万科成千亿房企的变奏难题：商业地产战略不明朗【2】

　　金融化

　　房地产金融化的趋势愈加明显，而万科几乎抓住了资本市场所有可能的机会

　　这一次，万科又站到了顶点。

　　2月27日晚，万科公布2012年业绩之后，股价两天内上涨10%，同时带动房地产板块上涨5%。这是一份有着很多惊人数字的年报：2012年，万科收购了28家地产公司，平均13天收购一家；销售额刷新世界纪录；税收、利润、ROE均处于历史最高水平。

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　　万科在资本上的斩获尤为亮眼，2012年，它收购南联地产、B股转H股，皆在房地产行业引起不小震动。

　　“万科B转H一旦获批，能有的资本平台基本上都有了，没有人能比。”盛富资本董事长黄立冲说，万科做商业地产一直遮遮掩掩、欲说还休，其实郁亮最大顾虑并非王石，而是资本。

　　“万科600多亿净资产，这算比较大了吧？但不就才600多亿吗？你多少钱可以压在那不动？”郁亮曾经算过一笔账，做一个10万平米的城市综合体，资金占用之大，相当于少开一个地方分公司。国外商业地产都是通过REITs(房地产信托基金)的方式做，有很好的融资工具和套现工具。但在中国，房地产融资主要依赖银行，调控已将资本市场的大门封上，银行渠道也越来越难。

　　“既没有低回报要求的资金，又没有套现工具，怎么做？”郁亮说。

　　2008年宏观调控，给中国房地产基金带来了机会，金地、复地等公司迅速涉足。2009年，郁亮也专门成立一个部门研究 REITs ，市场上那么多炒房的钱，能不能拿来做房地产基金，“我相信今年万科慢慢会出来一些东西。”郁亮说，未来没有金融工具就等于没有金刚钻，“我们怎么可能放过这种机会呢？”在行业下半场，房地产金融化趋势已非常明显。盖出好房子再也不是竞争力，怎么拿到钱、怎么把钱用好才是竞争力。

　　然而，要往更高水平发展，让全球资源为自己所用，万科就必须有更高的平台。2012年，万科收购南联地产、B股转H股，都得益于郁亮长期以来的绵密布局。

　　2008年调控来临时，郁亮对未来一个基本判断是，“未来10年在A股融资你想都不要想。”他有经验，从上一轮朱镕基时代的调控到金地上市花了10年时间，一停就停了10年。多年以来，万科一直想在香港上市，但碍于一个问题迟迟没有行动。万科大股东是央企华润，根据相关规定，万科如果要发行H股，华润必须捐融资额的10%给社保基金。“不能说为了万科发展就要华润做牺牲吧？”郁亮说。

　　2010年突破千亿之后，万科开始考虑收购一家香港上市公司。郁亮认为，万科这种规模的公司各种资本平台都要有，没有哪一个是主要的融资平台。早在1997年，万科就在香港成立了平台公司，为国内业务做融资，目前已有五六百亿资产规模。

　　经过多方挑选之后，南联地产成为目标，并在2012年7月完成收购，更名为“万科置业海外”。流行的猜测是，万科此举是为了降低国内的融资成本。郁亮认为这种说法过于功利，首先南联地产规模很小，交易对价占万科总资产比例不足千分之四；另外根据港交所规定，公司股权转移之后，两年内不能有重大的资产重组。“不要这么功利地去想这件事，你就当成强身健体的一个基础锻炼，各方面准备好之后，万一有机会就是你的了。”他说，万科置业海外未来以香港业务为主，万科与香港新世界合作的荃湾项目，可能由这个平台操作。

　　B转H对万科则是意外之喜。2012年底，继中集集团之后，万科成为第二家做B转H的公司，目前正等待证监会和港交所审批。在重要节点，万科总是能迅速地抓住机会。1993年万科发行B股、2007年全流通改造，包括这一次的B转H，万科都尝到了“头啖汤”。“因为我们时刻准备着。”郁亮说，像农民种地，不能说明天下雨今天就不用浇水了，你不能假设这件事情，你要继续每天浇水，万一天气预测错了呢。他所说的准备，包括良好的公司治理、规范的制度、对政策的理解以及行动能力。

　　郁亮称B转H是万科的“第二次股改”，目的很简单，就是将B股转换到流通更好的市场，在国内B股已经失去了融资功能。黄立冲认为这件事情的意义远远超过收购南联地产，一旦成功，它使万科在香港大规模融资具备了可能性。

　　深圳房地产资深观察人士李咏涛指出，万科几乎抓住了资本市场所有可能的机会，这是它一直领先的重要原因。1993年万科发行B股融资4.5亿港币，为那一轮调控备足了弹药。2003年，万科在行业中最先尝试房地产信托融资，并且曾先后与德意志银行、新加坡RZP、通用电气商业金融房地产公司合作，寻找海外融资平台。2007年之前那轮大牛市中，万科成功地用尽了配股、增发等融资手段，融资上百亿元，这是万科在500亿规模之前连年翻番的重要支撑。这些是郁亮的杰作——除了1990年万科IPO，其后万科所有的资本运作都是郁亮操刀。

　　郁亮自述“自己的特长和这个行业现在所发生的变化连在一块儿了。”但他十分反感被贴上财务男的标签，他调侃：所以你要佩服王石多么有眼光、多么有前瞻性。他20年前就预见到了金融化对房地产的影响。

　　万科对于金融的重视，也体现在2010年之后的这一轮公司结构调整上。“总部要往战略、金融方向去靠拢，战略、金融变成未来总部很大的事情。”郁亮解释。与此同时，万科将投资、人事等权力下放到区域公司，4大区域公司接管了所有的传统业务。在他的描述中，万科的四大区域公司“未来都可以做到七八百亿的规模”，万科现在搭建的是3000亿规模的管控平台。

　　深圳地产界人士透露，最近工商银行深圳分行的一位副行长已经跳槽到万科，给郁亮做助手，“郁亮的优势会越来越明显”。