構成復雜。
趙路興表示，在國外，不會像國內情況這麼復雜。“事業單位是我國一個較大群體，有數千萬人，他們中很多人在九十年代時買房改房，雖然當時還不 錯，但從現在來看不僅社區老舊，而且戶型小，缺乏綠化及相關配套設施，因此發展到現在，這種房子便滿足不了他們的需求，產生了大量改善性需求，國外就不會出現這種情況。”
近年來連續房地產調控后，自住買家成為樓市購買主力。2月28日，記者在上海浦東“萬科海上傳奇”售樓處內看到，盡管目前尚無房源可售，后期開盤時間預計在3月中下旬，但仍有七八組剛性需求和改善性需求客戶前來看房。
售樓處工作人員告訴記者，新開房源戶型為85平方米的兩房、105平方米的小三房，145平方米的四房，均價約為30000元至35000元每平方米，由於樓盤總價較高，八成左右的買房者是改善性需求，大多是在浦東生活或工作的市民。
此外，根據相關統計機構的預判，2012年全國新增商品房住宅需求為10億平方米，預計2011年至2020年十年間全國全部新增商品住宅需求約120億平方米。在結構上，該機構認為，前五年首次置業的剛需客戶仍是主力，后五年改善型需求佔比將超過剛需客戶。
根據聯合國人口署預測數據，2010年至2020年我國新增城鎮人口前20名的城市中，北上廣深均位列其中，同時另有10個城市位於其周邊可輻射范圍內，上述14個城 市共計將新增約3990萬人，按人均35平方米計算，新增住房需求共計14.0億平方米，約佔十年間全國新建住房總需求的9%，佔全國新增人口帶來的首置 需求的23%。
“扎堆熱”制造局部樓市非理性繁榮
“北京2012年全年商品房成交面積比2011年上漲60%。”中國房地產學會副會長陳國強在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，由於北京、上海等特大型城市擁有眾多優質資源，因此，高級人才、高管、懷揣夢想的年輕人便不斷涌入。
陳國強說，除非北京將其資源慢慢分散出去，或者很多人認為北京生存成本過高，生活壓力過大，才會出現許多人離開北京的情況。但是，需要對自己的 工作、職業重新做選擇，重新再去適應，很多人難以做到這點。因此，類似於北京等特大城市的吸引力仍然會有增無減。“而房價高企也正是因為它具有如此大的吸 引力。但這樣的城市在中國並不多，這也是造成我國房地產市場分布不均的根本原因。”
業內人士分析認為，正是由於“人扎堆”和購房資金聚集的不均衡，制造了部分城市樓市的非理性繁榮。
“事實上，在全國范圍內，雖然有600多個城市，但房地產市場活躍度較高的城市大約僅有70個。”萬科集團執行副總裁毛大慶在接受《經濟參考 報》記者專訪時表示，我國一些城市人口多年不增長或者負增長，成交量、價低，而且幾乎不會換手，價格長時間段內也不會有較大波動，因此這些城市並不能看作 真正的完整的房地產市場。
毛大慶表示，這70個城市的特征在於人均GDP大都超過了4000美元，比較有活力，城市自有人口、導入人口較多，移民、消費均較為活躍。
“從市場表現來看，70個城市大體能分為三類。”毛大慶說。一類是像北上廣深和一些非常明顯的全國性、地區性的核心地區，例如：青島、杭州、成 都等地，雖然均屬二線城市，但其地域性、資源性優勢使其房地產市場展現著一線城市的狀態。雖然屬於重點調控地區，但由於需求較大，住房消費持續、明顯較為 強勁。
第二種情況的城市多處黃河以北。在過去兩年中，這些城市並不是調控重點城市，因此，在供地與住房供應量均大幅上升的背景下，需求卻跟不上，因此整體市場顯得較為遲緩。
第三種情況多屬南方城市，如東莞、佛山等地，呈現供需穩定狀態。一方面由於經濟結構的不同，居民收入較高，民營經濟較北方活躍發達很多，典型的藏富於民，這些城市與北方同規模城市比，房地產市場活躍度高很多、自我修復能力強。
“通過近兩次普查數據可以看出，人口的移動趨勢這十年主要是人口急劇向沿海發達城市、資源集中型城市集聚。”廈門大學宏觀經濟研究中心主任、經 濟學院副院長李文溥指出，福建、廣東等地由於多為勞動密集型企業，是我國流動人口較多的省份。以福建為例，過去十年，福州與廈門兩大城市是人口增長最快的 地區，這兩地的人口的絕對數量和相對比重都出現了迅速上漲，這說明人口向百萬人尤其是向數百萬人的地方集聚。而福州的五區八縣之中，五區上漲88萬，八縣 反而下降8萬，這說明了在大城市之中也是向城市中心區集聚。“這也能說明供需不平衡的原因所在，因為人們的流向是一樣的，而地方就那麼大。”
事實上，房企回歸一線也表現出了市場的動向。2012年下半年，早先布局三四線城市的房企近期紛紛轉向，一些大型標杆房企毅然重返一線城市積極拿地，北上廣深再次成為房企爭奪焦點。
房地產市場一方面是人的集聚，而另一方面則是錢的集聚。在記者採訪中發現，雖然杭州樓市庫存仍在高位運行，但絕大多數是大戶型。
與其他城市不同，杭州樓市大戶型充斥似乎是傳統。許多看房者無奈地表示，杭州有錢人太多了，即使大戶型佔比在一半以上，也不怕賣不出去。更為關鍵的是，作為發達地區，浙江各地的有錢人紛紛往杭州集聚，這也使得大戶型、高房價的傳統得以延續。
