新一輪房地產調控漸行漸近

　　統計局近日發布的70個大中城市房價數據顯示，11月房價環比上漲0.2%，明顯高於10月的0.1%。其中，新房房價的上漲勢頭最為顯著——70個大中城市裡面，新房房價月環比上漲的城市數目由上月的35增加至53。我們認為，今年政府地產調控沒有實際強化是當前房價加快上漲的原因，但這並非表明政府會繼續縱容房價的持續上漲，新一輪地產調控措施也漸行漸近。

　　今年房地產調控“隻喊不調”

　　雖說中央一直提出要堅持房地產調控政策不動搖，但實際上這個政策在地方並沒有很好實施，據不完全統計，上半年全國有近40個城市明確發文微調了樓市政策。在上半年較為寬鬆的信貸條件下，這些政策無疑刺激了購房者的入市熱情，由此也使得樓市逐漸升溫，今年7月70個大中城市首次出現了房價的環比上漲。而樓市的異動也引起政府部門的高度關注，7月24日，國務院派出8個督查組奔赴16個省市，對房地產調控政策落實情況進行專項督查，有關部委也重申嚴格執行樓市調控政策不動搖。擔心調控政策的出台，購房者再次陷入“觀望”，這也使得8月、9月房價漲幅收窄，各方都在等督查組報告提交后的新政出台。

　　但是市場預期的調控措施並沒有出台，這無疑給了購房者“定心丸”，10月過后，一些之前猶豫的購房者開始入市，房價在經歷9月停漲后，10月再次出現上漲，這使得更多的購房者開始入市。而同期，各類事件也增添了地產市場的熱度：如隨著地產市場復蘇，各地加快高價賣地的步伐﹔中央高度重視城鎮化發展更讓房地產商樂觀看待市場前景，不缺錢的開發商開始頻頻提價等。進入12月，各地頻繁出現搶房潮，房價加速上漲的趨勢可能還將延續。

　　房地產已經綁架中國經濟

　　政府之所以今年以來對於地產調控“手軟”的重要原因，很可能還是把經濟穩定作為第一要務，畢竟當前房地產已經在一定程度上綁架了中國經濟。

　　以國民經濟核算的兩種方法計算，房地產對於國民經濟影響巨大。

　　首先，以生產法角度考慮，房地產業的增加值納入第三產業范圍，2011年它佔第三產業的比例為13%，在單一行業中排名第二，佔國內生產總值（GDP）的比例為5.6%。盡管在所有行業中並不十分突出，但考慮到建筑業與房地產業密切相關，如我國房地產投資活動中建筑與安裝工程金額佔建筑總產值比例2011年達到38%，而2011年建筑業增加值佔GDP比例高達6.8%，因此若把房地產對於建筑業的拉動也考慮在內，房地產增加值佔GDP比例為8.2%左右，在所有的行業排名中無疑名列前茅，比金融危機前2008年的水平上升了1.48個百分點。

　　其次，以支出法來衡量，也可以從相關數據來說明房地產是國民經濟支柱產業。金融危機后，我國經濟對於房地產依賴程度還在進一步加深：房地產投資額佔GDP比例已經從2008年末的10%上升至2011年末的13%，其中住宅投資佔GDP比例已經達到9.3%，超過日本最高峰的水平（日本住宅投資佔整個經濟總量的最高點出現在1970年前后，水平大概是9％）﹔固定資本形成也越來越依賴於房地產投資活動，計算結果表明，扣除土地購置費后的房地產開發投資（大體相當於房地產固定資本形成）佔當年固定資本形成的比重從2008年18.2%上升到2011年的22.3％，佔GDP比例為10.3%，這意味著房地產投資增速下滑10%左右，則拖累GDP增速大約1.03個百分點左右。

　　正因為房地產如此重要，2012年房地產市場的復蘇也就對今年經濟企穩回升起到了十分積極的作用。如由於第三產業的主要分類，批發零售、金融以及交通運輸、倉儲及郵政通信等今年以來的景氣度都在下滑，因此第三產業增速自今年一季度的7.5%上升至三季度累計的7.9%，這較大程度上就來自於房地產的推動﹔受益於房地產市場持續回暖，地產投資增速於今年8月出現了回升，1∼8月累積增速為15.6%，全年增速有望在17%左右，這有力地推動了投資增速的企穩，而這對穩定2012年GDP增速有較大的幫助。

　　未來調控力度將加大

　　正由於2012年政府穩增長的需要，房地產調控的強化也就沒有真正實行，但是這並不意味著政府會對於當前地產市場熱度的升溫不理，畢竟中央已經深刻認識到有質量有效益的經濟增長是不可能過度依賴房地產來取得的。因此，我們認為，基於以下原因，明年“兩會”前新一輪地產調控措施就將出台。

　　第一，明年1月下旬四季度經濟數據的公布將確定中國經濟企穩回升的現實，而由於外圍經濟形勢也更加明朗，如美國的財政懸崖風險基本消除，歐債危機對於歐洲經濟的沖擊已開始淡化等，以及國內有利於經濟增長的因素偏多，如政府換屆后各地發展經濟的熱情更高等，政府也就有了進一步調控房地產的底氣。

　　第二，本屆政府曾多次表示要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，若在“兩會”前對於房價的節節攀升還未有實際動作的話，就必然會引發“兩會”對於房價的更多關注，這對於政府的威信無疑是損害。而對於即將要上任的新一屆政府來說，為了發展新型城鎮化的需要，也不希望房地產價格泡沫再起，激發各地再次低價圈地謀求粗放型城鎮化的沖動。

　　由此看來，新一輪的調控措施已越來越近了，我們認為除了嚴格現有的限購措施外，政府還在房地產調控手段方面更注重運用法制和市場化手段。前者的代表就是房產稅，它將在更多的省市得到試點，后者主要是加強房地產供需的調節，如在提高房地產交易稅以抑制不合理需求的同時，更加注重房地產的供給，其具體政策包括：逐漸改變目前政府壟斷土地供給的方式，給予更多市場主體土地入市的機會，如更多條件成熟的地區將推出工礦企業存量用地入市和農村集體用地入市的政策。而這些政策的組合運用也將使得2013年的樓市運行更加平穩。

　　（作者單位：民族証券）

(來源:証券時報)