房地產調控需著力配套制度改革

　　房地產市場“十年九調”引發熱議。總體而言，我們不能忽視十年來房地產調控取得的成績和積累的經驗，但也不能認為目前調控政策完美無缺，而應深入分析我國住房發展矛盾，從更寬廣、更長遠的視角構建和完善我國住房制度。

　　2003年以來，房地產市場調控從財稅、信貸、土地和市場監管等經濟和法律手段，演變為強化運用行政手段，現已形成限購、限貸、限價、加快保障房建設和行政問責等“三限一保一問責”調控措施。最近的調控政策進一步通過貸款等經濟手段引導住房開發和供給，發展部門聯動共享的信用管理系統、增加穩定市場預期的政策措施。隨著市場不斷發展，調控政策將會進一步完善。

　　應該說，房地產調控政策不斷趨於精細化。十年來，調控政策不斷從原則性規定向定量轉變，二套房最低首付比例從50%提高到60%，二手房交易繳納所得稅從模糊規定到明確20%的稅率，都將對投資投機性購房形成明顯約束。同時，對自主性住房需求進行了明確區分，並予以政策鼓勵。此外，調控政策正從開發商和購房者兩個層面向地方政府、開發企業、銀行、購房者中介等全方位擴展，正在進一步整合稅收、金融等部門信息記錄，將對影響房地產市場健康發展的因素形成更精准的打擊。

　　此外，房地產調控更加重視長期制度建設。隨著保障性住房建設加快和制度不斷完善，2010年后幾乎每次都將住房保障作為調控政策的重要內容，住房保障正成為解決城鎮居民住房困難的重要渠道。2010-2012年，各類保障性住房新開工超過2400萬套，基本建成超過1370萬套，至2012年底，實物住房保障覆蓋范圍達12.5%。“十二五”規劃提出2015年末覆蓋20%左右的家庭，力爭使城鎮中等偏下和低收入家庭住房困難問題得到基本解決。

　　然而，值得注意的是，盡管十年來房地產調控政策頻頻出台，但調控目標並未完全實現，這就需要對調控政策和原有思路進行總結反思。我國正處在城鎮化快速推進、居民收入總體不高且差距較大的發展階段，現行財稅體制、政績考核、土地管理等體制機制又有諸多需完善之處。住房價格偏高、分布不均衡等都是在這一大背景下產生的附屬問題。因此，解決中國住房問題不能局限於住房領域，應在更寬視角和更長時期內考慮問題。

　　首先，改革房地產稅費制度和政績考核體系，使地方政府擺脫土地財政的束縛。改革房地產稅費制度，一要精簡合並現行房地產稅制，重構完善的房地產新稅制，保留開發環節和交易環節的營業稅，交易環節的所得稅及印花稅，保留土地增值稅﹔將耕地佔用稅改為資源稅，豐富資源稅種﹔取消開發環節的房產稅、城市房地產稅等稅種﹔新開征保有環節的房地產稅，實現地方財政由“土地出讓收入為主”向“土地稅收收入為主”轉型，由一次性收入向分年收入轉變。二要調整征稅范圍和稅率。兼顧財政收支需要和納稅人的負擔能力，調整稅基評估和稅率，明確稅收減免范圍。三要改善房產稅征收管理機制，加強基層稅務部門房產稅的征收管理，提高征稅工作效率，部門間加強協調配合，建立房產、土管、城建、稅務、民政、公安、銀行等部門的協調機制。四要徹底規范收費。最大限度減少行政審批，控制政府規模，取消事業性收費，公開和規范經營性收費種類和標准，改革完善國有土地出讓制度，公開土地出讓金用途接受監督，壓縮收費和地價上漲幅度。

　　其次，加強住房領域基礎工作，確保政策和制度的執行。一是將存量住房信息集中聯網。存量住房的總量、戶型及不同地區分布情況，家庭存量住房擁有情況及存量房的入住情況。二是准確測算城鎮新增住房需求及分布情況。不同家庭收入及增長情況，及對增量住房的需求情況，全國住房建設用地潛在供給量和分布情況。三是進一步掌握房地產開發成本構成情況。要公開不同地塊的出讓價格情況，各地房地產開發的稅費種類及征收情況，規范房地產開發和交易環節的稅費成本。四是加快建立家庭和企業的誠信數據庫。做好信息公開公示，減少企業捂盤、囤地行為，防止家庭在保障房申請環節失信行為。

　　再次，多措並舉增加住房供給。要改革土地管理制度，改革單一“價高者得”國有土地出讓原則，完善綜合評標、限房價競地價等多種制度方法，降低地價成本。分類分層次清理小產權房市場。挖掘城鄉建設用地潛力，擴大土地供應量，首先保証保障性住房工程建設和中小套型普通商品住房用地需求，降低土地價格。同時，嚴厲打擊捂地捂盤、發布虛假信息、內部操作、哄抬房價行為。

　　第四，通過財稅金融政策區別管理住房需求。在完備准確的信息基礎上，制定實施差別化的稅收制度和融資制度，既要擠出投資投機購房需求，促進中高端住房市場的供需兩旺和價格平穩運行，又要合理引導和疏導剛性需求。

　　第五，建立適合我國國情的基本住房保障體系。應統籌設計我國基本住房制度架構，建立基本住房保障體系，即在對家庭和住房一一對應進行分類基礎上，建立的分類科學、制度完善、政策配套、組織有力的制度政策和組織機構的系統集合。

　　最后，推進與房地產密切相關的幾個領域改革。要在新一輪城鎮化進程中加速推進教育、醫療、就業、社保等基本公共服務均等化。重點發展大城市周邊的中小城鎮，打造一大批衛星城，分散承擔大城市的部分產業和城市功能，使其既與大城市形成良性互補，又具有與大城市相當的生存、發展機會，提高其對人口的吸引能力。同時，完善資本市場管理制度，豐富居民投資渠道。長期以來，通脹預期催生居民的投資保值需求，推動房價上漲。當前發達經濟體為刺激經濟無限量、無限期實施量化寬鬆貨幣政策，極有可能繼續推高通脹預期，給房價上漲帶來新壓力。出路在於，要通過發展資本市場豐富居民投資渠道，分散過於集中的投資保值需求。此外，落實《關於深化收入分配制度改革若干意見的通知》精神，推進收入分配改革，促進家庭間住房均衡分布。規范收入分配秩序，增加普通居民收入，調節過高收入，保護合法收入，限制灰色收入，取締非法收入。逐步提高居民收入在國民收入分配中的比重、勞動報酬在初次分配中的比重，提升社會保障和就業等民生支出佔財政支出比重。有效縮小行業、區域和居民之間收入差距，擴大中等收入群體，逐步形成“橄欖型”收入分布結構。李洪俠