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近十年來，高速發展的房地產市場經歷了數次調控，房價卻屢調屢漲。中央希望調控出手“穩、准、狠”，但往往事與願違。“十年調控十年價漲”的現實窘境給未來調控政策帶來諸多難題。究竟是什麼原因導致了這種“騎虎難下”的局面？調控中所涉及的開發商、地方政府、銀行與購房者又是怎樣一種利益博弈關系？在近日的調研中，《經濟參考報》記者試圖找到答案。
地方政府：調控代價“耗不起”
業內人士指出，地方政府作為“地根”控制者，擁有較強的主導權。但每當中央出台新的調控政策，地方政府在執行過程中卻沒了“底氣”。
從2012年全國土地出讓情況來看，全年全國土地出讓合同價款2.69萬億元，同比2011年的3.15萬億元，下降14.6%。這也造成多地政府性基金收入零增長甚至負增長的局面。
浙江省2012年基金預算執行情況和2013年基金預算的文件顯示，2012年，浙江國有土地出讓金收入1973億元，同比下降46.4%。對此，浙江省財政局解釋稱：“收入下降，主要是土地出讓市場行情不景氣。”以杭州為例，2009年杭州的土地出讓金總額超過1000億元，超過上海、北京，躍居全國第一。而隨著國家調控政策的出台，杭州土地出讓收入連年收窄。2010年，杭州市本級土地出讓金收入922.57億元﹔2011年，跌到了427.37億元﹔2012年土地出讓金再度縮水，為350.80億。
其它省市情況類似。按照上海市2011年國有土地所有權出讓收入佔政府性基金收入的比例85%計算，2012年上海市土地出讓金為1100億元，同比銳減43%。
由於上述原因，相關省份都相繼調低了今年土地出讓金預算增速，部分省份甚至預計負增長。
山西一位地方住建局負責人在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，我國房地產政策一時一變，經歷了從過去鼓勵發展到現在嚴厲調控的歷程，而經過高速發展的房地產市場如今卻難以調控，造成十年調控十年價漲。
在他看來，國家調控對當地房地產市場影響較小。“因為我們這屬於小城市，房地產市場都是剛性需求，發展相對平穩。可能對於需求較大的大型城市影響大些。”
專家解析：“由於土地財政佔地方財政收入很大部分，因此，地方對土地依賴較大。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出。
“地方政府是政策執行者也是城市責任者。”全聯房地產商會會長聶梅生表示，地方政府微調房地產調控政策的原因是，其不像房企可以耗時間，它沒有資金，城市就不能發展，人民生活就不能改善，城市G D P也會完不成指標。
銀行：共同籌碼“輸不起”
房地產業仍然是各家銀行放貸的重要項目。有機構測試認為，如果房價下跌50%，房地產開發貸款違約率上升至5%，同時將侵蝕銀行利潤15%至25%。作為房地產市場博弈各方共同籌碼的銀行“輸不起”。
不過，此輪房地產調控以來，銀行開發貸在開發商資金來源佔比在波動性下降。國家統計局數據顯示，開發商資金來源中，國內貸款佔比從2008年的19.2%，下降到2011年的15.1%，2012年輕微上升至15.3%。
據了解，在一、二線城市房屋交易量回暖，房企資金流動性狀況已有所緩解的情況下，今年，商業銀行對房地產開發貸款普遍採取“定向寬鬆”的措施。這將在一定程度上進一步有利於增加普通商品住宅的供給、保証部分優質在建項目的進度。不過，在房地產貸款投放的增量上依然有所控制，並且繼續強化名單制管理。
