房企海外融资“看上去很美” 成本不低或为一杯苦酒【2】

　　房企股权交易料持续活跃

　　调整业务布局 加快回笼资金

　　2012年我国房地产市场经历了低谷和复苏，房企业绩明显分化，楼市的区域性差异更加突出。数据显示，2012年沪深两市涉及房企股权交易的公告超过360宗；2013年以来，已有20余宗房地产股权交易。业内人士认为，部分房企开始对旗下业务进行调整，并通过盘活资产回流资金，促使房企股权交易风生水起，2013年随着开发商业绩分化、市场格局调整，还会有大量房企股权转让案例出现。

　　开发商调整业务布局

　　Wind数据显示，2012年沪深两市涉及房企股权交易的公告超过360宗，平均下来几乎每日都有涉及房地产股权的交易出现。进入2013年以来，已有20余宗房地产股权交易公告发布。从交易涉及的内容及目的来看，主要是开发商对旗下房地产项目的战略调整以及为提高业绩、缓解资金压力而变卖项目。

　　可以看到，当前房地产市场正发生区域性变化。部分三四线城市楼市面临过剩的风险，而一二线城市仍处供不应求状态。受此影响，一些开发商正悄然调整业务布局。

　　2012年年底，新华联对旗下地产项目进行了整合，公司将持有的惠州市国力房地产开发有限公司100%股权作价2.86亿元转让，同时加大了在北京地区的投入力度，以1.7亿元收购北京一地产公司100%股权，从而间接获得北京顺义区一宗地块。

　　为了继续扩展北京市场，地处湖南的华天酒店更是计划以债务锁定的方式收购北京浩搏基业房地产开发有限公司43.4%股权。由于被收购资产承担债务数额巨大且情况复杂，该项收购甚至引发深交所出具关注函。华天酒店方面则表示，公司进行此次收购的最终目的是拓展华天品牌的影响力。

　　值得注意的是，越来越多的房地产项目采取合作模式进行联合开发。这主要体现在部分开发商运作项目一段时间后，通过转让股权引入新的合作伙伴，从而带动项目后期建设。

　　万通地产近期便以3.49亿元将持有的天津泰达城市开发有限公司23.5%股权转让给天津融创置地有限公司。据业内人士介绍，泰达城开的主要资产为天津泰达城项目，目前该项目住宅部分已售罄并入住，剩下的是商业部分。通过引入融创，万通地产在后期能够合作开发的同时，还将凭借股权转让获得约1.5亿元的投资收益。

　　楼市变化催热股权交易

　　尽管楼市已逐渐走出低谷，但由于融资渠道有限，单纯依靠销售回款尚不能满足所有开发商的资金需求。部分开发商不得不通过盘活资产、变卖项目回流资金。

　　近期，亿城股份将持有的北京亿城山水房地产开发有限公司100%股权以2.21亿元的价格转让给嘉泽股权投资和国泰创业投资。同时，交易对方还接受北京亿城山水全部现有债务8.59亿元，北京亿城还以1.50亿元向交易对方出售颐园会所和配套房产。通过此次交易，亿城股份捆绑出售了西山华府综合楼以及西山华府会所、万城华府会所、颐园会所和配套房产。

　　北京亿城山水所拥有的项目除西山华府综合楼项目以外已基本开发完毕，目前处于亏损状态，2012年营业收入和净利润分别约1982万元和-2579万元。对此，亿城股份认为，将上述资产剥离上市公司，盘活了资产，减少了负债，回收了资金，增强了公司资产的流动性。

　　无独有偶，今年1月联合大股东斥资近百亿拿下北京两宗热门地块的京投银泰，早在2012年年末就集中出让了一批子公司股权。其中，公司以1.36亿元向北京万科转让全资子公司京投阳光51%的股权；同时，北京万科向京投阳光提供资金7395万元用于偿还股东借款。此外，公司还将持有的京投银泰（湖南）置地投资有限公司80%股权以3.42亿元转让给长沙万科。对于这两项交易，京投银泰均表示将增加公司营运资金。

　　业内人士指出，房地产市场产生的区域性变化正促使开发商调整业务布局，而部分开发商为盘活资产、增加流动性，也有出售并调整旗下业务的需求，这直接促使房地产股权交易的增加。预计未来随着开发商业绩分化、市场格局调整，还将有大量房企股权转让案例出现。