專家稱二手房交易征20%差額稅可操作性很差

　　貸款利息、契稅、營業稅等都要扣除，裝修還要提供稅務統一發票

　　賣房所得20%征稅要過“操作關”

　　雖然南京房產交易中心擁擠的人潮已經消失，但坊間對於20%個稅新政的討論仍然熱烈。除了怕“誤傷”剛需、剛改人群外，目前也有專家擔心，由於所得的認定較為復雜，征稅的難度和工作量大大提高，可操作性成最大問題。

　　20%個稅看起來容易，做起來很難

　　近日，全國政協委員、清華大學教授李稻葵在兩會上接受媒體採訪時表示，“20%看上去很美，但實施起來很難。”他指出，20%的個稅長期看應該征，但是短期執行難度比較大，配套機制缺位，購房成本不好計算。

　　業內人士表示，2006年國家稅務總局《關於個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)中明確了賣房收個稅的兩種計算方式，即按所得20%和轉讓總額1%-3%計征。而這幾年，各地基本上都是按總額計征，如南京就是按賣房款的1%收個稅，除了稅負相對較低外，征收方式簡便也是一大原因。

　　三大扣除項目很繁瑣，裝修發票最難提供

　　按照《通知》的規定，“納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑証，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。”

　　合理費用包括裝修款、貸款利息等等。

　　這其中最為復雜的是裝修費用，按規定，抵扣的限額是商品房總價的10%，但同時，還需要納稅人提供稅務統一發票，並且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致。“不少家庭是找‘游擊隊’裝修的，哪來的發票？屆時，會不會因為‘不能正確計算房屋原值和應納稅額’，轉而再以總價為基礎征稅，讓新規流於形式？”一位房地產業內人士分析。

　　即便所有票據齊全，繳稅時稅務部門審核工作量將大增，幾分鐘能辦好的一單納稅申報，以后恐怕需要幾個工作日。

　　業內猜測：實際操作恐有簡化程序

　　當然，按20%申報繳個稅雖然較為繁瑣，但也並非完全不可操作。除裝修發票外，其他的契稅、營業稅、公証費、手續費等等都有正規票據，貸款利息清單也可以在銀行獲取。對於最難搞定的裝修發票，有業內人士猜測，可能會採取簡化處理，比如對裝修房的裝修成本直接按原房屋總價款的10%折算﹔或者按時間分，對新規實施前購買的住房，再次銷售時，確有難以提供裝修發票的困難，可按比例折算，新規實施后購買的住房，須提供稅務統一發票計算裝修成本。

　　不少業內人士贊同李稻葵的觀點，從短期來看，具有可操作性的措施是對房屋銷售總額收一定的稅，雖然這個政策本身存在，但是執行力度還不夠，而且稅率可以提高一些。事實上，《通知》中早已明確，按總額征個稅，各地可“根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定”。提高稅率、實行差別化的稅率，是完全可行的。