新华视点:“地王”再现,背后有何玄机?

　　万科、绿地等四家公司１２日联合以５４.３亿元的底价拿下上海南站商务区地块，楼板价１.１万元/平方米，此地块成为上海今年以来的新总价“地王”。这是自１１月２７日以来短短半个月内，诞生的第８个“地王”。

　　岁末“地王”频现，引发人们对未来楼市的重重猜想。新一轮“地王热”将会给楼市带来哪些影响？是否意味着楼市进入触底反弹上行通道？“新华视点”记者就此进行了追踪。

　　“地王”频现　房价又要开始吹“泡泡”？

　　自１１月２７日至１２月１２日，半个月里，从一线城市北京、上海到二线城市南京、苏州，土地市场相继诞生了８处“地王”。一度淡出人们视野的“地王”一词强势回归，让不少正在观望的购房者有些恐慌：平均每两天就出一个“地王”，２０１０年那轮“地王”扎堆出现后房价稳中有升，这是房价又要开始上涨的信号吗？地产中介的判断则更加直接：“面粉”涨价，“面包”当然也要涨价了。

　　一些楼市新动向则更增添了这种担忧。数据显示，自９月以来全国７０个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市逐月小幅增加。１１月全国１００个城市新建住宅平均价格环比仍继续上涨，北京、上海等十大重点城市今年以来首次出现同比、环比双上涨，部分重点城市房价甚至超过调控前。

　　“地王”频出，房价翘尾——楼市就此触底反弹要“由冬入春”了？

　　“‘地王’不具有风向标意义。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹等专家认为，从此轮“地王”的特点看，不能就此判断房价就要大涨。

　　——地块稀缺性较强，不具备普涨条件。

　　“购房者对地价推动房价上涨的担忧很自然，但市场环境与两年前大不同。”中国房地产研究会副会长顾云昌认为，一部分优质地块卖出高价并不能代表整体房价水平，与地块本身的稀缺性关系更大。

　　据了解，此轮诞生的地王多为中心区域稀缺地块，且面积相对较大，一些地块的起拍价就已经是“地王价”。如１１月２７日，北京市国土资源局挂牌出让朝阳区农展馆北路８号一地块，挂牌出让起始价为２０亿元，建筑控制规模５９１５２平方米，以此计算，起始楼面价即高达３．３８万元／平方米。

　　——即便是地王价格创新高，但多是“贴底价”成交。

　　一般判断“地王”的标准有两个，一是区域性土地单价破历史最高，二是溢价率超过１００％。据了解，１２日诞生的上海“地王”拍卖起始总价为５４.３亿元，起始楼板价约为１.１万元左右/平方米。而最终成交价也是５４．３亿元，属于“贴底价”成交。

　　新城控股执行董事、副总裁谭为民认为，从这一波土地成交的溢价率来看，并不算太高，有的虽然是“地王”，但基本上是底价成交，与上一轮“地王”集中出现时相比价格较为合理，土地市场并没有出现“泡沫”。

　　——楼市调控力度仍然不减。上海易居房地产研究院副院长杨红旭等专家认为，当前楼市只能算是“暖冬”，房价出现大幅度上涨的可能性不大。调控政策不会放松以及库存压力，都是制约房价上涨的阻力。“地王”扎堆出现只是开发商对市场预期较为乐观，仍很难在短时间内改变楼市“冬天”的现状。