二手拋盤潮已現利率上調成主流

2013年3月3日，樓市新政下，廣州番禺一主推小戶型的樓盤開盤才兩日就幾乎售罄。 （記者王維宣攝）

新“國五條”細則問世首個周末 記者探訪發現

新“國五條”細則問世后的首個周末，盡管廣州細則未出，但市場已呈現驚人的反應：二手“拋盤潮”已經到來，一手市場上改善型盤源已經初現觀望態勢，未受調控的商業物業又一次成為投資“窪地”，售賣持續火爆。

本報記者深度探訪一手、二手樓市及信貸、資本市場，各方人士都給出了自己的解讀：對樓市未來，業內人士預期，未來短期內或將出現一二手房價格“倒挂”的現象，買家或將“回流”一手房市場﹔對銀行而言，更高收益的企業貸款吸引力顯然更大，銀行界人士預計，未來繼續上浮房貸利率或成主流﹔而從資本市場上看，分析人士指出，新政出台后，周一可能會引起銀行股和地產股的動蕩，但后市依然看好。

上周末是新“國五條”細則問世后的第一個周末，“驚雷”之后，市場會如何反應？本報記者深度探訪一手、二手樓市及信貸、資本市場，給大家呈現一個全面的“樓市眾生相”。

一手樓市場：

改善型盤源觀望氣氛濃厚

昨日，記者走訪多個在售一手盤，發現改善型住宅盤源的觀望氣氛濃厚，商務公寓搶購氛圍更濃。

下午4時許，記者來到海珠區一個以大戶型為主的樓盤，發現當日簽到看房的客人寥寥無幾。銷售人員表示，該盤本身是定位於改善型自住，投資客不多，應該不受新“國五條”太大影響。

而位於番禺區的南浦島的另一豪宅單位，記者到達時發現銷售大廳裡空空蕩蕩。一位中年看樓客告訴記者，自己是為了改善自住環境才來看樓，“現在投資房地產實在有點不靠譜。”

相比改善型住宅，商務公寓的售賣現場堪稱火爆。番禺某商住兩用Loft公寓在上周六開盤，記者上周日午間到達時，發現銷控表上八成以上單位已經售出。銷售人員表示，此次調控不涉及商用物業，投資潛力凸顯，銷售火爆實屬正常。

二手房市場：

放盤激增放盤價大幅上漲

與節前的火熱成交相比，春節過后，二手房放盤的情況有所放緩，而坐地起價的現象卻時有出現。然而，上周五新“國五條”細則出台后，昨日，有中介公司人士對記者表示，上周末來詢問放盤的賣家比平日明顯增多，而由於擔心交易稅的增加，業主提出的放盤價更是大幅上漲，“比如原本15000元/平方米的房子，現在業主要17000元放出。至於交易稅，也有的業主表示，可以跟買家各付各的。”總的來說，新‘國五條’細則即使還沒有實施，在二手市場上對買賣雙方的心理預期都帶來很大影響，一定程度上提高了二手房的價格。

利率新政：

首套房貸優惠已減少

廣州市內的大部分按揭公司人士均表示，其合作銀行在房貸政策上，目前都沒有明顯變化。

匯瀚按揭銀聯部主管熊敏潔對記者指出，廣州市場上並未見銀行停止發放二套房貸的，“節后各大銀行的利率基本沒變化。”

不過，有銀行業內人士指出，新“國五條”細則出台后，首套房貸利率已出現優惠幅度減少的可能性，建議購房者在條件允許的情況下盡快辦理按揭。

誠賽按揭總經理盧志光指出，上周末接到中介的詢問電話不停，很多購房者和業主都對已經成交的房子是否需要執行新政存疑。而資深中介人士鄭大源猜測，若廣州要按照新政執行的話，有可能以網簽為准，“已經網簽的執行舊政策。未網簽的區域以遞件為准。具體以國家政策為准。”鄭大源希望，政府若要實施新政，能給已經簽約的客戶一個合理的緩沖時間。

對於今后的銀行信貸政策，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱，“不排除今后信貸政策將繼續‘差別化’，支持剛性需求和改善性需求，並收緊二套房貸。”

由於今年年初的新增信貸總量大幅放水，各家銀行在小微企業貸款方面的增速也比去年有所增加。

“但是房貸政策是國家給予國民的一項‘福利’，銀行也不可能不做，隻要是符合條件的，銀行還是會積極給予貸款支持的。”黃先生表示，“如果符合申請條件的人較多，供不應求，不排除利率還會有一定的上浮。”

各方影響：

1　樓市：一二手價格或現“倒挂”

盧志光指出，“目前還不知道廣州是否被納入嚴格執行該政策的城市中。但若真的執行，二手樓的價格會有較大幅度的提高。”他表示，新政實施或會導致同一區域內一手和二手樓價格出現倒挂現象。

由此，有業內人士表示，二手房將“冰封”，而買家將“回流”一手房市場。

在一手樓盤銷售處，銷售人員也坦言：“我們認為后市還可能會漲，因為二手盤的交易成本上升，一手盤的需求量肯定比較大。”

不過，易居房地產研究院副院長楊紅旭不同意上述觀點，“市場整體性降溫之后，一手房也將受挫，開發商們不要盲目樂觀。”

2    中介：中小按揭中介或遭遇寒冬

對於按揭和中介公司來說，新“國五條”細則的出台無疑是一個可怕的利空消息。“二手市場萎縮已成必然，我們隻能靠多做一些一二手聯動和商業物業來度日了。”一位大型中介行區域負責人向記者表示。

中小型中介日子更加艱難。鄭大源感嘆，“政策肯定會導致中介和按揭公司的業務量大幅萎縮，很多人都會失業。”

不過，一些較大型的按揭公司對新政實施並沒有那麼悲觀。盧志光指出，“二手按揭只是我們公司業務的一部分，我們從去年已經開發新的業務品種，比如說個人消費貸款和中小企業貸款等等。這部分業務去年增加了50%，目前佔我們公司業務總量的30%~40%。”

3　銀行：小微貸款擠壓二套房貸額度

目前多家銀行都相對地將貸款向中小微企業傾斜，“由於小微企業貸款的利率遠比個人房貸的收益要可觀，因此在銀行的貸款額度趨緊的情況下，都在向這些方向有所傾斜。”廣州某股份制銀行相關負責人黃先生表示。“如果僅從盈利的需求，銀行肯定更願意放這些經營性貸款，盡管房貸屬於優質資產，風險會更低”。該業內人士稱，二套房貸盡管在此前已經上浮10%的利率，但對銀行都沒有十分大的吸引力。今后，二套房貸甚至是首套房貸，都已不是各家銀行的重點方向。

銀行地產股

長期仍看好

一位不願透露姓名的銀行業証券分析師認為，新政出台后，整個房地產市場在短期內會有調整，周一可能會引起銀行股和地產股的調整。其中，由於貸款比例下降、利率提高，銀行的業務會受到影響，銀行股可能會跌，但幅度不會太大，因為二手房的交易下降的同時，一手房的上升其實是有利於開發商的業務成交，“對開發商有利，對銀行也有利好。”

另一位本地券商房地產行業分析師也直言，新“國五條”對地產股長期並不是壞事，“現在市場冷熱不均，即使調控細則出台，也隻能覆蓋部分上漲過快城市，並不會是全國鋪開的政策。”