万科成千亿房企的变奏难题：商业地产战略不明朗【3】

　　纠偏

　　2008年万科不仅偏离了市场，也偏离了客户，它今天的很多变化，都始自那一年

　　2010年万科首次突破千亿时，保利、中海、恒大等追赶者似乎已近在咫尺。两年后，万科与行业第二名保利拉开了近400亿元的距离。

　　说起“老大”的话题，郁亮会有排斥感，“那是把我们架在火上烤”。自从2008年万科遭遇创业来最大的危机之后——负增长、拐点论、捐款门、质量门等等 (见本刊2009年《万科归零》) ，务实、低调、忧患意识就成为郁亮的座右铭。“万科2012年的很多变化，都与2008年的危机有关。”他所说的变化，不止是业绩，还包括万科在资本和业务线条上的许多大事，比如收购南联地产、B转H、香港和美国的项目、社区配套服务等等。那么，从2008年到2012年这5年间，万科到底发生了什么？

　　王石

　　在李咏涛看来，对万科这类龙头公司，“不犯错误就是最了不起的成就”。

　　但没有人能不犯错误。2008年，万科放弃了深圳湾大运会的春茧项目招标，原本它最有机会中标。如今，华润地产恰恰凭借这一项目，将取代万科成为深圳地产市场上的老大。“我们狭隘地理解了专业化，当时认为自己在体育地产上不够专业。”郁亮说，这个带有体育场馆的综合性项目，万科完全可以“曲线救国”，“我这边建场馆、公园，边上建个住宅行吗？”

　　1990年代，万科选择放弃多元化，专业化成为万科的天条。但到了2008年，城市供应的纯住宅用地越来越少，很多项目都有城市功能配套。坚持这种狭隘的专业化意味着万科已经很难拿地。

　　“万科跟城市发展脱节了。”郁亮表示。2004年开始，中国城市形态越来越丰富，一批中国顶尖城市进入全新的发展阶段。市场层面也发生很多分化，衍生出商业、旅游、度假、文化、体育等多种形态的地产需求。2008年，当商业综合体万达广场占据城市的核心地段、遍地开花时，万科却只能再回到城乡结合部。

　　万科早期靠郊区大盘成功，而今天即便是在偏远的城乡结合部，纯住宅用地也越来越少。郁亮认为，万科不应当拒绝这些新东西，否则就不是城市主流发展商。多次内部检讨后，万科重新定义自己是“城市发展的配套服务商”，“你不给他做配套服务怎么得到发展的机会呢？”

　　此后万科大量进入城市旧改项目，深圳6个区的旧改项目都是万科在做。王石与郁亮不可回避地要面对一个敏感问题——商业地产，这也成为万科内部阴谋论的源头。旧改项目多数位于老城区，需要大量的商业配套。2011年2月，王石在APEC论坛上曾有一段激烈的表述：“谁要是多元化，就算我死了，在棺材里也要伸手出来反对。”这立刻被解读为王石反对做商业地产，而郁亮主张做。

　　“很多人说我和王石在商业地产上有分歧，其实并非如此，只是他的表达比较戏剧化，理解上会带来一些偏差。”郁亮对本刊表示，当时王石是在总结过去的事情，很多人就误解了他的意思，如果“我和王石在商业地产上没有共识，万科根本不可能做”。郁亮反复强调，万科做商业是为了更好地做住宅，不是“为了商业而商业”，对这几年商业地产的超量供应他持谨慎态度。

　　2012年一次采访中，王石认可了万科的这些新业务。他说，做综合项目是董事会的决策，但是怎么做，以前没有经验，郁亮说了算。

　　但在商业地产上，王石比郁亮一定更保守。1998年，万科被迫将已经开工的高层写字楼项目海神广场，改成了住宅项目万科俊园。这是万科发展历程中的一次标志性事件，王石在自传《道路与梦想》中详细地记载了这件事，并用心有余悸的口吻对全球商业地产的高风险进行了分析。深圳地产资深人士尹香武回忆，那时一栋写字楼能灭掉一家地产公司，“王石对商业地产的警惕可能源于此。”

　　2008年的万科不仅偏离了市场，也偏离了客户。在上一轮牛市氛围中，做豪宅、求暴利，成为一种普遍的风气。“万科也偏离了为普通人盖好房子的初衷，有意无意地往给有钱人盖房子上靠。”2008年调控最危险的时刻，万科有3天零成交，有几天只有个位数成交，资金链极为紧张。郁亮想的最多的问题是，“什么东西是调控来了它还有的？”

　　这一年是郁亮职业生涯中最大的一个“坎”，也是万科历史上唯一一次负增长。“2008年万科最大的变化，就是回到企业经营的两个原点：一个点是客户与市场，一个点是股东与员工。”郁亮说，“做有人住的房子”成为万科的基本策略。万科着手做的第一件事是调整产品结构。2010年，万科140平米以下的中小户型占到90%，虽然当年出台了史上最严厉的限购政策，万科却首次突破千亿。2012年万科年报中，最亮丽的数据是高达19.66%的ROE.2008年万科的ROE只有12.7%，5年里几乎翻番，这也主要得益于万科主流产品定位。

　　“2010年万科产品结构调整完毕之后，公司已适应了新一轮的调控，我们开始做一些更远的谋划。”郁亮说。