鄂尔多斯空置房绵延数公里 地产泡沫严重

　　9月的鄂尔多斯，秋凉骤起，游走于鄂尔多斯新、旧城区内绵延数公里的空置楼盘间的人们，备感寒意。空置的楼房记载着鄂尔多斯十年造城运动一路走来的兴衰，其间被裹挟进来的还有一个个人物命运的沉浮。

　　自2003年启动新的城市发展战略至今，鄂尔多斯已走过了十年城镇化历程。“十年‘沉浮’两茫茫”，曾经轰轰烈烈的“造城”运动，如今日渐式微。除了给这座城市带来大面积房地产空置及全民财富泡沫化的重殇之外，在新型城镇化号角吹遍全国的当下，其畸形城镇化之路所留下的沉疴更值得业界再总结，或可为后来者提供一份活生生的现实教材。

　　转型误入“房地产化”歧路

　　张大牛是前两年鄂尔多斯房地产开发盛极而衰的亲历者之一。见到中国证券报记者时，一脸疲惫的他刚从距鄂尔多斯两千多公里的兴安盟驱车20多个小时风尘仆仆地赶回，他告诉记者，自去年以来，他就把和别人合伙开发的一处未完工楼盘抵押给了前两年搞民间融资的债主，另谋生意来还还剩下的数十万元债，今年以来他隔三差五跑一趟兴安盟，在那里开始做一些建材买卖。

　　他打趣地告诉中国证券报记者，鄂尔多斯民间现在流传一个段子：电视台记者在街头随机采访鄂尔多斯市民：“如果你买彩票中了500万大奖，你会怎么花？”市民不假思索地答：“先还债。”“那剩下的呢？”“剩下的慢慢还。”张大牛说，这虽是笑话，一定程度上却是当下鄂尔多斯老百姓的真实处境写照：前两年全民放贷搞融资，全民搞房地产，如今全民追债，全民心累。

　　然而，相比于财富一夜间泡沫化带来的梦魇，更让张大牛至今心中唏嘘不已的是，当初是怎样的一种“冲动”让他一夜间放弃经营多年的煤炭运销生意，转而投入到房地产开发的滚滚洪流？他告诉记者，过去十年间，他一直利用鄂尔多斯煤炭资源的优势，拉起十多辆运煤车的队伍，在鄂尔多斯与外地来往运煤，年景好时年入百万元不成问题。而当高峰时多达500多路房地产开发大军涌入时，他也奋不顾身地卖了资产聚拢一圈朋友盖起了楼盘。但是，当楼盘还没有卖出时，就遭遇了鄂尔多斯楼市的冬天。

　　事实上，在中国证券报记者实地调查中，类似张大牛所说的当初的那份“冲动”，在鄂尔多斯当地曾经一度成为普遍的社会心态，甚至是鄂尔多斯过去几年城市整体发展思潮的一个缩影。正是在这份“冲动”的驱使下，鄂尔多斯过去十年城镇化路途开始发生偏向，直至误入“房地产化”的歧途。

　　按照业内专家的普遍共识，科学合理的城镇化，产业依托是根基，并且这些产业发展要拥有可持续性。北京锡恩企业管理顾问有限公司副总裁傅中近期受企业委托在鄂尔多斯展开了数天调研，他发现，鄂尔多斯城镇化起初阶段可谓运行在良性轨道。依托“羊(绒)、煤(炭)、(稀)土、(天然)气”这些当地拥有得天独厚优势的能源资源产业，特别是凭借煤炭产业在过去十年的黄金发展期，鄂尔多斯用不长的时间就创出了全国第一的GDP增速，人口规模也迅速攀升至百万人。

　　“如果鄂尔多斯在已有资源优势上不断壮大产业规模，且延伸产业链或及时寻找替代产业，以抵抗由于资源枯竭瓶颈而带来的城市经济长远发展风险，那么鄂尔多斯的城镇化可能会在全国范围内树立起一个正面典型形象。”傅中说，近年来当地政府意图打造总部经济、装备制造基地以及云计算产业中心，均可谓谋求可持续性产业转型的力举。

　　但事与愿违的是，当房地产业被众多城市定位为支柱产业并为此大兴土木之际，“财大气粗”的鄂尔多斯也未甘寂寞。众所周知的是，过去短短几年时间，因煤炭开发而积累的数千亿财富源源不断地转移到房地产开发中，过去一切谋求产业转型的力举最终都指向一个标杆：房地产化。傅中认为，当城镇化演变成了房地产化，不仅无法驱动经济增长，还会产生巨量的房地产泡沫。如今鄂尔多斯巨量的空置房及GDP增速大幅下滑便是明证。

