“白銀時代”房企怎樣活得更好？

“白銀時代”房企怎樣活得更好？

房地產開發在10年內還是有利可圖的產業，經過努力，其利潤既可高於一般制造業，又因受到方方面面的制約很難獲取暴利。

劉宏長

對房地產開發企業來說，過去10年可謂“黃金時代”。這個時期的特征是，買到地幾乎等於發了財。即使是原來測算效益不佳的雞肋地塊，存放兩三年就可以變成高利可期的聚寶盆。

隨著國家房產限購政策的出台，特別是貨幣發行控制的到位，從2011年開始，房價急劇上升的勢頭戛然而止，全國房地產業進入了“白銀時代”：一方面繼續保持大發展的趨勢，仍是有利可圖的產業﹔另一方面，受到方方面面的制約，不太可能再出現“黃金時代”的暴利。

城鎮化帶來巨量需求

城鎮化是中國不可逆轉的大趨勢，也是我國經濟增長的強大動力之一。2011年，全國的城鎮化率剛過50%，按照近10年來每年1%點多的速度，我國要達到發達國家75%以上的城鎮化率，還需要20年左右。農民變市民的過程，為城市房地產業提供了巨量需求。

目前，美國債台高筑，更想通過美元貶值、債務縮水的方法來擺脫困境，這導致全世界資源不動產的價格有不斷上漲趨勢——房地產是目前人們實現財富保值增值的首選，人們財富保值增長的需求和貨幣貶值的心理預期，必然增大對房地產的需求，房地產的價格也必然隨著貨幣貶值的速度逐步上漲。

住房制度改革以后，全國城鎮居民的住房條件已有很大改善，但與歐美發達國家相比，人均住房面積和住房品質還有較大差距。我國經濟高速發展和人民群眾收入水平不斷提高，為進一步改善住房條件打下了基礎，也為房地產業提供了新的需求和市場。

各種產業升級換代也為房地產業提供了新需求，如旅游房產、養老房產、物流房產等。以前搞旅游，主要是包裝景點供人們參觀游覽，現在發展到利用自然風光、天然資源打造休閑居所、養生居住，候鳥式的生活成為可能。

房地產業持續健康發展，也是整個國民經濟持續發展的一個前提條件。衣食住行是人民群眾的基本生活需求，也是國民經濟發展的寶貴內需，房地產業又聯系幾十個行業、幾千種產品的生產和銷售。在目前條件下，房地產業的興衰將影響整個國民經濟的興衰。任何決策者都不能忽視這一點。

未來10年依然有利可圖

國家宏觀經濟調控水平不斷提高，貨幣發行和通貨膨脹受到嚴格控制。近10年來幾次貨幣嚴重超發，導致不動產價格大幅上漲的后果已成為教訓。可以預見，近期內不會重蹈覆轍，雖然美元的貶值趨向將影響人民幣的價值變動，但隻要我國的宏觀經濟調控把握得好，就不會出現惡性通貨膨脹。

從2010年開始，國家各種保障房大規模開建，也減輕了市場的商品房供應壓力。國家對購買二套以上住房的一系列限制政策，也在一定程度上制約了社會對房地產的需求。但另一方面，受近10年房價急劇上漲影響，各種資金通過各種渠道大規模涌入房地產業，使房地產業競爭越來越劇烈，商品房這個“皇帝的女兒不愁嫁”的現象已基本消失，一些經營管理不善的房地產開發企業經營狀況明顯滑坡，而且有可能因各種失誤而被淘汰出局。

綜上所述，房地產開發在10年內還是有利可圖的產業，經過努力，其利潤既可高於一般制造業，又因受到方方面面的制約很難獲取暴利。之所以限定為10年，是因為我國的城鎮化要達到發達國家的水平雖然還要20年左右，但由於各種資金大量涌入房地產業，房地產業的發展速度會超前於城鎮化。再過10年或多一點時間，就可能出現供過於求的局面。這時，即使不會出現泡沫破滅的慘象，也會進入打破壟斷后各行業利潤趨於平均的時代。

五大轉變提升開發商競爭力

房地產開發企業要求得生存和發展，就必須認清形勢，與時俱進，實現五個轉變：

一是由盲目購地到積極審慎購地。購地之前要深入調查、精心測算，認真分析地塊所處的區域，當地市場的需求狀況，土地的性價比，不要認為“撿到籃子裡的都是菜”，盲目搶當“地王”。

二是由生產觀念、促銷觀念到市場營銷觀念。傳統的計劃經濟是短缺經濟”，企業可以不問市場需求，能生產什麼就生產什麼，能生產多少就生產多少。當傳統的計劃經濟向市場經濟過渡以后，社會各種產品豐富起來，企業之間的競爭開始加劇，企業為了銷售自己的產品而採取各種促銷手段，形形色色的廣告成為促銷的有力工具。而現代營銷觀念是以市場為導向，市場需要什麼就生產什麼，雖然也不否認廣告的作用，但把市場需求放在第一位。當房地產業進入“白銀時代”，房地產開發企業必須加強對市場調研，對消費者愛好和需求進行分析，實現對項目科學的市場定位，生產出適銷對路的產品。

三是由“慢慢來”到追求產品品質和生產速度。在房地產開發的“黃金時代”，囤地效益可能大於開發效益﹔而在“白銀時代”，房價雖仍在波浪式緩慢上漲，但漲幅會低於財務成本的增長幅度，時間一長，好地塊也會產生差效益。由於競爭越來越劇烈，房地產開發從規劃設計到建筑施工的水平越來越高，如果開發速度慢，拖的時間長，就算比較先進的規劃設計也會逐漸落伍，成為過時的產品。再加上土地增值稅的因素，時間拖的長的樓盤由於地價房價逐步上漲，毛利可能會大一點，但最后效益都通過稅收和財務成本歸了政府和銀行，企業冒著風險搞房地產開發還不如去搞民間借貸。因此，在“白銀時代”，房地產開發企業必須在保証產品品質的前提下，加大樓盤的開發去化速度。這是許多優秀的房地產開發企業的成功經驗。

四是經營管理由粗放到精細。在“黃金時代”，房地產開發企業經營盲目一點、管理粗放一點、浪費多一點、成本高一點不要緊，房價上漲后，一俊遮百丑，還是能取得一定的利潤。到了“白銀時代”，如果不注意控制成本，開發企業就可能沒有效益，甚至出現虧損。因此，在房地產開發的各環節都要注意節省成本，注意購買的材料和服務的性價比，不能借口“算大賬”隨意浪費，要“大賬小賬都要算”，精心策劃、嚴格管理、提高品質、加快速度，這樣才會有效益。每個環節節約下來的費用很可能會成為主要經濟效益。

五是由重視個別人才到重視人才群體結構。在“黃金時代”，房地產開發的關鍵是拿地和策劃，少數關鍵人物能力強就行了。到了“白銀時代”，雖然拿地和策劃仍然是房地產開發成功的關鍵，但由於需要各個環節的精細經營管理，就需要人才群體的共同努力，需要一個高素質的經營管理團隊。