樓市調控應注重疏導人口遷移

近期部分城市房價出現過快上漲，再次引起政府和輿論高度關注。數據表明，部分城市特別是一線城市房價過快上漲的壓力，與近些年來人口向這些城市過度聚集呈高度相關性。因此，在調控各地樓市的同時，應納入疏導人口遷移的相關政策，例如促進我國區域及城市間經濟功能區、消費資源的再平衡，以引導人口向中西部、二三四線城市遷移，緩解大型城市的房價上漲壓力。

目前我國正處於城鎮化的過程中，農村人口不斷遷入城鎮，令全國城鎮人口佔比不斷提高。與此同時，城市間的人口遷移也非常活躍。但分析北京、上海、南京、成都、大連五大城市發現，進城及換城人口的目的地並不均衡分布。

2000年以來，五大城市常住人口都出現大幅增長。其中，北京、上海2000年常住人口分別為1363.6萬和1608.6萬，2012年底達2069.3萬和2380萬，年均增長58萬和64萬。同時，北京、上海常住人口佔上述五城市常住人口總和的比例，2000年為23.07%和27.22%，2011年上升到25.03%和29.11%。

南京、成都、大連三個城市總人口及佔全國總人口的比例雖然也呈增長態勢，但增長幅度較北京上海則明顯緩和。另外，這三個城市常住人口佔五城市常住人口總和的比例，實際上呈下降趨勢，分別從2000年的10.37%、19%和9.9%下降到2011年的10.05%、17.45%和8.29%。考慮到計劃生育政策並未鬆動，並結合常住外來人口數據，從上述城市常住人口的變動中，大致看出遷移人口的走向，即規模越大、經濟越發達的城市，人口遷入活動就越強勁。

聯系上述五城市的房價及走勢，可以發現房價與人口規模及增速的高度相關性。常住人口增長越快的一線城市，二手房價格越堅挺，上漲壓力越大，二三線城市常住人口增長相對緩慢，樓市價格上漲的壓力也相對較小。

導致房價上漲的因素很多，諸如經濟和居民收入增長、剛需改善需求強勁、投機投資活躍、土地短缺、相關企業及機構炒作等，有的是短期因素，有的是長期因素，但我國部分城市的房價上漲壓力已經趨於長期化。住房價格走勢與城市人口增長的高度相關性表明，作為中長期趨勢的人口遷移流向，對樓市價格產生著重要的影響，對樓市調控的諸多政策中，應納入疏導人口遷移的相關措施。

首先，應促進全國區域間、城市間的經濟功能區再平衡，加大中西部地區，二三四線城鎮的經濟發展。人口向特大城市的遷移，與這些城市發達的經濟、便利的投資及就業條件密切相關。國家在產業規劃、財政投入、信貸投放等方面，應大力向中西部地區，二三四線城鎮傾斜，同時應適當抑制京滬廣深等特大型城市新建、擴建全國性、區域性經濟功能區的沖動。

其次，應促進全國區域間、城市間的消費資源再平衡。一些人口向北京、上海等特大城市聚集，看中的是其相對完善的教育、醫療、安全等環境。例如，教育部“211工程”大學中，在北京、上海的大學佔比合計近30%，復旦大學評出的2011年度中國最佳醫院前100位中，在北京、上海的醫院佔比合計高達４４％。可見消費資源在全國區域、城市間的分布也極為不平衡，從而左右著人口的流向，給特大城市房價造成巨大壓力。

同時也應注意到，引導人口流動不能用簡單的行政手段。用戶籍等行政手段人為地阻止人口向一線城市的遷移，並不能真正地促成區域間、城市間的資源平衡，而且還與人口自由遷徙的精神相悖。(陶俊)