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分享到QQ空間自我國住房制度改革以來，房地產業在國民經濟發展中佔有越來越重要的地位。總體來看，房地產業宏觀調控經常面臨著兩難問題：既要考慮短期內房地產業拉動有效需求的正效應，又要認識到長期內其過快過熱發展所帶來的副效應﹔既要考慮其發展可以為推動城市建設、促進地方經濟發展提供動力，又要考慮其過熱發展導致的高房價將影響民生、侵蝕居民消費能力以及催生資產泡沫等問題。
居高不下的房價對經濟產生的不良后果不言而喻，進一步提高房地產業宏觀調控的實效，除了要處理好調控涉及的多重目標權衡取舍問題，還應從決定房地產市場價格的幾個關鍵機制或影響因素入手，做好房地產市場調控工作。
（一）
決定房地產市場價格的關鍵機制或影響因素包括以下幾個方面：
首先是供求關系原理。供求關系理論是經濟學關於市場運行的最基本原理，也是房地產市場最核心的價格決定機制：即價格的上漲是由需求的相對增加或者供給的相對減少造成的。因此，房地產業宏觀調控目標應該是對市場的供求雙方進行管理，調控方法要兼顧供求兩方、不能偏重一頭，盡量使需求和供給大致均衡，從而實現價格的穩定。近年的宏觀調控政策大致都涉及對供求雙方的管理，特別是對需求的調控力度相對較大、手段相對較多，主要集中在利率變化、首付比例變化、套數認定與相應貸款政策調整等。由於對房地產產品的需求有居住需求和投機投資性需求之分，現有政策的出發點基本是抑制投資性需求。
其次是市場預期機制原理。市場預期是宏觀經濟運行的一個很重要的影響因素。比如，居民家庭在普遍預期經濟周期進入下滑通道時，可能會不約而同地削減家庭支出，隨之社會總體購買力下降，企業會因此壓縮生產規模，這樣居民收入降低又進一步降低消費，從而經濟下滑的預期變為現實。房地產市場預期機制也有自我實現之特點：一旦消費者產生房價將會不斷上漲的預期，居住需求者就會認為等待觀望的機會成本較高，晚買不如早買甚至產生恐慌性購買行為﹔投資需求也會產生投資沖動﹔同時，開發商在漲價預期的推動下，也會產生捂盤、囤地等人為制造供給短缺的動力。買賣雙方的力量交替作用，在無外力干擾的作用下，價格自然不斷上漲。
再次是政府干預機制。市場主要受價值規律引導，但價格杠杆對市場的調控並不能直接導致市場公平的形成，隻有在政府的引導和規范下，“看不見的手”才會有效運轉。一方面，房地產發展要充分發揮市場機制的基礎性作用，合理配置資源，提高效益。另一方面，為了促進公平和穩定，政府調控也不能鬆。當然，干預也必須建立在尊重價值規律的基礎之上，否則也難以收到真正的效果。另外，構建居民家庭對政府干預的信心也非常重要。比如，當市場處在觀望期時，如果政策不能真正得到貫徹，流於形式，就很難合理引導市場預期，很難引導開發商合理定價，老百姓也很難建立起信心，調控也就很難收到好的效果。
（二）
基於上面的分析，未來的房地產業宏觀調控應將以下幾個方面作為出發點和落腳點：
第一，房地產市場調控，除了抑制不合理需求外，還要努力增加市場供應。要採取有效措施，積極引導和支持房地產企業調整產品結構，增加普通商品房供給，滿足合理的自住性需求。同時，繼續穩步推進保障性安居工程建設，盡快形成有效供給。各地區要積極拓寬籌資渠道，加快用地審批和供應，吸引多元投資主體參與建設。另外，研究推進房地產稅收制度改革，既可以增加政府的財政收入，從而降低地方政府靠抬升地價增加其收入的動力，還可以增加投機者空置住房的持有成本，從而向市場釋放存量產品，加大存量市場的供應量。同時，針對需求，不能一味壓制，要有區分、有疏導。
第二，要有效引導和管理市場預期。這不單要體現在對政策制度的宣傳和引導上，還要採取實際有效的行動。對此國內有專家建議，可以構建一套權威的、精確合理的房價指標體系，指標應充分考慮民生部分價格變化、區域化差異等因素，通過調控指標，科學引導市場預期。
第三，要強化政府調控房價的有效機制，進一步樹立政府調控的公信力。在政策工具的運用上，多一些市場手段，少一些行政手段。比如對住房保有環節征稅，就是讓市場自己衡量投資或者持有的成本與收益，進而調節市場存量供給的一種有效方式，體現出干預對市場規律的尊重。同時，還要加大政策的執行和落實力度。一旦公信力完全建立起來，政府宏觀調控的效果就會明顯改善，市場參與主體也會依據政策做出理性決策。
(來源:中國經濟網—《經濟日報》)
