媒體析樓市調控:以差異化稅收抑制樓市投機

　　房價上漲苗頭再現，一定程度上表明前期調控政策效應趨向穩定，未來樓市調控仍需加力，而運用差異化稅收政策或許是一個較好的選擇。

　　“旺季不旺，淡季不淡”，是當前我國樓市運行的真實寫照。雖然傳統上“金九銀十”未能如期帶來樓市成交量擴大，但在歲末年尾主要城市新建住宅簽約套數創出年內新高，委實讓人意外。據中原地產統計，11月初至18日，全國54個主要城市新建住宅簽約套數環比上月同期增長45.5%，創出近兩年月度同期成交新高，且北京、上海等熱點城市簽約量均達到年內高點。在樓市成交量上升帶動下，房價上漲預期進一步抬頭。據國家統計局發布的10月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況表，新建商品住宅價格環比上漲的城市35個，較上月增加4個，環比上漲城市個數在9月份回落后再次出現上升。

　　運用差異化稅收政策調節樓市需求，抑制房地產市場投資投機行為，是各國政府比較普遍的做法。成熟市場經濟國家均已建立起一套成熟的房地產稅收體系，在房地產取得、持有與轉讓環節進行差異化征稅，以抑制房地產市場過度投機推動房價非理性上漲。近期，香港特區政府為抑制房價過快上漲，抑制非本地居民購房需求，宣布征收買家印花稅、提高額外印花稅稅階並將適用期延長至三年。

　　住房限購政策也是調節樓市需求的有效手段，但長期看政策效應不宜高估，特別是符合購買條件人群隨時間增加，政策效應將會下降。今年4月份以來樓市剛性需求集中釋放，一定程度反映出發揮限購政策作用仍面臨不少現實約束條件。與住房限購政策相比，差異化稅收征管具備剛性特征，又有適當彈性，政策效應穩定，且直接與房價相挂鉤，可精確調節樓市需求，理應成為樓市調控的重要政策工具之一。

　　目前，在房地產取得、持有與轉讓環節，我國均已初步建立相應的稅收體系。與成熟市場經濟國家相比，我國房地產稅率明顯偏低，稅基較窄，存在很大的改進空間﹔特別是基於房地產市價的差異化稅收征管幾乎是一片空白。美國各州房地產稅率差異很大，即使是同一地區不同村鎮，稅率都可能不同，主要體現了房屋價值差異。日本政府建立地價公示制度，公示價格是房地產交易的一般性指導價格，是判斷房地產價格合理與否的客觀標准，在此基礎上區分正常房產需求與投機性房地產需求，並進行差別對待，實施“差別化”累進稅率或比例稅率，對出售第二套以上房產的賣主分別征收50%至60%的個人收益稅和居民稅。

　　房屋交易和持有環節的不同稅收政策，在抑制房價上漲的作用力度上也存在明顯差異。目前，房屋持有環節的稅收征管正在試點，但在全國全面鋪開難度很大，且稅率制定、房屋合理市場價格確定都存在不少技術難題。而在交易環節實施差異化稅收政策，各方面條件較為成熟。存在的一個主要技術難題是確定房屋合理交易價格，這需要綜合考慮地段、環境、折舊、成本而評估得到，真正反映了政府的房價調控目標。一旦房屋合理交易價格確定，就可以針對房屋交易價格實施差異化稅收政策。對於明顯超過合理交易價格的房屋交易課以重稅，使得市場投資投機行為真正無利可圖，自然會促使樓市運行健康平穩。項崢