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租房市场
随着房价不断高企，租房住的人越来越多。租房市场的发展是否有序、监管是否到位，关涉民生。然而，本刊记者近日在北京、广州、武汉等地调查时发现，提供虚假房源信息、合同暗藏“霸王条款”、随意提涨房租等市场乱象普遍存在。
一些中介垄断房源信息，且由于房源信息无法及时登记备案，房租作为灰色收入流进个人腰包，形成了巨大的逃税“黑洞”。租房市场的乱象，该管一管了。
“随便贴上去的”房源信息
2012年毕业后，在广州工作的吴峰准备租一套40平方米的单身公寓，因为找中介要多花一个月的租金作为中介费，所以他打算自己上网找。
“没想到在网上广州个人房源专区找到的房子，电话打过去，对方却是中介！”吴峰告诉记者，自己先后在广州视窗、58同城、赶集网等网站上搜集个人房源，折腾了几个星期，还是没有找到合适的。“房源信息基本上都被中介垄断了。”
记者随后在国内某家知名租房网站上做了调查，以北京远洋山水小区为例，点开网站主页，依次输入北京、个人房源、远洋山水。记者点开一条名为“地铁沿线一居出租，免中介，面议”的信息，并用百度搜索联系人电话，发现这名“房主”在网上不仅有过多条不同的租房信息，而且还在论坛中称自己有中介人证。随后记者拨通了这名“房主”的电话。
“请问您是有一套一居室出租吗？”
“嗯，是的。”
“请问您是中介还是个人？”
“是这样，我本人是中介的，但这套房是我帮一个朋友出租，费用好商量……”
随后，记者逐一核对了页面中显示的12条房源信息，其中一半是中介，还有两条是重复的。
自己找不到房，只好求助于中介。让吴峰郁闷的是，明明网站介绍中地段优越、房龄很新、价格实惠、配套齐全的房子，到了现场就被告知“租出去了”，中介接着就推荐别的房子，往往“质次价高”。
和吴峰有着相似经历的是在北京石景山区一家私企工作的张明。张明告诉记者，去年底他准备在北京石景山鲁谷附近找一间条件稍好的两居室。“当时在网上看到依翠园有两个南北通透的两居室，面积差不多，一个四楼，一个五楼，价格只差100块钱。”张明告诉记者，他很快就联系了中介，但被告知，这两间房都租出去了。
“当时我还以为是巧合，后来跟这个中介公司的人闲聊才知道，其实这两间根本就是同一个房源。”张明说，中介公司告诉他，这么做就是为了招揽顾客，先把人吸引过来，再领着看其他的房子。至于两个房源中的照片，“用他的话说，‘随便贴上去的’”。
专家表示，相比房地产市场，当前我国政府部门对房屋租赁市场的管理相对欠缺。广州市房地产中介协会相关负责人在接受记者采访时表示，对于会员中介公司，一旦发现存在违规行为，政府监管部门和协会都会对此进行处罚，问题往往出在游走于监管边缘的小中介和黑中介。
一些小中介收费理由颇多，如看房费、信息费、咨询费等等，而且往往是在看房时就要求先支付一部分押金。“理由通常是防止业主和房东见了面撇开中介自己谈，让中介白忙活，甚至挡在业主和房东之间，阻碍信息，赚取差价。”
租房市场内的逃税“黑洞”
“搜房”阶段的“乱花渐欲迷人眼”已经让租房者叫苦不迭，但真正窝火的还在入住之后。
华南农业大学的毕业生小郑在中山大学校门口附近的小区租了一个不到20平方米的小单间，和房东定好月租金850元，按季付，押金1000元。
刚开始，房东态度很好。但两个月后小郑因为换了工作，希望搬走，房东就不愿意退押金了，“很后悔和他商量时根本没想到撤租的事。”
由于目前租房市场存在一定程度的供需失衡现象，一些房主颇为强势。家住北京中国人民大学西门附近的郑先生告诉记者，他去年初在附近租了一套三居室，每月租金6500元，没想到前不久续租时，房主竟然一口价涨到8000元。
“房主说涨价是迫不得已，因为自己租住的房子也涨了一千块。”郑先生说，家人对周围的生活环境已比较适应，短时间内找不到别的住处，搬家不太现实。“最后我们被迫答应一次性付一年半的房租，房主才勉强把每月的租金降了300元。”
家住北京市石景山区时代庐峰小区的徐先生，在租房过程中更有新的发现。两年前，徐先生一家三口租了一套面积130平方米的三居室。“这算是附近最好的小区了，房子较新，靠近地铁，南北通透，每个月4500元的租金还是能接受的。”徐先生说，但没过多久，一个偶然的发现让他既震撼又感慨。