　　张大牛也告诉中国证券报记者，当初自己所经营的煤炭运销公司业绩红火的时候，了解到政府将大力发展旅游经济，曾打算拿出一笔钱来投资酒店生意，但还未来得及行动，就卷入了鄂尔多斯全民房地产热。“煤炭行业曾经一度暴利，但当看到像伊泰、乌兰这样的煤炭巨头纷纷‘不务正业’，大搞房地产开发时，谁都想抢食这一块更肥的肥肉，因此都义无反顾，直到现在一切都化为泡影。”他轻叹道。

　　先造城后填人的本末倒置

　　按照国内外关于城镇化的科学理念，城镇化的一大内涵是在产业聚集基础上带动人口的聚集，进而催生城市自发的生长及扩容。而反观鄂尔多斯，其十年城镇化走的却是先造城后填人的本末倒置的歧路。

　　小罗是鄂尔多斯一家市直单位的公务员。过去几年，她随着所在单位由东胜区迁移至康巴什新区的新办公地，成为康巴什新区过去几年实施的“引人”战略的一份子。她告诉中国证券报记者，来到新区后，这里一切都是新的，城市广场壮丽宏伟，马路宽阔平坦，处处显现出一番现代都市的气派。

　　过去的十年，鄂尔多斯立志将自己打造成东方“迪拜”。在中国证券报记者几天实地所见所闻中，印象最深的是政府为实施这种愿景在配套基础设施上的努力。除了已为外界熟知的现代化的博物馆、图书馆及大剧院等硬件设施外，康巴什目前整个新区的管理采用社区化模式，全区32平方公里的范围被划分为三大社区，每个社区都建成了一个现代化功能齐全的社区办公大厅，所有民生事项均采用一站式服务模式。不单如此，为打通新区与外界的沟通瓶颈，当地政府还斥巨资将连接东胜及康巴什的公路由原来的双车道扩宽成六车道，道路两旁绿化带种植的都是引自东北和云南的名贵树种。所有一切的努力，仿佛都是为了“远方的客人，请你留下来”。

　　然而，在没有需求支撑下，所有的努力都显得力不从心。在与记者的聊天中，小罗最大的疑惑就是“康巴什如今建设的这么好，为什么就吸引不了大规模的人来居住呢？”“可能是这里的消费水平和房价还是很高吧，像我现在做公务员，一个月收入在4000元左右，新区好一点地段的房子都在6000元/平米以上，现在就等着买新区统一建设的公务员限价房，普通商品房肯定买不起。”她说。

　　据中国证券报记者了解，官方统计的鄂尔多斯康巴什新区目前的人口数已达10万，其中的主要构成是拆迁户、市直机关公务员及大中小学学生，还有一些当地引进的工业项目的产业工人。

　　傅中对中国证券报记者分析，对于鄂尔多斯来说，未来无奈的选择是继续引“人”。但从目前人口构成来看，作为最大主体的公务员及学生的引入基本到位，后续空间已经不足。因此，未来最大的希望在于靠工业项目落地带来产业工人增多，由此带动第三产业发展，进而进一步推动人口规模扩大。“但现在的问题是，高房价、高物价可能会成为实现这种预期的最大绊脚石”他担忧道。

　　傅中的担忧并非多余。事实上，早在2008年，国家发改委投资研究所课题组曾对康巴什新区未来发展做了一次深入评估，最终形成的评估报告指出，康巴什未来发展的最大潜在难题之一，就在于产业发展成本过高。报告直陈，“新区的建设过度依赖大规模固定资产投资，这带来当地房地产物业价格过快增长，使得新区发展第二、三产业发展的经营成本很高，产业进入门槛较高，盈利能力较低的第二、三产业，尤其是第三产业中包括商贸流通、餐饮、旅游、社区服务等居民消费性服务业，很难进入新区并快速发展成长起来，加剧了新区未来经济发展的难度和不确定性。”

　　傅中指出，这种难度和不确定性至今依然存在，成为鄂尔多斯未来继续推进城镇化不得不直面的难题。

　　被城镇化后身份认同危机

　　按照专家观点，目前国内大力推进的新型城镇化其首要的定位是“人的城镇化”，让农民市民化。而受过多外力裹挟的“被”城镇化，只会带来农民普遍的身份认同危机。值得注意的是，这种危机，已经在鄂尔多斯众多拆迁农牧民身上逐渐显现。

