年末樓市量跌價穩格局已定 未來樓價上升預期高

　　“北京樓市進暖冬”、“上海房價回暖”，成了目前一線城市的特征。但一份研究報告顯示，包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連雲港等大量三、四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與商品房實際消化速度形成巨大差距。結合短期影響因素及當前樓市的內生機制變化，“平穩”更可能是未來樓市走向的主要特征。

　　多城市商品房成交量上漲

　　據中原集團研究中心統計數據顯示，截至11月25日，全國54個主要城市新建住宅簽約套數達到了236295套。超過了此前創出近2年新高的7月同期水平，環比10月份同期的上漲幅度更是達到了30.6%。同時中指院的最新報告也顯示，上周（19-25）本月周均成交同比增長城市仍在九成以上。其監測的39個城市中，36個城市本月周均成交同比均增長，其中哈爾濱增幅最大，為777.22%。重點城市中，10個城市本月周均成交同比全部上漲，其中深圳漲幅最大，達到200.27%。

　　據鏈家地產數據顯示，北京房地產市場本周有4個新建商品住宅期房項目入市，供應量為1327套，環比減少46.1%。從11月整體來看，截至26日，11月新入市項目僅15個項目，供應量較去年11月全月減少了35%，且11月入市的項目中套均面積120平方米以上的數量佔到53.3%，比去年上漲了17個百分點。

　　較於北京環比減少的狀況，上海商品住宅成交量則是創新高。上周，上海商品住宅成交量、新增供應量雙雙大漲，成交量創下了7月以來的新高，表明開發商依然借助當下不錯的市場在“跑量”。據金豐易居&佑威聯合研究中心提供的數據顯示，上周，上海市商品住宅成交面積為26.59萬平方米，環比前周漲34.46%﹔成交均價為每平方米20233元，環比前周跌15.95%。上周上海市商品住宅新增供應面積為26.58萬平方米，環比前周漲36.17%。

　　同時，深圳的新房成交量保持千套以上，來自深圳市規劃國土委的統計數據顯示，上周一手住宅成交套數為1086套，環比下降了3.89%，成交均價為18865.37/平方米，環比上漲了0.31%，依舊保持平穩走勢。據世聯地產(002285,股吧)統計，截止2012年11月26日，深圳全市一手房可售面積為311.54萬平米，可售套數為33362套﹔若按近8周深圳全市新房周平均950套的銷售速度，目前的新房可售量消化時間為35周。

　　盡管天津二手房上周成交量價齊跌，商品房市場上周表現卻表現出難得的驚喜。成交量高達三成左右的增長，房價也同樣穩中有升。據天津市國土房管局發布每日房價統計，上周11月19日至25日，天津商品住宅共成交2255套，環比增加33%﹔成交面積為233760.7平方米，環比增加25.7%﹔成交價格方面，上周天津商品住宅成交均價為10630元/平方米，環比上漲0.3%。

　　中原地產市場研究部總監張大偉表示，11月以來，全國主要城市成交量均達到了年內的新高，同比上月同期均有明顯的上漲。

　　詳細

　　三四線城市房地產庫存天量

　　“北京樓市進暖冬”、“上海房價回暖”，成了目前一線城市的特征。但一份研究報告顯示，包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連雲港等大量三、四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與商品房實際消化速度形成巨大差距。

　　邯鄲是河北省三線城市，其房價每平米也就四五千元，但當地房地產泡沫膨脹之程度，不比鄂爾多斯(600295,股吧)、溫州、貴陽等地低多少。目前當地在售和預售的房產共約3480萬平方米。業內人士分析，該地在建與在售樓盤至少需要消化10年。

　　除上述城市外，桂林、宜昌、宜興、煙台、連雲港、揚州、惠州等地均屬去化壓力巨大城市。北海、南通、江陰、中山、洛陽、常州、蕪湖等同樣榜上有名。其中桂林、宜昌、連雲港三地，2011年商品房銷售面積佔4年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%。回顧此前救市政策，中山、蕪湖、揚州等地不顧宏觀調控，屢觸紅線的動作，其真實原因也就不難理解了。