华夏幸福基业拟复制京版“产业带住宅”

 人民网北京5月27日电（贾兴鹏）与地方政府签订排他性合作协议，一级、二级土地联动开发，前期开发运营产业园，后期则带动住宅项目开发，这是华夏幸福基业在环北京区域市场摸索出来的“环京模式”。如今，华夏幸福拟将其移植到北京的房山。

5月26日，华夏幸福基业发布公告称，公司已经与房山区政府签订战略合作协议，合作开发建设经营房山区张坊镇约定区域。根据公告披露，委托区域占地面积近120平方公里，起步区包括两大功能组团，即镇中心区和北京国际赛车谷，将成为“承载北京城市与旅游双功能的产业集聚、人流集聚、居民宜居的重点项目”。

受此消息影响，一直熟稔开发运作产业新城的华夏幸福立刻引来资本市场的注意，其股价27日开盘即微幅上涨1.2%。

海通证券分析指出，华夏幸福合作项目较单纯产业地产应该会享受一定的溢价差，关键是该区域内住宅价值存在提升空间。区域内项目销售均价与北京市中心城区商品房均价存在较大的价差，易于吸引中心城区购房需求外溢。

“华夏幸福该项目的收益来源会比较广泛，因为房山区政府已经确定委托区域有不低于600亩的建设用地指标供公司进行先期开发，预计收益会比较好。这也是京津冀一体化的受益标的。”国泰君安一位分析师指出，“风险也很明显，园区的后续开发过程存在一定的不确定性。”

一直以来，产业新城的开发运作都是华夏幸福的主营业务，以产业园开发带动住宅地产销售，已经成为华夏幸福一套熟练的开发模式，而这也使得华夏幸福得以快步向前。

据华夏幸福基业2013年度财报显示，2013年其实现销售额374亿元，较上年同期增长77%。其中，产业新城业务占据业绩大头，为其贡献销售额312亿元，业绩比重占到83%。而值得注意的是，这其中，仅产业园区配套住宅签约销售额就超过236亿元，占到集团年度业绩的63%，而酒店、物业等销售额还要另计。

华夏幸福对这些产业新城项目住宅业务的依赖程度可见一斑。业内分析人士观点认为，华夏幸福基业在环京市场的开发模式依赖于巨大的政策空间，类似的开发企业在行业内甚至找不到|“第二家”，认为其开发模式别的企业也“难以复制|”。

观点认为，华夏幸福基业在市场环境、政策水平都要更透明和公正的北京市场，其因为政府政策倾斜所带来的利好效应会被大大削弱。

“政府希望带来产业、就业和税收，开发商希望卖房子，这是开发商和政府合作共建的根本点，也是最大的分歧点，未来一旦合作出现问题，风险因素将会被充分暴露。”上述分析师表示，“对开发商来说，最终产业园的开发，还是要落到住宅开发的部分。与政府合作的话土地成本会非常低，资金也更容易筹措。”

记者获取的一份关于华夏幸福基业旗下产业新城的成本结构显示，其园区住宅配套成本占到项目总成本的7成左右，而基础设施、土地整理、产业发展服务3项成本累计也不过20%左右。

据记者粗略统计，截至到去年年底，华夏幸福的主要项目也就是以“孔雀城”为代表的配套住宅项目，持有房屋规划面积接近78万平方米，且大部分都集中在固安区、大厂区、怀来区、香河区等环几个环北京区域。

2013年，华夏幸福在环北京区域的营业收入接近208亿元，同比增长73%，占集团业界的56%。“华夏幸福是河北固安及环北京区域最大的地主，这部分土地储备占到公司总储备的82%。”光大证券的一份研究报告指出。

显然，此次华夏幸福基业再度选择与北京房山区政府牵手大体量的项目开发，可以看出其对环北京区域的情有独钟。但就政策倾斜力度、透明度与外地市场截然不同的北京而言，华夏幸福基业“产业带住宅”的开发模式能否行得通，目前尚是未知数。

“北京市场与外地市场存在巨大差异。更为规范的北京市场，对开发水平、抗风险能力也会提出更高的要求。”机构分析师表示，当前房地产市场处于调整的下行通道，短期市场波动将带来大的风险。

实际上，华夏幸福开发产业新城的收益，对住宅业务的依赖不言而喻。以华夏幸福目前正在开发运作的香河产业新城为例，其涉及土地面积超过40平方公里，而在华夏幸福与香河县政府约定的协议中，住宅开发用地比例将不低于该区域总面积的36%，这将意味着华夏幸福至少在香河能够收获近15平方公里的住宅用地。

但是在北京市场，这些条件都将收到严格限制。弱产业兴住宅的现象，政府也难以容忍。多位受访业内人士对记者表示，因为以产业新城的合作形式拿地，土地价格会比较低，所以之后华夏幸福在该区域运作的住宅项目价格上会有优势。不过，未来华夏幸福能够在房山取得多大比例的收益，将取决于华夏幸福与当地政府对住宅用地比例的约定，而这也将是最大的不确定因素。

记者致电华夏幸福方面询问此次与房山区政府签订的合作协议内容以及未来收益和风险的预判，截至记者发稿时，华夏幸福基业并未予以正面回应。