　　东胜区罕台庙村是过去几年鄂尔多斯实施棚户区改造、推进农民城镇化的重镇之一。当地村民老铁告诉中国证券报记者，过去罕台庙村下辖四个生产队，前两年全部整体拆迁，变成如今的四个“社区”。他所在的田园都市小区，80%都是回迁的拆迁户。

　　中国证券报记者在小区看到，时值正午十分，住户吃完午饭后都陆陆续续地来到小区门口的小广场上，垫上几张报纸开始打起了纸牌，旁边还有一群人扎好了马扎，你一言我一语地摆起了“龙门阵”。老铁告诉记者，这就是如今大家每天的“社区”生活，大家一坐就是一下午，到饭点就各自散去。

　　老铁说，以前这里还是农村时，家家都养羊种玉米，平常的这个时候应该是各自赶着羊群去放羊，或者在菜地里扒玉米棒子。可这几年，眨眼间变成城里人之后，却不知道该干啥。

　　老铁告诉中国证券报记者，他们小区大多数人过去几年都拿着上百万元的拆迁款参与民间融资，可几乎全部血本无归。“没了钱，也没了羊群，村里的劳动力不得不都出去打工，过去鄂尔多斯经济红火的时候，做建筑工很赚钱，可这两年工地都停工了，又不知道该干啥了。”老铁说道。

　　当问到“当初那么多的拆迁款，为什么没想着拿去做点买卖或者搞点正常投资”时，老铁说：“投资？不是说民间融资也是搞投资吗？别的什么，我都两眼一抹黑。”的确，在中国证券报记者接触的众多曾参与民间融资的当地老百姓中，这种说法很普遍。

　　在傅中看来，这种现象背后反映的一个问题就是“被”城镇化后的农民面对城里生活、面对财富的无所适从。缺乏像城里人那样基本的投资常识，比如炒股票、基金或其他理财产品，当初能选择的也只有搞民间融资。

　　谈起当初的民间融资，老铁说就像一场梦一样。“当初一夜间变得腰缠万贯，有了房、车，过得挺有城里人的感觉。但到头来房子、车子全没了，才发现，自己还是农村人，啥都没变化过。”他说，现在最大的希望就是政府能尽量给拆迁农牧民多一些帮助。

　　专家出药方

　　警惕城镇化“拉美化”趋势

　　□本报记者 郭力方

　　一直以来，鄂尔多斯城镇化不断引起热议。中国人民大学经济学院副院长刘元春认为，未来国内的城镇化进程应以产业依托带动“人的城镇化”，在此过程中应避免先造城后引人而产生城市贫民窟涌现的“拉美化”现象。北京锡恩企业管理顾问有限公司副总裁傅中则提出，化解鄂尔多斯当前城镇化遇到的困境，最重要的任务就是在现有规划思路下，加快产业多元化转型，以带动人口及需求的增长，推进城市经济可持续发展。

　　“拉美化”是大忌

　　中国证券报：在当前推进城镇化已上升为国策的大背景下，如何总结鄂尔多斯过去十年推进城镇化给其他城市带来的经验启示？

　　刘元春：首先，鄂尔多斯以“羊煤土气”资源型经济起家，特别是随着煤炭行业进入十年“黄金期”，鄂尔多斯也迎来了经济发展的“黄金十年”。但是，随着煤炭行业近两年出现大滑坡，鄂尔多斯各方面的危机也应运而生。以煤炭为代表的资源行业都是周期性行业，一定会有个起落期，这就要求主政者对于这种经济规律要有深刻的认识及政策预期，考验着政府的风险预警机制。鄂尔多斯这些年也在尝试寻找接替性产业，但在房地产化大潮的推动下，这种努力明显具有滞后性。这就提醒国内众多城市，特别是资源型城市，目前身上肩负着产业转型及城镇化的双重任务，两者其实是相得益彰的，关键是要在加速转型中实现产业均衡发展，进而带动人口增长，推进城镇化。

　　其次，从现阶段来讲，国内众多城市的发展壮大的历程都是以产业带动人口增长，城市扩容。这在一定程度上避免了重走过去一些拉美国家的老路：在无产业依托的情况下，单纯扩大城市规模，使得众多城市贫民窟涌现，各种社会问题丛生，最终导致城市化进程受挫。鄂尔多斯“先造城、后引人”这种推动城镇化的思路，就存在“拉美化”的风险，应当值得警惕。