“我們對原有的房企貸款客戶投放貸款時，會考量其資金狀況，盡量保証其續建項目，防止爛尾工程，給銀行帶來不良風險。另外，對於優質的房地產商，銀行會作為大客戶繼續放貸。”一位股份制銀行人士對《經濟參考報》記者表示，“在利率方面，銀行根據企業實際情況給予一定上浮比例，一般是10%至20%。”
也有銀行業人士透露，目前銀行給予房地產開發商單筆貸款或授信額度早已有所縮減，審批權上收至總行。一位國有大行公司業務部經理坦言，“實際上，銀行貸與不貸都是基於對行業和某企業資金風險權衡的商業行為，畢竟房地產行業銀行貸款投放的比重依然較大，短期內這種局面不會改變。因此，對於資金鏈出現問題的房企，銀行會在盡可能減少損失的情況下逐步退出，而優質房企依然會作為大客戶進行放貸。”
從16家上市銀行最新的財報數據可以發現，房地產開發貸款佔銀行全部信貸資產的近五分之一(2012年二季度為19%)，如果再加上住房貸款，房地產部門的直接貸款佔全部信貸資產的近三成(2012年二季度末為31.5%)。
2012年上半年房地產業貸款余額共29.6萬億元，較2011年底增加3.03%，但其中，有4家銀行的房地產業貸款余額較2011年末有所下降，11家銀行的房地產業貸款余額較2011年底有所下降。
具體而言，在四大行中，除了中行房地產開發貸較上年末有所增長外，其余三大行均呈現負增長。工行房地產相關貸款余額4991億元，較上年末下降130億元﹔農行房地產開發類貸款余額4602.91億元，較上年末驟減369.5億元﹔建行房地產開發貸余額4177 .66億元，較上年末也減少了13 .94億元。中小股份制商業銀行中，浦發銀行上半年房地產行業貸款較上年末減少了77.26億元。
從不良率來看，房地產開發貸款的不良率平均水平在1%左右。一線城市中，截至2012年末，上海地區房地產不良貸款余額41億元，不良貸款率0.38%，比年初下降0.02個百分點，低於全行業平均不良貸款水平。
專家解析：倪鵬飛指出，由於銀行本身信貸考核機制與性質，造成銀行投資方向的固定，房地產企業利潤相對較高、風險較小，所以這也使得銀行大量介入了房地產市場的開發和消費貸款。
開發商：最能抗壓“玩得起”
“前一天讓北京以高溢價拍出13塊地，后一天就出‘國五條’細則，說要收20%稅，這不是耍著開發商玩嗎？”一位開發商在“國五條”細則出台后說。不過，有觀點認為，開發商被認為是房地產市場的最大獲益者，是房地產調控中最抗壓的一方，最能“玩得起”。
數據顯示，自2003年到2012年十年間，中國房地產市場銷售規模額從7956億元擴大至6 .4萬億元，累計增長7.1倍。其中百強企業銷售額均值由2003年的11 .3 億元增長至2012年的近200億元，增長了近16倍。
此前房企龍頭萬科公布2012年年度報告顯示，去年萬科實現營業收入1031 .2億元，同比增長4 3 .7 %， 實 現 淨 利 潤1 2 5 .5億 元 ， 同 比 增 長30.4%。而其它幾家大型房企的業績表現不俗。
業內人士指出，開發商的底線就是資金鏈不能斷裂，之所以在調控中均能置身於外，一方面是因為國家的“十年九調”使開發商對宏觀政策有一定的把握﹔另一方面，由於投資成本較低，在資金出現問題時，開發商大不了選擇放棄項目：“我不掙錢也還不了你的錢，大不了把我的土地收了”。
專家解析：倪鵬飛表示，由於房地產的高利潤誘惑，造成了現在“全企業炒房”，這也就造成了地價越拍越高，開發商同時採取成本加價的方式獲利，而不斷增長的購房需求，使購房者成了為所有成本買單的下家。
購房者：弱勢群體“傷不起”
購房者是整個房地產市場環節中最弱勢的一環。一方面，要解決自己的安身之處﹔另一方面，渴求能有更多的投資渠道使自己的收入增值。因為，在中國投資渠道缺少的背景下，房地產投資成為最合適的選擇。
