大中城市多數中低收入者付完房租僅夠溫飽

　　又到一年畢業季，大批高校畢業生即將涌入租房市場。圖為北京中國人民大學校園公告欄上的租房廣告。 易 朵攝（人民視覺）

　　人民視覺

　　從前“買不起房租房”，隨著租價快速上漲，許多人發現“買不起也租不起”

　　房租多高是合理(民生視線)

　　王煒 於悅

　　大中城市房價高企，讓中低收入者紛紛感嘆“買不起房”，繼而轉變觀念去租房。而現在，越來越多的租房者發現，租房貴、租房難的問題與高高在上的房價相比絲毫不“遜色”，逐漸演變成“買不起也租不起”。

　　隨著今年畢業季來臨，北上廣等一線城市的租房需求量又將出現“井噴”狀態。房租會不會越漲越高？與收入、房價相比，房租有沒有一個相對合理的區間？穩定房租難不難？記者進行了探訪。

　　“住”成為奮斗首要目標

　　一線城市房租收入比達40%

　　一套100多平方米的房子被隔斷為6居室，分為二人間至八人間不等，常住有20人左右。每張床鋪價格為每月500—900元。這是位於北京市朝陽區雙井地區某小區一套典型的群租房。在這裡住了半年的秦女士告訴記者，這樣的出租房空間十分擁擠，衛生設施不夠用，人員流動性大，安全沒保障。住進來半年多，她也沒和房東簽過正規租賃合同，但即便如此，這屋子從來沒空過，一直人滿為患。

　　“就是因為便宜。”秦女士說，就在同一個小區內，60平方米的一室一廳月租金在5000元左右，自己雖然每個月收入有五六千元，但也負擔不起這麼高昂的房租，隻得暫時屈居群租房。

　　據北京市統計局日前公布數據顯示，2013年4月份，北京市居民消費價格總水平同比上漲3.2%。其中，包括城區與郊區在內的住房租金上漲7.6%。“這兩年房租長的確實比較快，尤其是北京上海這些城市，從2011年開始，房租與上一年相比，漲幅都在15%左右。這是一個很高的漲幅。”北京中原地產市場研究部總監張大偉說。

　　面對日漸增長的租金，絕大多數租房者稱“難以承受”。目前在大中城市，租房者多數是無房、買不起房以及在當地就業時間較短的中低收入者，比如剛畢業的大學生以及外來務工者。租房是他們的“剛性需求”，但他們中多數人的月收入付完房租后僅夠“溫飽”。

　　畢業兩年的小楊在北京通州區北苑路北與人合租了一套六七十平方米的兩居室，每天要擠一個多小時的地鐵到公司工作，而每月1000元的房租對於月收入四五千元的他來說，負擔也不算小。“對於工作一段時間的人來說還好，剛畢業的大學生太難了。”他說，“大家都想在地鐵旁邊找房子，交通方便，但房租越來越貴。”

　　房租多少是合理？從需求方——租戶的角度講，他們最看重的是租金收入比。租金收入比，即房租在收入中所佔比重，能夠直觀反映出承租的壓力水平。調查顯示，一線城市的房租收入比已高達40%，這意味著解決衣食住行中“住”的問題，已成為奮斗的主要目標。如果房租收入比繼續提高到50%、60%，則會產生明顯的擠出效應。

　　事實上，相對2010年和2011年，2012年北京房租的同比漲幅已相對趨緩。鏈家地產市場研究部張旭認為，盡管漲幅趨緩，對於很多低收入和普通白領階層的租房人群來說，租金上漲帶來的壓力仍然很大。這主要體現在三個方面，一是大戶型漲幅較大，弱化了合租優勢﹔二是郊區租賃需求增多后促租金上揚，漲幅大於市區，郊區租房也越來越貴﹔三是經過之前連續的快速攀升，基數越來越高。

　　大中城市的居民平均收入雖然年年也在漲，但遠達不到15%以上的速度，多數城市居民收入漲幅在10%以下。而新進入勞動力市場的青年，起薪近幾年甚至在下降。最近的一項調查顯示，由於就業形勢嚴峻，2013年高校畢業生起薪期望值較2010年下降一半。“可能‘北上廣’就不是我們該呆的地方吧。”採訪中，有人很悲觀。

　　房屋租售比仍低於國際水平

　　持有人出租房屋動力不足

　　業內人士普遍認為，未來一線城市房租繼續上漲的壓力仍然比較大，關鍵原因在於租房市場的供求關系不平衡。

　　在需求端，近兩年進入大城市的大學畢業生和外來人口數量不斷增加，同時房價持續高企和限購政策越來越嚴，使很多購房者轉而租房，增加了需求。

　　而在供應端，閑置房屋長期無法盤活成為租賃房源，進一步加劇了供求矛盾。

　　曾有樂觀人士認為，在房地產調控持續嚴厲、樓市成交量較低的情況下，會有不少人把原本打算出售的房子轉為出租，可以增加租賃房源。但事實上，效果並不明顯，很多房主寧願暫時空置房產，也不願意用於出租。究其原因，有人認為房屋出租后損耗風險高，影響日后出售收益，更多人則在理性的評估房價租金比以后，放棄了出租。

　　從供給方——房產持有者的角度講，租售比是衡量房租價格是否合理的關鍵指標。

　　租售比即房屋租金與房價的比值。國際上一般認為，租售比在1︰100—1︰150之間，市場是比較健康的，租金是合理可持續的。如果按照這一規律衡量，目前一線城市房租價格不僅談不上“高”，還有很大的上漲空間。

