万科成千亿房企的变奏难题：商业地产战略不明朗【5】

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　　1、2012年6月20日，万科全国首家“第五食堂”在坂田万科城开张

　　2、深圳万科第五园的健身会所和万科书院

　　3、万科注重社区文化，很多楼盘都配套了体育场

　　4、北京东三环万科公园五号的“新五街”

　　1月9日，郁亮在北京低调参加了万科商业地产总部的成立仪式。试水3年后，万科的商业地产终于有了一个相对明确的说法。2010年上半年，郁亮授权万科深圳、上海、北京三家分公司成立商业筹备小组。那时，万科手中已经有相当多的商业地块，很多是几年前所拿项目的商业配套。早在2007年，万科就与凯德置地签订了战略合作协议，由凯德接手万科的商业地块，但凯德最终只拿走了一块地。

　　毛大庆曾经给郁亮提建议，这事儿要搞，应该集团成立个公司搞，而不是让大家分头干。郁亮拒绝了这个提议。“他说集团弄个公司，就变成我下红头文件你照做，怎么知道这就对呢？”毛大庆认为这是郁亮的智慧，他从来没有急于去做什么决定，在没学会、没想明白以前，不去搞大跃进。

　　实际上，对进军商业地产郁亮一直十分谨慎，“他也在挑，要干什么、不要干什么，怕做了半天白干了。”毛大庆告诉《中国企业家》。

　　经过两年多的学习与碰撞，万科做商业地产的思路逐渐清晰、聚焦。万科项目大多位置偏远，“那些地方什么都没有，只有大量的居民，你给他做个商业配套不就满意度提高了？满意度提高了你的房子不就好卖了？”毛大庆说。位于昌平的金隅万科项目很典型，地已经放了很多年，开业之后会成为北京北部核心商业区，一下把昌平的商业全带起来。

　　“什么东西能让万科的商业跟人家不一样，还能出彩？”毛大庆认为，万科有这么多居民，那几个做商业地产的公司加起来也赶不上万科，为什么不利用这个优势呢？北京东三环的万科新五街是万科做的第一个社区商业，不足100米的商业街上有咖啡店、美发店、超市、必胜客等等。

　　社区商业是未来万科主推的商业形态之一，香港领汇则是其学习的对象。这家公司把香港最底层保障性住房的社区商业都集中起来，不断改造提升，然后在香港上市，非常成功。“普通人也要消费，总要买生活必需品。”毛大庆说，这两年网络购物对传统商业的冲击很大，但对社区商业影响很小。尽管如此，万科依旧小心翼翼，成立商业地产总部之前，万科连续开了3次会议，对万科商业地产的产品、进入城市等等做了非常细致的部署。

　　2010年，万科还做了另外两个部署，一是派出7个小组去世界各地考察国际化业务；二是开始谋划收购一家香港上市公司。这两个部署也很快到了收网时刻：2012年7月万科收购香港上市公司南联地产，2013年初和美国铁狮门签订了合作开发旧金山的高端公寓项目的协议，并和香港新世界地产合作开发荃湾项目。