“一次跟邻居聊天，才知道原来这一层的6套房子都是我这个房东的，他们自己家住了两套，另外4套出租。”徐先生说，如果按照每套每月4500元的价格计算，房东4套房子一年的租金就是21.6万元！而且房东明确要求，房租只收现金，不同意银行卡转账。
不转账就不会留下任何记录，这笔房租就成了房东个人的“免税”收入。在一线大城市，这样的房东不在少数，如此推算，租房市场内逃、漏税的“黑洞”又该有多大呢？
租房市场缘何遭遇备案难题
目前，租房已经成为一线城市青年人解决居住问题的重要方式。专家表示，乱提价、租房陷阱、不退押金等乱象之所以屡禁不止，重要的原因是对房源没有纳入备案管理。
以广州为例，无论是政府还是比较大型的中介，都难以准确统计出全市租赁房源的总量。大型中介机构满堂红客户经理周锋估计，目前广州可租售的房源大约280万套。按照广州市政府规定的《房屋租赁管理规定》，所有的房源都应该执行备案登记制度，但目前备案的房源非常有限。
武汉市住房保障和房屋管理局开发市场处处长刘震表示，2010年，武汉对全市租赁房屋有过粗略摸底，总数大约为30多万套。截至去年，备案量刚刚达到7万套，不足总量的三分之一。
尽管武汉市新修订的《城市房屋租赁管理办法》规定，逾期不办理房屋备案的，对自然人处以一千元以下罚款；对法人或其他组织处以一千元以上一万元以下罚款，但收效甚微。
一方面，出租人、承租人和中介等房屋租赁各环节均缺乏进行备案的主动性。记者采访中发现，除了需要提取公积金的个人和企事业单位外，几乎很少有人了解房屋备案的情况。
另一方面，备案缺乏刚性约束，且因此产生的税负过高。相关业内人士表示，尽管管理办法有相对应的处罚措施，在房管部门缺乏执法权的背景下，备案制度缺乏刚性约束。租赁房屋备案后，需要每年缴纳一定数额的“房屋租赁税”。
这一税费是各地根据2008年财政部和国家税务总局发布的《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》精神，结合自身情况确定的。目前，北京市地税局对个人出租房屋综合征收租赁收入的5%。根据这一标准，上文中徐先生的房东如果足额纳税，每年需缴纳1.08万元。
湖北省也规定，对个人出租住宅月租金五千元以下的，征收4%的“房屋租赁税”。目前武汉主城区住宅平均月租金已经接近两千元，按4%的税率计算，一年需纳税近800元，相当于每月多交近70元。根据规定，这部分费用是要由房主承担的。
家住武昌竹苑小区的徐东升有三套房屋出租，但是没有一套进行过正式备案。“我没打算去登记。如果登记了，就要交税，那肯定得提高房租，这样一来，租户肯定不愿意。”徐东升说。
租房市场呼唤现代管理措施
没有备案，相当于游离在监管体系之外；强制备案，转嫁的税金又成为租客“不能承受之重”。专家建议，尽快建立合理的征税制度，加大廉租房、公租房的建设，维护房屋租赁市场的健康平稳发展。
据了解，目前已有部分城市规定，月租800元以下的，可向税务机关提出减税申请；有经济困难的租客或房东，可以适当予以减免。顺驰置业武汉有限公司的置业顾问易江建议，征收租房税应适当降低标准，设立减、免税门槛，这样既容易实施，又避免了“一刀切”问题。
湖北省社科院研究员冯桂林认为，管理的出发点是为了规范房屋租赁市场秩序，加强房屋管理，消除安全隐患，控制房租价格水平，打击恶意涨价等行为，要谨防以征税代替监管和服务，进而沦为刺激房租上涨的“推手”。
冯桂林建议，政府应加大廉租房、公租房的建设，并向户籍不在本地的新就业人员和外来务工群体敞开；同时，根据租房人群的实际困难，提供相应的补贴，切实解决他们的现实困难。“稳定房租也是民生。只有房租保持平稳，租客租得起住得上，房屋租赁市场才会健康发展，管理办法才真正发挥作用。”冯桂林说。
中国指数研究院华中分院副总监李国政说，可以借鉴国外登记备案率高的经验，一方面利用法律规定租赁双方只有到政府相关部门登记备案，双方所签合同才有法律效力，在发生纠纷时只有登记备案了的合同才会被法院采信；另一方面，在为出租房屋做登记备案时，收取较低费用和税负，让出租人和承租人有做登记备案的意愿。(《半月谈》记者 乌梦达 郭宇靖 沈翀)