　　“現在像北京、上海這些地方，租售比都已經低於1︰500了，這是很畸形的租售比。”張大偉說。他舉例，租出一套北京市四環附近價值300萬元的房子，月租金大約5000元左右，一年除去物業費、取暖費，有可能收入僅四五萬元﹔如果房主把300萬存到銀行，按照年利率3%可以得到9萬元左右。在租售比懸殊的情況下，很難激勵房主、特別是那些並不急需資金的房主出租房子。

　　不過，也有研究者指出，用租售比衡量房租是否合理，涉及兩個模糊問題。一是假定了房價是合理的。而目前一線城市房價普遍被認為偏高，也就影響到以此計算出來的房租的合理區間。二是購房者購房目的是什麼。在京滬等地，不少購房者購房的一個前提是認定房價肯定會漲。對於這部分人來說，空置的房屋在未來賺取差價就足以獲利豐厚，房租則變成可以忽略的一部分。

　　何況，多數國家對房主在房產持有期間征稅，增加了持有成本，並且這種持有成本會隨著經濟發展、房價起落而變動，以此鼓勵持有者出租房屋，還有不少國家對出租房屋給予稅收優惠。而我國並不是這樣。因此，因租售比偏低而斷定當前一線城市租價並不高或仍有很大上漲空間，也嫌偏頗。

　　穩定房租需增加供給

　　應鼓勵機構成為租房供應主體

　　如何緩解租房市場的供求矛盾？當前還是要在供應上做文章。通過增加供應，可以緩解租賃市場供求關系，進而穩定房租價格。

　　這兩年政府大規模開工建設公租房，被認為有助於增加市場上穩定的租賃房源，緩解供求矛盾。北京從2008年開始啟動公共租賃房建設，擬在“十二五”期間建100萬套保障房，其中包含公租房(含廉租房)30萬套。上海繼去年推出的近5000套市籌公租房外，今年再推約7000套公租房。但是，由於大量公租房項目還未建成入市，以及一些城市公租房項目過於偏遠、無人願住等原因，公租房對穩定租賃市場的作用，還需要時間來體現。

　　張旭表示，目前市場存量房源的盤活仍有難度，在租金收益率下降、房價上漲的情況下，依靠市場自行調節很難促進租賃房源增長。他認為，應通過減免個人所得稅、營業稅甚至獎勵等方式，鼓勵個人把閑置房源用於出租，盤活數量巨大的存量房。公租房則應加快建設進度，盡快入市，產生規模效應。同時完善公租房項目周邊的交通、生活配套，鼓勵人們申請、租住公租房。

　　“增加租房供應的思路還可以更加開闊。”清華大學房地產市場研究中心主任劉洪玉認為，除了政府建設的公租房和家庭個人出租房以外，還應鼓勵更多機構出租房屋。比如住房合作社和企業等，建設一定規模的房屋專門用於出租，也可納入政府的公租房體系，多渠道增加房源。“比如房地產公司，現在房地產公司基本都是建了房子就賣了，他要拿去出租或作為公租房就不合算。應該採取一些鼓勵政策，像國外如果你出租的房子租給了政府制定的低收入家庭，就可以得到稅收減免等優惠政策。要切實增加市場的租賃房源，必須鼓勵民營企業等機構也參與進來。”

　　規范租賃市場

　　提高租房穩定性

　　租房子，剛住一兩個月就被通知要漲價，這種事讓許多人頭疼不已。租房是個持續的過程，穩定租金還需要進一步規范租房市場。

　　日前北京市住建委為規范房地產經紀活動，就《關於印發〈北京市房地產經紀管理辦法〉的通知》公開征求意見，《辦法》提出，原接受當事人委托代收代付房屋租金等費用的房地產經紀機構，應當停止接受新的代收代付委托，並將租金支付方式全部調整為租賃雙方自行劃轉。這項措施直指目前大量存在的房產中介充當“二房東”的現象，旨在更好地保護房東和房客雙方的利益。

　　“如今在北京租房子很難見到房主，很多都是代理制，基本都是小中介、二房東等。有一個二房東在裡面吃差價，有可能把一套房子做成兩居、三居，租金虛高、隨意漲價，使得整個市場處於畸形發展。”張大偉說。

　　其實，近年來政府不斷出台政策規范租賃市場。2010年住建部曾出台《商品房屋租賃管理辦法》，提出“應當以原設計的房間為最小出租單位”、“房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平”等規定，但實際的執行效果卻很差。專家認為，由於房屋租賃往往發生在房東、租戶、中介等個體之間，管理規范的難度確實不小。各地應該結合實際情況，出台更為細致、可操作的政策，來規范租賃市場。

　　比如，可以出台專門的法規對房地產中介哄抬租金、發布不實信息等行為進行規范，對欺騙、吃差價等違規行為實施更加嚴厲的懲罰。其次，參照房屋買賣合同網上備案機制，進一步完善房屋租賃合同的網上備案，一旦發生糾紛，有據可循。

　　“有很多國家都有可以借鑒的經驗，如德國加強租房合同管理的經驗，就很值得我們借鑒探索。”劉洪玉說，在德國，有50%以上的居民選擇租房作為一生的居住方式，這是因為有完備的法律與監管體系保障租房的穩定性。如《住房租賃法》等法律明確規定禁止二房東，規定房屋所有人不得因為其他租房者願意支付更高的租金而與現有承租者解除合同，不得因為需要自用房屋而隨意將租戶趕走，房租漲幅三年內不得超過15%，否則會予以高額罰款甚至可能入獄等。此外，德國地方政府每年都會推出租金價格表供租戶參考，租戶可據此查閱自己租住地區各類型住房每平方米的價格。出租者如果要提高房租，必須參考這一價格。

　　“如此嚴格的法律手段和豐富的服務手段一旦得以執行落實，能在很大程度上保護租房者的權益，讓人們租得起房、方便租房、敢於租房。”劉洪玉說。