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樓市陷“糾結”:一線城市回暖 二三線城市打折

2012年11月24日15:36        手機看新聞

  中廣網北京11月23日消息 一方面不斷傳出樓價下降的消息,而數據統計卻顯示,目前樓市又有反彈跡象。在下跌與回暖之間,樓市很糾結。

  一線樓市依然“堅挺” 北京上海量價回升

  與二三線城市相比,一線城市的樓市似乎依然堅挺。

  “北京樓市進入暖冬”,上海房價回暖,成了目前一線城市的代表性特征。數據顯示了這種特征:11月上旬北京市新建商品住宅網簽量為3911套,日均簽約量為391套,與10月全月的新房日均簽約相比上漲23.6%。有專家分析指出,經過短暫觀望之后釋放的購房需求成為本月銷量上漲的主要動力。

  “大城市的樓市為什麼比中小城市好呢?因為兩個壓力沒有了。”左傳長說,“像北京、上海這樣的大都市,樓市收入已經不構成政府財政收入的主要成分,政府的狀態相對輕鬆得多﹔加上大規模的房地產商擁有雄厚實力,能咬牙支撐得住,不會輕易降價。”

  趙宏指出,除了賣方壓力較小因素之外,買方鑽政策的空子也是樓市回暖的一部分原因。“這種回暖在於我們的房地產調控政策還有不完善的地方,換句話說,‘上有政策,下有對策’。”趙弘憂慮地說,“在實踐中,有些能夠滿足購房需求的要求條件通過我們目前的體制難以篩選掉,比如說要求幾年稅收,有人老老實實繳了幾年稅達到了要求,但有人就會鑽空子。”

  左傳長已在北京生活、工作多年,對於北京買房的壓力,他十分了解:“現在太多人想在北京工作、生活,對商品房的需求是很大的,從這一層面上來說,北京的樓市降價不太可能,隻能抑制它,讓它緩慢上漲。”

  三、四線城市房地產庫存天量 或有崩盤之虞

  根據一份內部研究報告,包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連雲港等大量三、四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹,與去年以來的商品房實際消化速度形成巨大差距。

  邯鄲是河北省三線城市,其房價也就四五千元,但當地房地產泡沫膨脹之程度,不比鄂爾多斯、溫州、貴陽等地低多少。2008-2011年,邯鄲市主城區售完、尾盤的建筑總面積795.8萬平方米,在售樓盤建筑總面積1864.9萬平方米,預售建筑總面積1615.5萬平方米。而目前當地在售和預售的房產共約3480萬平方米。

  業內人士分析,按照中國人均居住面積31.6平方米,商業用房人均面積1.5平方米計算,人均建筑面積為33.1平方米,邯鄲在售與預售樓盤至少可以容納105萬人。而當地非農人口樂觀估計也不足160萬人。如果考慮到2012年當地新建樓盤建筑面積不會低於2011年1000萬平方米的條件,邯鄲在售與預售房面積至少可以容納130萬人以上。而當地2011年全年樓盤銷售總面積僅355萬平方米,以此測算,在建與在售樓盤至少需要消化10年。

  除上述城市外,桂林、宜昌、宜興、煙台、連雲港、揚州、惠州等地均屬去化壓力巨大城市。北海、南通、江陰、中山、洛陽、常州、蕪湖等同樣榜上有名。其中桂林、宜昌、連雲港三地,2011年商品房銷售面積佔4年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%。細細回顧此前救市政策,中山、蕪湖、揚州等地不顧宏觀調控,屢觸紅線的動作,其真實原因也就不難理解了。

  疑問:未來房價在哪

  在此次降價潮中,實施了樓市限購政策的海口成交情況反倒良好。鑒於這一現象,有網友評論,說樓市限購政策不僅沒有減緩樓市上漲,反而抑制了樓市的下跌。

  對這一觀點,房地產咨詢公司的陳晉深表贊同:“限購令它的短期效果很顯著,但是長期來看它壓抑了剛需,未來對整個市場的沖擊可能會更大。”而地產巨頭任志強(微博)最近也說:“樓市調控並不令人感到幸福”,並再次強調房價將漲。

  “樓市限購政策在短期內肯定是有效果的。”左傳長說,“長期來看,限購政策因為抑制土地交易、房屋交易,減少了供給,反而使得需求相比於供給來說顯得尤為明顯,可能引發價格反彈也說不定。”

  趙弘表示,樓市上漲的主要原因在於中國資本過剩、財富過剩。經過改革開放三十年,中國民眾積累了一定財富,但都是以貨幣形式存在。這些財富需要尋求保值增值的渠道,但現在渠道有限,特別是我們的金融體系創新不足,貨幣資本、虛擬資本的循環脫離了實體經濟的財富創造,導致實體經濟資本短缺和虛擬經濟資本過剩。虛擬經濟進入實體經濟的通道沒有完全打通,目前的限購只是暫時延緩了房地產的快速泡沫化,但是沒有給這些流動資本找到出路。

  不過,雖然目前上海等地房價有回升的跡象,但保障房的大量入市,無疑將平抑作用。11月21日,上海市最大的保障房基地宣布入市,而這僅是大量保障房源入市的開始。

  對於我國房地產政策的未來走向,趙弘認為,“我國未來應該密切關注並且及時採取措施來遏制住產業地產、商業地產的泡沫化。”

  一邊是打折甩賣的新聞,另一邊又是漲價回暖的訊息,消費者究竟該相信誰?樓市究竟是在崩盤還是在回暖?也許在明年3月的全國兩會之后,會有一個比較明確的信號。

(來源:中廣網)



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