房企海外融资“看上去很美” 成本不低或为一杯苦酒【3】

　　房地产信托兑付风险犹大

　　机构认为，目前房地产开发资金来源和经营现金流、筹资现金流均已改善，房地产行业债务风险亦随之下降，预计市场担忧的房地产信托兑现风险将得到大幅缓解，未来可能出现估值修复的投资机会。但在未来调控政策可能加码的情况下，再加上房地产信托兑付高峰尚未过去，前期风险爆发较多，接盘资金会相对谨慎，这会加剧信托公司的兑付难度。

　　接盘资金相对谨慎

　　普益财富数据显示，2012年共有566款房地产信托成立，合计募集资金1417.92亿元，比2011年分别下降了27.34%和31.51%。普益财富分析认为，2012年房地产信托成立数量和规模的减少主要有三方面原因。首先是因为房地产领域风险增加，部分信托公司更加注意该类项目的风险控制而降低该领域的投资比例，甚至有的信托公司通过有限合伙企业而非信托产品的形式为房地产项目融资，降低该类项目在公司报表中的比例。其次是在市场对房地产信托心存疑虑的情况下，部分房地产公司并不以房地产项目名义信托融资，转而通过关联企业申请流动资金信托贷款或通过其他名目融资。此外，部分信托公司在投资房地产项目时，产品推荐材料中并不明确仅投资房地产项目，而是将投资范围扩大至工商企业、基础设施和金融资产。这使得这类项目纳入其他投向统计而不纳入房地产投向统计。

　　用益信托工作室研究报告指出，2012年集合信托风险暴露较多，这种情况可能延续到2013年，保兑付仍然是各信托公司短期内主要任务。其原因主要是，房地产信托兑付高峰尚未过去，在前期风险爆发较多的环境下，在房地产行业告别暴利时代的过程中，接盘资金会相对谨慎，这会加剧信托公司的兑付难度。

　　收益率呈降低趋势

　　数据显示，去年主要城市的房价已经企稳并呈现回升迹象。同时，开发商新增资金同比增速在2012年4月见底，4月同比增长5%。此后一路上扬，9月同比增速已经提高到10%。2012年上半年，开发商新增资金为43329亿元，其中房地产信托只有1213亿元，信托占比只有2.8%。因此，信托对开发商、对楼市的影响力有限。下半年这种情况仍未改变。

　　去年房地产信托收益率出现下降趋势。2012年9月，房地产信托的平均预期收益率为9.79%。自2011年5月以来，首次跌破10%。用益信托工作室指出，去年房地产信托收益率下降，一方面是因为货币政策放松，资金利率下降，一年期Shibor下降了将近1个百分点；另一方面是因为楼市回暖，房价止跌回升，投资者对楼市的风险情绪有所好转。

　　此外，截至2012年三季度，在房地产信托的各种投资方式中，贷款类成立了208亿元，占比50%，创下2006年四季度以来的占比新高。

　　用益信托工作室认为，虽然房价走势很难判断，但从社会稳定、经济平稳发展的角度来考虑，温和上涨是房价理想的运行方式。目前房价已经止跌企稳，房地产信托风险总体可控。房价上涨同样缓解了投资者和信托公司的风险情绪，房地产信托收益率开始降低，未来可能会继续降低。用益信托工作室认为，监管部门仍然会控制房地产信托的发行。短期看，这项政策会延续，房地产信托料将低位运行。 （记者 高改芳 上海报道）

(来源:中国证券报)