房價上漲預期明顯 北上廣深133新盤三月密集入市

圖為北京西城區一處建成的商品房樓盤。新華社記者 李欣 攝

　　量價齊升或加快調控細則出台

　　盡管“新國五條”無實質性調控新政，但業內人士普遍認為，后續細化政策會隨之而來，特別是一線城市和部分二線城市。不同於政策預期尚未明朗，一線城市房地產市場火爆程度依然不減。據不完全統計，北上廣深四大城市在3月將有133個新盤集中入市，且價格上漲預期明顯，購房者趨之若?提前排號，唯恐搶不到房。

　　有分析人士指出，3月份一線城市和部分二線城市將會迎來樓市“小陽春”，但量價齊升的局面或將招致地方版調控細則的更快出台。

　　四大城市新盤密集入市

　　在即將到來的3月，北京、上海、廣州、深圳四大城市共將推出133個新盤，環比大幅增長。

　　據偉業我愛我家市場研究院監測數據顯示，2013年3月，北京市將有36個樓盤計劃開盤。而1月份北京僅有10個樓盤獲得預售許可証，2月份則隻有2個。如果上述樓盤均按照計劃推盤，北京3月新增住房供應套數將超過14000套，可能成為近四年同期供應量最高值。從新盤的地理位置來看，大多數項目分布在五環與六環之間，五環內的項目僅有三個。在價格方面，順義、大興、房山等地鐵沿線的六環外的樓盤，都在16000元/平方米以上，有些樓盤甚至達到20000元/平方米。

　　據搜房網數據監控中心統計，2013年3月，上海市將有32個住宅（含別墅）項目開盤，數量上相比2月預開15盤，環比翻番。從新盤位置來看，外環以外的遠郊區縣佔到64%。

　　廣州、深圳的房企推新盤熱情也高漲起來。搜房網數據監控中心的數據顯示，3月，廣州十區兩市預計有52盤推新，環比上漲36.84%。其中，中心六區3月推新盤24個，城郊六區（市）推新項目28個。全市整體推新優惠力度明顯轉弱，個別項目更出現了價格上漲的趨勢。

　　3月，深圳全市預計將有13個住宅項目開盤或加推，是2月預開盤總量的3.25倍，與去年同期相比數量相當。推盤區域分布依然是以龍華新區及龍崗為主，傳統市區僅南山有1個新盤將開。寶安、龍崗的多處樓盤，與去年同期相比，均有不同程度的提價。

　　少量多批逐步漲價

　　在1月實現銷售開門紅之后，多數房企對市場信心增強，推盤速度和價格調整也在加快。至於公眾關心的“新國五條”是否對房企的銷售帶來影響，多位業內研究人士在接受中國証券報記者採訪時表示，從已經執行限購限貸的一線城市來看，“新國五條”無實質性的新的調控政策，因此，目前房企在這些地方的銷售並不受影響。

　　中國証券報記者走訪了北京幾家預計3月開盤的樓盤發現，前來看房選房的人依然絡繹不絕。幾家售樓處人員均表示，客戶基本上都是首套房的剛需人群。短期看，由於沒有實際“殺傷性”的細則出來，所以房企在銷售策略和定價上並沒有調整，只是按照市場的趨勢在操作。

　　以臨近地鐵15號線的順義城區樓盤——中建國際城為例，據其售樓處人員介紹，目前周邊房價已經漲到15000元/平方米以上了，他們的開盤價預計在16000-20000元/平方米之間。而與相隔不遠的由順鑫農業開發的順鑫華璽瀚亭，開盤價將突破20000元/平方米。

　　多位看房者也都表達了對“國五條”的關注。一位張姓市民表示，如果政策能達到像2010年限購令出來時的效果，將會考慮推遲置業計劃，但這次新政不“新”，對抑制房價上漲作用不大，剛需人群該買房還得買房。

　　上海的新盤漲價也有類似情況。據了解，在3月預計開盤的樓盤中，與前一期相比價格有所上漲的樓盤有7個，約佔總開盤項目近三成。寶山區的遠洋香奈漲幅最大，均價大約上漲了20%﹔其次是嘉定區的中建溪岸瀾庭，均價上漲約12.5%﹔然后是浦東新區的萬科海上傳奇，均價上漲約10%。

　　對於房企3月密集推盤且同步提高價格的行為，同策咨詢研究中心總監張宏偉分析認為，這些樓盤漲價有四個原因：其一，目前市場基本面好轉了一些，開發企業資金面不太緊張，通過價格的調整一改以往以價換量而導致的企業利潤率下滑的狀況﹔其二，前期這些項目大多數賣得不錯，受到市場認可，從推盤節奏的角度來看，后期產品定價上會考慮有一定的上浮﹔其三，多數偏剛需樓盤不愁賣，不同的產品從定價上可能會考慮有一定的調整，尤其是針對樓棟位置、朝向、樓層等好一些的產品，價格會有所上漲﹔其四，有些開發商想用提高報價來試探新國五條出台之后的市場的變化。

　　上海搜房數據監控中心分析師夏俊卿表示，當前房地產市場很敏感，各種風聲傳聞不斷，而樓市新政的不確定性也影響著3月的開盤決策，開發商更趨向於少量多批、逐步漲價的策略。

　　一位上市房企副總表示，旗下的幾個剛需、改善型樓盤將在3月入市，採取的就是這種少量多批、逐步漲價的策略，不制造大的開盤節點，對開盤期間的去化要求不做過高要求，而是一棟樓一棟樓地推，每次同類產品的價格小幅上漲一點。

　　一線城市調控細則或出

　　從一線城市房屋供需關系來看，雖然3月的供應量激增，但仍然不能滿足市場剛需群體的需求。記者在北京順義一個新盤的售樓處了解到，該樓盤開盤時能銷售的房源有700多套，但目前已經登記預約的人數超過了1000人，開盤隻能採取搖號的方式，搖到號的購房者才有資格選房。一些購房者坦言，現在就怕漲價了也買不到房，以后漲價更多的話，購房計劃恐怕要擱置。

　　近期，市場傳言北京、上海、廣州等城市正在落實“新國五條”精神，制定本地區的房地產調控細則。中國証券報記者嘗試與上述城市相關部門求証該傳言是否屬實，但截至發稿時未得到回應。

　　事實上，此次“新國五條”出台背景就是樓市在2012年下半年一改上半年的“頹勢”，特別是一線城市和主要二線城市四季度出現了爆發性上漲。這說明今年的調控政策必須要分類指導，重點調控的是一線城市和部分二線城市。因此，不管是制定房價控制目標，還是限購政策的從嚴強調，這兩項“重磅”措施還是會投放在一、二線城市。

　　新“國五條”出爐后，廣州、深圳等城市的房管部門已經表態，將及時制定並公布2013年度新建商品住房價格控制目標，加快出台落實新“國五條”的貫徹意見，確保實現房價控制目標。北京市有關部門近期也召開會議，研究部署與房地產調控有關的工作。

　　業內人士判斷，3月一線城市樓市將出現量價齊升的局面，但若漲幅過大，勢必會讓政策決策部門面臨更大的輿論壓力，從而加快出台后續調控細則。（記者 姚軒杰）

(來源:中國証券報)