有分析說，在國外，一方面是投資股市擁有較穩定的收益，另一方面，他們即使投資房地產業，不像我們這樣直接擁有一套產權，而是直接以小額投資房地產基金，通過基金收益獲得回報。而我國由於股市收益波動性較大，再加上基金、信托等新型投資渠道門檻較高，所以投資形式很有限。
專家解析：住房和城鄉建設部政策研究中心綜合研究處處長趙路興指出，在城鎮化背景下，不斷增加的進城人數再加上本城市的改善性需求，購房需求不斷增長。與此同時，由於進入房地產市場有門檻，因此在初次收入分配差距較大的背景下，住房價格被支付能力較高的人群決定，這就導致弱勢人群在購房中的話語權更是少之又少。
“房價上漲的根本原因是制度失衡。”倪鵬飛在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，從中央考量來看，一方面要抑制房地產價格過快上漲，另一方面又必須考慮經濟增長的重要底線。這就導致中央層面在調控措施方面不是很得力。
聶梅生也認為，現階段我國調控政策左右為難的根本原因是中國經濟仍很脆弱，在外部經濟較差的背景下，隻能拉動內需。而房地產業的興衰又影響著鋼鐵、煤炭、水泥、建材等眾多上下游行業。“所以，中央必須權衡多方因素，把握局部與全局的關系。”
十年調控路：過於著重抑制需求
業界總結十年調控的一個共性是，調控過多在購房者身上做文章，實際上是在抑制需求。
2003年開啟了十年樓市調控序幕。國務院常務會議指出，“促進房地產市場持續健康發展，有利於擴大內需。”從促進需求出發，明確房地產業為國民經濟支柱產業。
2005年，房地產市場開始出現投資規模過大、商品房價格上漲過快、商品房結構不合理、房地產市場秩序比較混亂等一些問題和苗頭。隨后，國務院常務會議再次專題研究房地產調控，開始醞釀針對需求和價格等一系列限制性措施。
直到2008年，全球性的金融危機爆發，樓市成為支持經濟穩定增長的一劑強心針。當年的國務院常務會議指出，“進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產開發投資規模，促進房地產市場健康發展。”
隨后出台了降低首付款比例、貸款利率七折優惠等一系樓市扶持性政策。接著，國內的房地產市場迅速升溫，出現超預期的井噴式增長。
2009年，樓市全面復蘇，成交價量陡升。“房價過高、上漲過快”一時成為社會關注和討論的焦點。針對此情況，2009年底國務院常務會議出台了遏制房價過快上漲，抑制投資投機性購房等政策。同時密集出台信貸、稅收、土地等一系列宏觀調控政策，加強房地產市場的調控力度，樓市調控政策的傾向也由支持轉為限制。
延續2009年底的調控傾向，2010年全面加碼的調控政策相繼出台，提高首付門檻、“三套房停貸”、“限購令”、“限外令”等調控措施如疾風驟雨席卷中國樓市，當年也被業內視為“史上最嚴”之樓市調控年。全國36個城市在當年率先納入限購范圍。
2011年，國務院再次要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基准利率的1.1倍。上海、重慶成為首批試點開始對個人住房征收房產稅。當年樓市進入深度調整，70個大中城市房價快速上漲得到了一定程度的遏制，部分城市還出現了小幅下跌。
一系列嚴厲的限制性政策一直延續到2012年上半年。2012年6月，在降息等因素影響下，樓市開始回暖，以北京為代表的一二線城市房地產市場出現價量齊漲的勢頭。雖然2012年並無重量級新政出台，但中央各部門多次強調堅持既有的包括限購、差別化信貸等調控政策不放鬆。
政策疲倦加之城鎮化加速發展的客觀推動，2013年春節前后，一線城市在內的重點性城市再次感受到房價上漲的壓力。在此背景下，“國五條”應運而生。國五條新政涵蓋從限購、房產稅、保障房到增加供給等多方面內容，開始著眼於從供給和需求雙方面調節房地產市場。