　　最后，实现新型城镇化关键是要实现“人的城镇化”，纵观发达国家城镇化发展过程，其标志并不是什么一个地方盖起了多少楼，农业人口改成了城市居民。其本质上是要实现农民身份转变过程中伴随着人的文明化、现代化，没有这些，就是在城里打工一辈子，也算不上达到了“人的城镇化”的要求。

　　产业多元化是正道

　　中国证券报：就目前鄂尔多斯城镇化已经造成的困境，应当如何寻求化解之道？

　　傅中：城镇化不等于造城，早期城镇化的大干快上思想应该摒弃。在目前已造成的局面下，如何加快实现人的流入，可能是鄂尔多斯要现实考虑的问题。我认为，还是要遵循城镇化的科学思路，加快寻找多元化的产业依托，进而实现人口的大规模增长。

　　首先，鄂尔多斯需要摆脱资源型发展，走向循环经济。鄂尔多斯现有18个产业园，每个产业园均有各自的主题，既有像装备机械这样的传统工业主题，也有像云计算这样的高科技主题，更有物流园这样的保障性主题。怎样让这些产业园真正发挥价值，不仅解决当地人的就业，更能吸引外来人口形成人口流入，是鄂尔多斯现状解套的可行方案之一。

　　其次，鄂尔多斯空气环境优质，有草原、沙漠等多稀缺业态资源，更有成吉思汗、元蒙文化的积淀，这些对发展旅游业来说是非常好的基础。如果把鄂尔多斯做成蒙古源流文化特色的旅游城市，并在未来形成养生、养老的旅游产业延伸，也是鄂尔多斯的出路之一。

　　要实现当地巨量存量房的盘活，需要加快人口导入，但单凭鄂尔多斯的200万人口是很难实现的。如果在现有住宅项目基础上实现整合，将其改造成为鄂尔多斯大旅游产业的配套，也是思考方向之一。

　　小村旁奔驰店的没落

　　□本报记者 郭力方

　　在鄂尔多斯的几天，让人印象深刻的人和事有很多，但其中留下印象最深的是在罕台庙村采访时猛然发现，离村子不远处的原野上赫然矗立的一家奔驰汽车4S店。联想到一般只在大型城市的核心区才能看到的奔驰4S店，现实中却坐落在一个村子旁边，着实让人心生惊讶。

　　当地村民告诉中国证券报记者，这家店是早几年前鄂尔多斯创造一个个一夜暴富神话的时候建起来的。那时候，这边的村民手里都握着上百万甚至上千万的钞票，买豪车几乎是司空见惯的事。但在民间借贷一阵秋风横扫之后，整个鄂尔多斯九成以上人的财富都瞬间化作泡影，这家奔驰4S店由此变得门庭稀落，少人问津。

　　看来，这家奔驰店，正如同一座纪念碑，见证着鄂尔多斯曾经的辉煌。

　　记者和村民老铁走进这家店，大厅里，除了错落有致地摆设的各种款式豪车之外，却少有人气。只有前台接待在礼貌招呼着，不一会儿，从后面匆匆走出一位销售顾问，一边带着记者看车，一边询问着购车需求。

　　一旁的老铁则木讷地坐在那里，不住地转着头扫视着店里的一切，并不停地告诉一旁询问其需要喝啥饮料的服务员：“我不要什么咖啡，只要给我来杯茶就行。”

　　奔驰店的销售顾问告诉记者，现在来店看车的人已经很少，而在两年前，这里每天都是人头攒动，一个月能有超过50辆中级以上配置奔驰车的销量。“鄂尔多斯人仿佛一夜之间从富庶之城黯淡了下来，最近接待的都是来店询问是否可以变卖手中豪车的人。我们已经好几个月没有销售业绩，再这样下去，只有辞了这份曾经让无数人羡慕的工作。”他无奈地说。

　　同样无奈的还有老铁。在奔驰店大厅坐了不到一会儿，他就急匆匆招呼记者走人。走出大厅之后，他点起一根烟，淡淡地说：“我根本呆不下去，因为感觉这里的一切都和我无关。”

　　老铁的话仿佛也在传递像他一样过去几年“被”城镇化人们的无奈。“我们就是农村人，每天只要有点事儿做，一日三餐无忧，而不是像现在一样，每天出了门，都不知道该做些什么，除了打牌，聊天。至于说到奔驰车，仿佛是另外一个世界的东西。”老铁说。

　　当记者问现在迫切的需求是什么，老铁顿了顿，指着不远处的村子小广场说，“现在住楼房，家家都有卫生间，但我就始终感觉不怎么习惯。要是村子小广场很快能建起个公共厕所，我觉得是最紧要的事。”