5月初土地市场继续升温 谁来摁住“地王”【2】

　　已经过热了

　　张大伟对本报记者分析认为，出现这一现象的主要原因可归结为：整体楼市在"国五条"落地力度低于预期的情况下，购房者、开发商对市场的判断再次出现明显的一致看涨现象。最近，北京、上海、广州、杭州、长沙、武汉等地地王频现，主要原因在于，开发商对于未来房价上涨的预期不断高涨，房地产量价齐升，再加上土地价格不断攀升。另外，由于房地产销售形势好转，信贷资金宽裕，开发商资金充裕。

　　张大伟认为，各地国五条细则落地无力度，除北京一地执行落地了国五条细则政策外，其他所有城市的目前楼市政策与国五条出台前差别不大。导致整体市场依然在延续之前的高温热度；房企资金全面好转，拿地做多积极性高涨。10大标杆房企国内外融资额已经超过88亿元，较2012年平均水平上涨了160%。截至目前，2013年内，10大标杆房企融资额度也已经达到了380亿，不到半年时间接近2012年全年的413亿融资额。相比2012年下半年的融资额151.6亿上涨了150%。

　　另外，地方政府积极推地，对土地财政的依赖性依然非常大，上海、苏州等城市均有大规模的推地现象。房企拿地积极性高，对资金需求增加。2013年来，房企积极拿地，土地价格上涨，成交上涨使得房企竞争土地积极性大涨，土地溢价上升。

　　因此，整体来说，当下楼市量价均居于高位，而开发商的资金情况明显好于往年，在这种情况下调控楼市的难度明显加大。

　　那么，地王频现是否意味着房地产市场将出现新一轮过热？张大伟认为这种可能性是很大的。地王频现房价肯定会上涨，过热是肯定的，甚至可以说已经过热了。前一段时间调控的成果已经在逐步丧失了。

　　至于地王抢地后的投资意愿如何？张大伟指出，地王抢地，说明竞争激烈，对于市场的预期高涨，高价地只能卖得更好，如果不加调控的话，在涨价预期的影响下房价会更贵。但他同时强调："这种上涨短期内会有，但就长期看与百姓收入和购买力肯定是不匹配的。"

　　而究竟是谁如此热衷拿地？富力地产集团联席董事长兼总裁张力坦言富力现在也在拿地，但是价格太高的不会拿。至于为什么会有如此多的地王诞生，身处房地产圈核心的张力给出了两大理由，热钱游资，供应稀少。

　　房产税救世主？

　　张大伟指出："目前房价已处于高位，房产税有进一步调控的空间。"许多人寄希望于房产税能给中国房地产只涨不降的神话泼一盆冷水。不久前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》（以下简称《意见》）提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。国家发改委体改司副司长连启华就此表示，关于房产税，经过多年调查研究，正在考虑择机扩大试点范围，今年会有具体的动作。

　　《意见》虽未明确房产税试点的时间表，但市场普遍预期试点很可能在下半年扩围。出于试点顺利落地的考虑，房产税征收应该"向增量开刀"。一是对增量住房进行征税；二是在划定人均免征面积的基础上，对超出部分征税。

　　但在张大伟看来，房产税短期不会有什么效果，而且今年房产税试点的步骤也不会太剧烈，只会针对新增的或者增量住房征收（房产税）增加几个试点。张大伟认为，房产税只能是配合调控，不应寄予太多希望，把房产税当成"救世主"是不现实的，指望房产税对楼市调控实现毕其功于一役是不科学的，也是不可能实现的，在一定程度上能够遏制投资投机，但实际效果还要在其他所有政策都在执行时才能产生明显效果。

　　"人们对房产税望眼欲穿，大多数是寄托于使房价下降的功能。然而，结果和期望或将产生偏离，房产税承载了太多本不应该承受的重量。"

　　对于重庆和上海的房产税试点，张大伟分析认为，从完全意义上讲，这两个版本不能叫做房产税，更多的是起到威慑的作用。两地比较而言，张大伟认为试点对重庆的效果会相对明显，条件也比上海成熟，重庆楼市没有经过太多炒作，上海毕竟还是需求太多，除非针对全部存量征收，只针对新购房不会挤压出存量泡沫。这和限购类似，是限制你的购买，之前的政策也有很多诡异的地方。

　　热钱不可小觑

　　另外，热钱涌入也是导致房价高企的另一推手。早在2010年初监管层就已注意到境外热钱流入房地产市场潜在的风险。从历史上看，2009年底到2010年一季度,国内房地产市场异常火爆；当时美元套利交易升温很快，境外资本流入国内显著增加，许多拍出"地王"价的公司都具有外资背景。

　　2009年在上海千万豪宅的购买者中,拥有上海户籍的仅占10%,而外籍人士和港澳台人士则分别占23%和16%。

　　随着一系列房地产调控政策出台,房地产市场风险亦凸显。张大伟认为，套利热钱赖以维持的基础非常脆弱,一旦汇率、利率水平以及宏观经济走势发生变化,国土、建设等主管部门加强规范化管理,资金流向极有可能发生大规模、快速逆转,从而对房地产等资产的价格产生巨大冲击。

　　张大伟表示，虽不能确切统计流入房地产领域的热钱数量，但有很多片面的数据能够解释这件事情。据统计2013年标杆房企的海外融资量明显超过了以前，从年初到现在已经达到了300多个亿，去年全年也就400个亿。"这些不一定全都是热钱，但也能够看出整个海外资本对我国房地产市场的流入意愿，这样看来，海外热钱的量在最近应该很大量的进入中国房地产市场。"

　　而且，据有关专家调查发现，一季度热钱流进的依旧是一线城市的房地产，热钱依旧对从房地产投机中获利有信心。因此，房价持续上涨的房地产领域对热钱来讲是个不小的诱惑，不得不对此提高警惕。

(来源:中华工商时报)