楼市调控上演博弈大戏 地产商最抗压购房者最受伤【3】

　　开发商：最能抗压“玩得起”

　　“前一天让北京以高溢价拍出13块地，后一天就出‘国五条’细则，说要收20%税，这不是耍着开发商玩吗？”一位开发商在“国五条”细则出台后说。不过，有观点认为，开发商被认为是房地产市场的最大获益者，是房地产调控中最抗压的一方，最能“玩得起”。

　　数据显示，自2003年到2012年十年间，中国房地产市场销售规模额从7956亿元扩大至6 .4万亿元，累计增长7.1倍。其中百强企业销售额均值由2003年的11 .3亿元增长至2012年的近200亿元，增长了近16倍。

　　此前房企龙头万科公布2012年年度报告显示，去年万科实现营业收入1031 .2亿元，同比增长43 .7 %，实现净利润125 .5亿元，同比增长30.4%。而其它几家大型房企的业绩表现不俗。

　　业内人士指出，开发商的底线就是资金链不能断裂，之所以在调控中均能置身于外，一方面是因为国家的“十年九调”使开发商对宏观政策有一定的把握；另一方面，由于投资成本较低，在资金出现问题时，开发商大不了选择放弃项目：“我不挣钱也还不了你的钱，大不了把我的土地收了”。

　　专家解析：倪鹏飞表示，由于房地产的高利润诱惑，造成了现在“全企业炒房”，这也就造成了地价越拍越高，开发商同时采取成本加价的方式获利，而不断增长的购房需求，使购房者成了为所有成本买单的下家。

　　购房者：弱势群体“伤不起”

　　购房者是整个房地产市场环节中最弱势的一环。一方面，要解决自己的安身之处；另一方面，渴求能有更多的投资渠道使自己的收入增值。因为，在中国投资渠道缺少的背景下，房地产投资成为最合适的选择。

　　有分析说，在国外，一方面是投资股市拥有较稳定的收益，另一方面，他们即使投资房地产业，不像我们这样直接拥有一套产权，而是直接以小额投资房地产基金，通过基金收益获得回报。而我国由于股市收益波动性较大，再加上基金、信托等新型投资渠道门槛较高，所以投资形式很有限。

　　专家解析：住房和城乡建设部政策研究中心综合研究处处长赵路兴指出，在城镇化背景下，不断增加的进城人数再加上本城市的改善性需求，购房需求不断增长。与此同时，由于进入房地产市场有门槛，因此在初次收入分配差距较大的背景下，住房价格被支付能力较高的人群决定，这就导致弱势人群在购房中的话语权更是少之又少。

　　“房价上涨的根本原因是制度失衡。”倪鹏飞在接受《经济参考报》记者采访时表示，从中央考量来看，一方面要抑制房地产价格过快上涨，另一方面又必须考虑经济增长的重要底线。这就导致中央层面在调控措施方面不是很得力。

　　聂梅生也认为，现阶段我国调控政策左右为难的根本原因是中国经济仍很脆弱，在外部经济较差的背景下，只能拉动内需。而房地产业的兴衰又影响着钢铁、煤炭、水泥、建材等众多上下游行业。“所以，中央必须权衡多方因素，把握局部与全局的关系。”

　　十年调控路：过于着重抑制需求

　　业界总结十年调控的一个共性是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求。

　　2003年开启了十年楼市调控序幕。国务院常务会议指出，“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需。”从促进需求出发，明确房地产业为国民经济支柱产业。

　　2005年，房地产市场开始出现投资规模过大、商品房价格上涨过快、商品房结构不合理、房地产市场秩序比较混乱等一些问题和苗头。随后，国务院常务会议再次专题研究房地产调控，开始酝酿针对需求和价格等一系列限制性措施。

　　直到2008年，全球性的金融危机爆发，楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。当年的国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”

　　随后出台了降低首付款比例、贷款利率七折优惠等一系楼市扶持性政策。接着，国内的房地产市场迅速升温，出现超预期的井喷式增长。

　　2009年，楼市全面复苏，成交价量陡升。“房价过高、上涨过快”一时成为社会关注和讨论的焦点。针对此情况，2009年底国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房等政策。同时密集出台信贷、税收、土地等一系列宏观调控政策，加强房地产市场的调控力度，楼市调控政策的倾向也由支持转为限制。

　　延续2009年底的调控倾向，2010年全面加码的调控政策相继出台，提高首付门槛、“三套房停贷”、“限购令”、“限外令”等调控措施如疾风骤雨席卷中国楼市，当年也被业内视为“史上最严”之楼市调控年。全国36个城市在当年率先纳入限购范围。

　　2011年，国务院再次要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。上海、重庆成为首批试点开始对个人住房征收房产税。当年楼市进入深度调整，70个大中城市房价快速上涨得到了一定程度的遏制，部分城市还出现了小幅下跌。

　　一系列严厉的限制性政策一直延续到2012年上半年。2012年6月，在降息等因素影响下，楼市开始回暖，以北京为代表的一二线城市房地产市场出现价量齐涨的势头。虽然2012年并无重量级新政出台，但中央各部门多次强调坚持既有的包括限购、差别化信贷等调控政策不放松。

　　政策疲倦加之城镇化加速发展的客观推动，2013年春节前后，一线城市在内的重点性城市再次感受到房价上涨的压力。在此背景下，“国五条”应运而生。国五条新政涵盖从限购、房产税、保障房到增加供给等多方面内容，开始着眼于从供给和需求双方面调节房地产市场。