一線城市宅地供應計劃恐難完成 區域土地市場明顯分化

　　年末出現的“供地潮”可能會影響市場供應預期，但從絕對量上看，一線城市仍面臨持續的供應壓力。各地公開數據顯示，截至11月末，不少熱點城市的住宅土地供應情況距離全年計劃尚遠。其中，北京商品住宅用地供應計劃完成尚不足五成。

　　近年來，一線城市可供土地量減少，土地成本上升。這導致一線城市的土地有效供應量有所減少，將給其后續市場供需帶來壓力。業內人士認為，土地市場可能是明年調控的重點。盤活土地市場供應、平抑地價、加快保障房供地落實，才能逐漸緩解樓市價格上漲的壓力，促進市場平穩發展。

　　部分城市供地計劃難完成

　　臨近年末，各地面臨完成供地計劃的壓力，土地出讓加速。銷售轉好的開發商擁有補充庫存的意願和能力，年末土地市場明顯回暖，但今年商品住宅用地供應計劃仍面臨難以完成的窘境。

　　隨著萬達、華潤分別於11月29日競得北京通州、密雲綜合地塊，年末北京土地市場成交高潮迭起。根據北京市土地整理儲備中心的數據，截至12月5日，今年北京通過“招拍挂”成交的住宅（含住宅性質）用地達31宗，出讓面積合計379公頃。但根據北京市國土局年初公布的供地計劃，今年商品住宅用地計劃供應850公頃，這也就意味著，目前北京全年商品住宅用地供應計劃僅完成44.6%。

　　數據顯示，今年前11月，廣州、上海等地的商品住宅用地有效供應量均相對不足，距離年初制定的全年供地計劃相差甚遠。此外，多數熱點城市的供地計劃完成情況也較差。

　　在年末土地交易升溫的情況下，土地供應計劃難以完成，這被認為是上半年土地交易過於冷淡所致。按照國土部公布的數據，今年上半年，全國31個省（區、市）和新疆建設兵團住房用地供應計劃已落實4.72萬公頃，計劃落實29.6%。其中，一線城市供地完成情況不佳，北京上半年的商品住宅用地落實率甚至不足全年計劃的一成。

　　即便是年末出現供地潮，也不足以推動全年供地情況明顯好轉。鏈家地產市場部分析師張旭認為，四季度土地市場依舊延續下半年的熱度，但並沒有出現瘋狂的局面。一方面，隨著土地市場成為今年樓市調控的主戰場，各地在土地收入及供地節奏方面也陷入兩難境地。尤其是三季度后的政策敏感期，各地對土地市場較為謹慎。另一方面，開發商對於開發成本的控制更為嚴格，拿地規模及資金的控制也相對謹慎。

　　按照慣例，每年年初各地都會公布全年的供地計劃。今年各地公布的計劃，不少城市供地規模均較去年有所減少。業內人士認為，若全年計劃完成不佳，今年土地市場就面臨一個供應低谷。由於商品住宅用地供應計劃多為有關部門制定和公布，並未經過縝密論証，在市場低迷情況下，部分城市難以完成計劃。

　　區域土地市場明顯分化

　　土地市場要形成有效供應，與市場的實際交易情況有關。近幾年，不少房企從一線城市轉戰二三線城市，不僅導致一線城市的土地交易趨冷，供地計劃完成情況不佳，還造成不同區域土地市場出現明顯差異。

　　11月30日下午，具有央企背景的中冶置業以底價56.2億元拿下南京下關區“濱江江邊路以西2號地塊”，成為2012年以來全國范圍內的總價地王。這一成交價格與深圳此前拍出的“地王”相比，高出了一倍還多。即便與北京農展館北路的“准地王”底價相比，同樣高出了180%。在中冶置業拿下南京下關區“地王”之前，該企業已經在此區域取得兩宗土地。

　　“隨著大型房地產企業銷售向好，資金壓力緩解，新一輪的‘圈地運動’正展開，二三線城市成為此輪‘圈地’的重點區域。”北京某上市房企負責人向中國証券報記者表示，盡管一線城市高企的土地成本容易催生“地王”，但二三線城市的土地市場爭奪更加激烈。據悉，近期重慶、成都、大連、南京等地的土地市場，均出現了多輪競價和高溢價情況，且在不少熱門土地的競爭中，均有大型房企的參與。

　　業內人士認為，隨著一線城市房地產市場的逐步成熟，這些城市的可供土地量減少，土地成本上升。相比之下，二三線城市的房地產市場空間較大，土地成本相對較低。

　　從各地的官方數據可以看出，近幾年來，二三線城市的供地計劃完成情況總體好過一線城市，部分二三線城市還出現過超額完成供地計劃的情況。

　　事實上，從房地產企業的角度而言，一線城市市場的價值更多體現在戰略層面。上述房企負責人表示，房企對一線城市土地的爭奪還將繼續，但會有所降溫。長遠來看，二三線城市的土地市場有較大發展空間。

　　一線城市庫存相對不足

　　土地供應規模減少不利於一線城市的市場供需平衡，但一線城市市場規模龐大、去化速度較快，這使一線城市樓市庫存仍處於相對緊缺的狀態。

　　據北京市住建委的數據，截至12月5日，北京可售新房住宅（期房+現房）為87510套，按照當前的新房銷售速度，僅可供7-8個月的消化。此外，廣州、深圳、蘇州、杭州、南京、福州等熱點城市的住房庫存，也面臨著較短的消化周期。相比之下，天津、武漢、青島等城市的庫存，則有一年以上的消化周期。

　　分析人士認為，在本輪庫存周期中，三線城市庫存呈現出明顯的上升趨勢，一二線城市的新建商品住宅庫存，則處在停滯、甚至是下降的趨勢中。這不僅反映出樓市調控政策最先通過一二線城市產生效應，也說明二三線城市的后續土地供應相對充足，能及時補充房屋銷售留下的空缺。

　　根據中國指數研究院的統計，從2009年到今年上半年，武漢、沈陽、天津等部分二線城市成交住宅用地建筑面積均超過8000萬平方米，遠高於其他城市，重慶、哈爾濱、青島、大連、成都等地成交量也在5000萬平方米以上，土地供應規模突出。相比之下，北上廣深四個城市的住宅用地成交總和隻有1.1億平方米左右，僅相當於武漢一個城市的成交量。其中，北京、上海住宅用地成交面積均在4500萬平方米以下，廣州不到2200萬平方米，深圳則隻有650萬平方米左右。

　　中國指數研究院認為，按照現有的住宅市場消化能力，這四個一線城市新增土地消化周期均不足三年半。武漢、天津、青島、沈陽等城市的消化周期在7-10年之間﹔大連、唐山和哈爾濱等地的土地庫存，則需要15年左右的時間來消化。

　　今年以來部分城市土地成交減少，與房地產業的區域性戰略轉移不無關系。不少業內人士強調，應警惕這些城市未來可能出現的供需失衡傾向，以及隨之而來的房價上漲壓力。張旭認為，土地市場可能將是明年調控的重點，無論是在出讓方式或供應方面，都可能會受到一定的限制。隻有盤活土地市場供應、平抑地價、加快保障房供地落實，才能逐漸緩解樓市價格上漲的壓力，促進市場平穩發展。（記者 張敏）

(來源:中國証券報)