“國五條”后的各方博弈
距最嚴樓市調控“限購令”出台已有2年時間，雖然此間樓市經歷了下調、回暖，但近月來的飛漲又迫使“國五條”於近日出台。
在國五條實施細則裡，飽受爭議的是明確“二手房交易所得將計征20%個稅”的措施。而市場對其最直接的反應就是北京、上海、廣州、南京、武漢等地陸續出現“突擊搶房”現象。受“搶搭政策末班車”效應，二手房市場也迎來一個短暫的交易高峰。
二手房V S新房
在各地二手房簽約量暴增的同時，新房市場也創下高峰。在3月4日至3月10日一周內，全國九成以上城市一手住宅市場月周均成交面積同比上漲。據上海市住房管理部門統計，上周上海市商品住宅成交面積為31.20萬平方米，環比此前一周上漲20.7%，上海市商品住宅成交面積突破30萬平方米大關，創造了最近36周的最高成交紀錄。
中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，新政的威懾作用已經逐漸顯現，在新建住宅市場，全國未普遍出現二手房需求轉移到新建住宅市場的現象。
至於購房需求轉向新房市場從而引發新房上漲一說，偉業我愛我家胡景暉表示，新房項目大都位於遠郊，在交通、商業、教育、醫療等配套設施方面，無法與城市中心區的二手房社區相比。因此，稅費的增加未必能夠讓消費者放棄城市中心區的成熟社區而轉向遠區郊縣。
此外，在政策調控下，未來新房市場的供應量將大幅增加，消費者選購新房時將有更大的挑選空間，供需的平衡難以支撐新房價格的大幅上漲。
二手房買主V S二手房賣主
事實上，在“國五條”出台之前，二手房市場出現了大量房東坐地起價和取消挂牌惜售的情況。1月中旬，記者在調查中了解到，房東惜售心態明顯，有的挂牌兩三天就取消售賣，有的直接加價5萬元至10萬元。21世紀不動產苗圃路店的置業顧問告訴記者“像陸家嘴板塊最近撤牌惜售的房源佔總挂牌房源數的比例在10%至15%，而漲價房源的漲幅在5%至10%。”
而在“國五條”細則出台后，二手市場又變得熱鬧起來。因怕新政實施要交20%個稅，搶先賣房過戶。二手房市場已經簽訂合同或即將簽署合同的交易雙方期盼盡快網簽過戶，引發了近期網簽量的暴漲。
與此同時，“‘國五條’出來之前，有很多業主對於價格態度強硬，甚至看買方有意購買便惜售加價。”21世紀不動產業務員對記者表示，現在業主態度有所轉變，甚至心理價位也有所鬆動。他表示，現階段業主和客戶都希望盡快完成交易，尤其是有短期置業計劃的剛需客戶，以免夜長夢多。
房企V S房企
值得注意的是，除上述博弈之外，房企之間也有競爭。
“這次調控有點突然。”一位房地產商告訴記者，在“國五條”出來時他認為此次調控應該是再次重申之前的調控措施，但沒想到的是在這麼短的時間內細則出台，而且力度加大。
他表示，雖然這次調控的主要對象是二手房，但由於整個市場預期受到影響，新建住房也不會避免。“估計房市將再次回到兩年前的狀態，在各地執行細則下發之前突擊買房，之后需求遭受冷凍，市場逐漸走淡。”
“對於房企來說，又將是一年經受考驗的時期。”上述人士說。
業內人士表示，在房地產市場低谷間，房企又將進行新一輪洗牌，房企集中度也將隨之提高。
隨著“國五條”出台，“調控從嚴從緊”仍將是2013年房地產市場繼續貫徹的整體基調，各方之間的博弈也將繼續。中國房地產學會副會長陳國強在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，“國五條”及后期地方上調控細則的陸續公布，此前“一路高漲”的房地產市場將有所降溫。（梁倩 高偉 蔡穎 魏飆）
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(來源:經濟參考報)
