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分享到QQ空间评估注水严重
事实上，上海录润置业信托项目仅是缩影。随着兑付洪峰的到来，更多地产信托的风险将会逐一暴露。“2013年，我们对地产信托会更加谨慎，就是担心会成为”最后一棒“的接手人。”上述信托高管向记者表示。
他的担忧不无道理。地产信托发行的高峰期在2010年和2011年，按平均2年期限计算，在2012年、2013年将是兑付的最高峰。用益信托统计，在2013年上半年，仅集合资金房地产信托到期规模就将超过1000亿元。市场测算2013年总共将有2800多亿元房地产信托到期兑付，规模高于2012年。
“关键要看融资对手，如果是大型房企，安全性就比较高，但如果是二、三线的中小房企，兑付风险就比较大。”上述高管表示。
记者获得一组统计数据显示，在2010-2011年，房地产信托的主要交易对手都是一、二级的开发资质。其中一级资质约占35%，二级资质23%，三级资质占7.46%，没有准确资质信息的占24.81%，另外保障房是9.7%。
一般来说，资质较高(如一、二级)的大型开发商融资能力也较强，出现现金流风险的可能性较小，而小型开发商或者单体项目的风险较大。
从2012年的案例来看，当地产项目出现风险时，应对措施有三种：一是借旧还新或展期，用新发信托的资金来补上之前信托到期后的资金缺口，前提是该地产项目本身的未来现金流情况仍然可覆盖融资，只是出现暂时的偿还困难。
二是资产管理公司或地产基金接手；前提是抵押率较好的项目，并且项目的地段、品质不错，开发商只是出现了资金链困难。资产管理公司可通过债权、股权的形式进入。譬如，华融资产管理股份有限公司湖北省分公司就收购湖北银行对名流置业子公司的8000万元贷款债权。
三是信托公司自有资金介入兜底，然后再将抵押的土地、房屋等资产进行拍卖处置；这显然是下下策。在2012年11月底，中融·青岛凯悦信托对应的青岛凯悦置业集团名下的位于青岛市南区燕儿岛路8、10号房产被公示拍卖，成为近些年首款通过拍卖处理信托资产的项目。
记者独家获悉，经过三轮的拍卖，终于在2013年1月16日，该项目的商业房地产和部分车库以及20套公寓顺利拍出，成交总额为58555.6万元。三次拍卖成交总额共计64139.2万元。
“当发生风险时，地产信托项目最关键的安全措施就是土地抵押物是否充足，如果能低价出手，接盘者应该也不少。”上海一位信托研究人士表示。
不过，即使是有土地作为抵押，信托评估报告中注水现象并不少见，有的项目进入拍卖后，才撕下其伪装的面具。
譬如青岛凯悦中心拍卖时的评估价仅为3.3亿元，而当时发行信托时的抵押物评估价值却高达9.56亿元。
不仅如此，中信信托的中信-舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划对应的青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司、青岛乾正置业有限公司项下土地使用权及地上建筑物也被曝出被迫拍卖变现。
该项目参考价起拍价是7.89亿元，略高于7.1亿元的信托规模。而信托发行时，评估价为12.75亿元。“评估价格水分严重的现象确实存在，这也是未来处置地产项目时暗藏的风险，尤其是如果碰上楼市价格下跌。”上述高管坦言。(21世纪经济报道)
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